Два договора ДДУ в одном доме

Question

Добрый день! Скажите, пожалуйста, в 2012 году мною заключен договор долевого участия с застройщиком. Передача объекта долевого строительства до 30.11.2013. В марте 2013 застройщик прислал письмо с просьбой подписать допсоглашение, я съездила, поговорила с представителями застройщика и отказалась подписывать. В апреле 2014 я заключила договор уступки прав и обязанностей с другим дольщиком этого же дома (юр.лицо). То есть теперь по факту у меня два договора ДДУ. Вопрос: 1.Подавать претензию на каждый договор отдельно или можно одну? 2. С какого срока рассчитывать неустойку по второму договору - в договоре уступки написано: "Новый участник долевого строительства принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежавшие...". Я так понимаю право требования неустойки тоже перешло ко мне...? Но застройщик настаивает (и это понятно), что неустойку я могу по второму договору требовать только с момента заключения Договора уступки?. 3. В каком размере требовать неустойку по второму договору? По первому понятно -2/300 ставки рефинансирования, так как я физ.лицо, а по второму? Если требовать 2/300 это не будет ухудшением условий???? Ведь раньше (когда участником было юр.лицо) оно могло бы требовать только 1/300 ставки рефинансирования??? 4. Подавать на неустойку сейчас или после сдачи объекта. Просто есть достоверная информация, что застройщик зарегистрировал другую фирму (причем на тот же адрес) и новые договора оформляет на нее. Боюсь, хочет всех обхитрить. Буду очень благодарна за ответ. С уважением, Людмила

Анна Проворова · Answer

1. Подавать претензию нужно по каждому договору отдельно, так как у Вас разный расчет неустойки будет. 2. Срок нужно считать с момента регистрации ДДУ в регистрационной палате Статья 17. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 3. Неустойка, согласно ФЗ N 214-ФЗ ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Для предпринимателей и юридических лиц : неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300 Для граждан: неустойка = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150 4. Подавать на возмещение неустойки нужно до подписания акта приема-передачи недвижимости.

Ярослав Цветков · Answer

Здравствуйте Людмила! Претензию следует подавать по каждому договору отдельно. К тому же, размер неустойки у Вас будет в каждом случае разный. Согласно Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. N 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» 2. При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон. 3. Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной. неустойка для предпринимателей и юридических лиц : цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 300 неустойка д ля граждан: = цена договора х количество дней просрочки х ставку рефинансирования ЦБ РФ / 100 / 150 Претензию, как и исковое заявление в последующем, необходимо подать до подписания акта приема-передачи. С уважением, Ярослав Цветков.

Наталья Кривцова · Answer

Добрый день, Людмила. 1. Не принципиально (поскольку если дело дойдет до суда, иск будет рассматриваться в одном процессе), но я бы писала разные претензии, чтобы не путаться в расчетах. 2. Неустойку по второму ДДУ следует считать с первого для просрочки Застройщиком исполнения своих обязательств по нему, поскольку в силу состоявшейся уступки требования к Вам перешло в том числе право требования пени и неустойки, предусмотренных действующим законодательством и договором в обеспечение исполнения обязательств. 3. Полагаю, что по второму договору неустойка должна быть рассчитана как юр. лицу до заключения договора уступки, поскольку к Вам перешло право требовать «неуплаченные проценты» (ст. 384 ГК РФ), а возникло это самое право у юридического лица и расчет должен производиться исходя из этого. Впрочем, Вы можете требовать и большего, а там на усмотрение суда (если добровольно не решится вопрос). 4. В Вашей ситуации советую не медлить, впоследствии можно будет взыскать неустойку за будущий период до момента подписания акта приема-передачи объектов. P. S. Если застройщик в добровольном порядке не удовлетворит Ваши требования о выплате неустойки, обращайтесь в суд и ссылайтесь на ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению исполнителем в добровольном порядке . При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 (пятьдесят) процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя . Удачи!