Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Является ли крыльцо для отдельного входа в переданное в аренду нежилое помещение, расположенное на первом
Является ли крыльцо для отдельного входа в переданное в аренду нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного, дома объектом аренды, если арендодатель не приложил к договору аренды копию технического паспорта помещения, в котором указано, что это крыльцо является неотъемлемой частью помещения?
Здравствуйте!
1) Факты, которые вы описали
В аренду передано нежилое помещение на 1 этаже МКД.
Есть отдельный вход с крыльцом.
К договору не приложен техпаспорт, где (по вашей информации) крыльцо указано как «неотъемлемая часть помещения».
2) Правовой вопрос
Считается ли крыльцо частью объекта аренды, если техпаспорт (как подтверждение) к договору не приложен?
3) Нормы права
Предмет (объект) аренды должен быть определён: в договоре должны быть данные, позволяющие определённо установить имущество; иначе условие об объекте считается несогласованным, а договор — незаключённым (в части объекта).
Также договор считается заключенным при согласовании всех существенных условий, включая предмет.
Общее имущество МКД: в него входит, в частности, земельный участок под домом с элементами благоустройства и иные объекты на нём, а также ограждающие конструкции и т.п.
Передача общего имущества в пользование третьим лицам возможна по решению общего собрания (в пределах ЖК РФ).
Если реконструкция/переустройство невозможны без присоединения части общего имущества, нужно согласие всех собственников.
Распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников (важно, если речь фактически идёт об «отдельном» предоставлении части общего имущества).
Состав общего имущества определяется с использованием данных госреестра; при расхождениях приоритет — за сведениями ЕГРН/реестра, а не «техучёта/инвентаризации».
4) Ключевая правовая логика
А. Сам по себе факт, что техпаспорт не приложен, не решает вопрос
Закон не требует обязательно прикладывать именно техпаспорт, но требует, чтобы объект аренды был индивидуализирован в договоре (адрес, площадь, кадастровый номер/описание границ и т.п.).
Практический вывод: отсутствие техпаспорта как приложения не делает автоматически крыльцо «не частью аренды» — но резко усложняет доказательство того, что стороны согласовали включение крыльца в объект.
Б. Решающее — правовой статус крыльца
В типичной ситуации крыльцо (ступени/площадка/козырёк) находится:
либо на земельном участке МКД и/или относится к элементам/конструкциям дома → это общее имущество (или связано с ним);
либо является частью конкретного помещения как объекта недвижимости (если так сформированы границы/описание объекта в ЕГРН и техдокументации).
Если крыльцо — общее имущество, арендодатель (как собственник помещения) не может единолично сдать его «в аренду» вместе с помещением без надлежащего решения собственников/уполномочивания, потому что пользование общим имуществом третьими лицами относится к компетенции общего собрания.
В. Приоритет для “что входит в объект” —
ЕГРН/реестровые сведения
Даже если в «технических» документах крыльцо когда-то описывалось как относящееся к входной группе, при расхождениях приоритет отдается данным ЕГРН/реестра.
Это особенно важно именно в споре «входит/не входит»: техпаспорт без сопоставления с ЕГРН не является универсальным ответом.
5) Судебная практика
Верховный Суд РФ по спору о пристройке/лестничном марше с козырьком (крыльцо как элемент отдельного входа) подчеркнул, что:
земельный участок под МКД — объект общего имущества;
использование общего имущества третьими лицами допускается только по решению общего собрания, независимо от цели такого использования;
если фактически происходит присоединение/затрагивание общего имущества при устройстве входа, требуется соблюдение требований о согласии собственников.
(Это не “про аренду” напрямую, но прямо про входную группу/крыльцо и необходимость легитимировать использование общего имущества.)
6) Итоговый ответ на ваш вопрос
Крыльцо НЕ “становится объектом аренды автоматически” только потому, что оно физически обслуживает отдельный вход.
Оно будет считаться частью объекта аренды только если одновременно выполняются оба условия:
Крыльцо юридически относится к сдаваемому объекту (в границах/описании помещения как объекта недвижимости, либо как отдельный объект, принадлежащий арендодателю), что подтверждается прежде всего реестровыми/кадастровыми данными и согласованным описанием в договоре.
В договоре аренды объект согласован так, что включение крыльца определенно следует из условий/приложений (или хотя бы прямо указано).
Если же крыльцо относится к общему имуществу МКД, то арендодатель не вправе единолично включить его в объект аренды (или предоставить исключительное пользование) без решения собственников, потому что это компетенция общего собрания и режим общего имущества.
7) Что делать на практике
Запросить у арендодателя (или самостоятельно получить) выписку ЕГРН по помещению и документы с планом/описанием объекта (чтобы понять, “в границах” ли крыльцо). Логика приоритета реестра важна.
Проверить договор аренды: есть ли прямое указание «входная группа/крыльцо», схема, поэтажный план, акт приема-передачи с описанием. Требование определенности объекта — ключевое.
Если крыльцо общее имущество:
попросить у арендодателя решение общего собрания о предоставлении права пользования общим имуществом (либо договор/решение, где уполномочено лицо на подписание).
Если такого решения нет — оценить риски: претензии со стороны УК/ТСЖ/собственников, требования демонтировать/освободить, споры о незаконном пользовании (ориентир — подход ВС).
Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке
m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/
Спасибо за любую поддержку!
С уважением,
Набатова Екатерина