И нужен ли какой либо другой договор?

Здравствуйте, Эдуард.

Краткий вывод:
ООО может работать в помещении, принадлежащем его учредителю, но договор аренды обязателен. Без арендной платы или при значительном занижении налоговые органы могут доначислить налоги. Выбор между ИП и ООО зависит от целей бизнеса, налоговой нагрузки и готовности вести бухгалтерский учет.

Правовая логика применительно к вашему вопросу:

Договор аренды помещения:

Даже если учредитель и директор — одно лицо, передача помещения ООО должна оформляться договором аренды.
Безвозмездная передача или нулевая арендная плата создаёт риск того, что расходы ООО не будут признаны экономически обоснованными (ст. 252 НК РФ), а доход учредителя может облагаться налогами как внереализационный доход.
Поскольку помещение большое (более 2000 м²) и с высокой кадастровой стоимостью, налоговые органы будут особенно внимательны к соответствию арендной платы рыночной стоимости.
Варианты налогообложения ООО:

УСН «Доходы» (6%) — выгодно, если расходы невелики; простая отчетность.
УСН «Доходы минус расходы» (15%) — выгодно, если расходы на аренду, зарплату, коммунальные услуги значительны.
ОСНО (общая система) — более сложная отчетность; актуально, если планируется работа с НДС или крупные контрагенты.
Варианты аренды:

ООО арендует у физлица (учредителя): арендная плата облагается НДФЛ у учредителя; ООО учитывает как расход.
ООО арендует у ИП (учредителя): доход облагается по выбранной системе ИП; ООО учитывает арендную плату как расход. Этот вариант часто выгоднее для налогового планирования.
Риски и нюансы:

Сделка с заинтересованностью (учредитель = директор) требует одобрения в общем собрании ООО (ст. 45 Закона об ООО).
Налоговая проверяет, соответствует ли арендная плата рыночной (ст. 105.1, 105.3 НК РФ).
Без договора аренды или при заниженной плате налоговые органы могут доначислить налоги, включая НДФЛ и налог на прибыль.
Практические последствия:

Неправильное оформление аренды может привести к доначислениям налогов и штрафам.
Закрытие ИП и переход на ООО оправдан, если нужна ограниченная ответственность и привлечение инвесторов; ИП проще для небольшого бизнеса и меньше отчетности.
Договор аренды нужен обязательно, даже если вы сдаёте помещение себе же.
Если нужно — могу подробно рассчитать для вашей конкретной ситуации варианты налогообложения и предложить оптимальную схему взаимодействия ИП и ООО с учетом помещения.

Если мой ответ был полезен, вы можете поддержать консультацию: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/

1. Основные варианты налогообложения для ООО и сравнение с ИП
Для ООО (розничная торговля) доступны в основном:

УСН (Упрощенная система налогообложения):

Доходы (6%): Выгодно, если небольшие расходы.
Доходы минус расходы (15%): Чаще выгодно для торговли, где высокая себестоимость товаров. Важно: в некоторых регионах ставка может быть снижена (например, до 5% для объекта «доходы» или до 7% для «доходы-расходы»).
НПД (Налог на профессиональный доход): НЕ доступен для юридических лиц (ООО). Это система только для физлиц и ИП. Поэтому, если вы рассматривали НПД для ИП, для ООО этот вариант отпадает.
ОСНО (Общая система): Как правило, невыгодна для малого бизнеса в рознице из-за необходимости платить НДС (20%), налог на прибыль (20%) и вести сложный учет.
Для ИП (розничная торговля) доступны:

УСН: Аналогично ООО (6% или 15%).
ПСН (Патент): Удобно, если известен потенциальный доход. Но есть ограничения по численности сотрудников (до 15 чел.) и площади торгового зала (до 150 кв. м. для розничной торговли). У вас площадь 2000+ кв. м., поэтому ПСН, скорее всего, не подойдет.
НПД: Очень низкая налоговая нагрузка (4% с дохода от физлиц, 6% от юрлиц). Но есть жесткие лимиты: доход не более 2,4 млн руб. в год, нельзя иметь наемных работников в этой деятельности. Для серьезного бизнеса с большим помещением — не вариант.
Вывод по налогам:
Сравнивать нужно в цифрах. Составьте финансовую модель для вашего бизнеса на год: прогнозируемые доходы, расходы (товар, зарплата, аренда (даже условная), коммуналка и т.д.). Посчитайте сумму налогов и взносов при разных режимах.

ИП на УСН 15%: Платит налог с разницы, плюс фиксированные страховые взносы «за себя» (в 2024 году ≈ 49 тыс. руб. + 1% с дохода свыше 300 тыс. руб., но не более ≈ 257 тыс. руб.). Эти взносы уменьшают налог к уплате.
ООО на УСН 15%: Платит налог с разницы. Учредитель-директор получает зарплату, с которой платятся страховые взносы (~30%) и НДФЛ (13%). Эти расходы на зарплату и взносы включаются в расходы при расчете налога.
Общий совет: Если обороты планируются высокие, а расходы на закупку товара значительные, часто ООО на УСН «доходы минус расходы» оказывается выгоднее, чем ИП на той же системе, из-за возможности включать в расходы все обоснованные затраты (включая «аренду» — см. ниже). Но ключевое — расчет в цифрах.

2. Критически важный вопрос: помещение и договор аренды
Это самый сложный момент в вашей ситуации. Оформить отношения между собственником-физлицом и ООО по пользованию помещением ОБЯЗАТЕЛЬНО. Почему:

       1.Принцип разделения имущества: Имущество учредителя и имущество ООО — это разные собственники. Даже если учредитель один. ООО — самостоятельное юридическое лицо. Неоформленное пользование помещением может быть расценено налоговой как безвозмездное пользование (безвозмездная аренда).
        2.Налоговые риски (главная опасность):

Налог на прибыль/УСН: Если ООО использует помещение бесплатно, налоговая может доначислить расходы в виде «экономии» на арендной плате. То есть она «рассчитает» рыночную арендную плату, включит ее в доходы физлица (учредителя) и в расходы ООО, даже если деньги не перечислялись. ООО не сможет учесть эту «аренду» в расходах, так как нет платежей и договора, а у учредителя возникнет доход, с которого нужно заплатить НДФЛ (13%).
НДФЛ и страховые взносы: Экономия на аренде может быть квалифицирована как материальная выгода учредителя, облагаемая НДФЛ.
Контроль трансфертного ценообразования: Сделки между взаимозависимыми лицами (учредитель и его ООО) должны соответствовать рыночным ценам. Аренда по заниженной или нулевой цене привлечет внимание.
       3.Корпоративные риски: В случае проверок или судебных споров с контрагентами, отсутствие договора на пользование основным активом (помещением) ставит под сомнение легитимность деятельности ООО по этому адресу.
Что делать с помещением? Рекомендуемые варианты:

1.Оформить договор аренды с рыночной арендной платой. Это самый чистый и безопасный вариант. Учредитель (физлицо) получает арендный доход, платит с него НДФЛ (13%), может воспользоваться профессиональным вычетом (20% от суммы дохода). ООО платит аренду и учитывает ее в расходах при УСН 15% или ОСНО. Недостаток: двойное налогообложение (НДФЛ у физлица и налог у ООО).
2.Оформить договор безвозмездного пользования. НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ. Для взаимозависимых лиц это практически приравнивается к дарению права пользования. Высокий риск доначисления налогов, как описано выше.
3.Внести помещение в качестве вклада в уставный капитал ООО. Это самое выгодное и правильное решение в вашем случае, особенно при такой большой площади и стоимости.

Как это работает: Учредитель проводит независимую оценку помещения (обязательное требование для неденежных вкладов). Увеличивает уставный капитал ООО на сумму оценки (или формирует его, если вклад происходит при создании). Помещение переходит в собственность ООО, что оформляется в Росреестре.
Преимущества:

У ООО появляется собственное имущество, укрепляется его баланс.
Исчезает проблема аренды и всех связанных налоговых рисков. ООО просто использует свое помещение.
Учредитель не получает доход в момент передачи, поэтому не возникает НДФЛ (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ — имущественный вычет при передаче имущества в уставный капитал).
При дальнейшей продаже ООО (продаже доли) это будет учтено в стоимости бизнеса.
Недостаток: Процедура сложнее и требует затрат на оценку и госпошлины. Если в будущем захотите вывести недвижимость из ООО, это будет сложной операцией.
3. Как посмотрит налоговая на большое помещение с высокой кадастровой стоимостью?
Налоговой, в первую очередь, важно:

        1.Соответствие доходов бизнеса масштабу активов. ООО с огромным помещением, но с минимальными оборотами по УСН — это красный флаг для проведения выездной проверки. Будьте готовы обосновать, почему торгуете не на всей площади, или что бизнес только запускается.
        2.Законность оформления отношений с недвижимостью. Как раз ваш случай. Проверят в первую очередь.
        3.Правильность исчисления налогов (особенно если применяете УСН «доходы минус расходы» с учетом больших расходов на «аренду» или другие затраты).
Итоговые рекомендации:
1.Не закрывайте ИП сразу. Можно вести деятельность параллельно, пока не убедитесь в стабильности работы ООО. Но разделяйте хозяйственные операции.
2.Сделайте финансовый расчет для ИП (УСН) и ООО (УСН) с учетом ВСЕХ будущих расходов, включая зарплату директору и арендную плату по рыночной стоимости (или отсутствие таковой, если выберете вариант с вкладом в УК).
3.**По помещению настоятельно рассматривайте вариант с внесением его в уставный капитал ООО. Это капитализирует ваш актив и снимает 90% будущих налоговых вопросов и рисков.
4.Если вклад в УК не подходит, то обязательно оформляйте договор аренды с адекватной рыночной ставкой. Документируйте все платежи.
5.Проконсультируйтесь с хорошим налоговым консультантом/бухгалтером, который сможет сделать для вас детальный расчет и помочь с оформлением документов по недвижимости. Экономия на этой консультации может обернуться миллионными доначислениями.
Резюме: Открытие ООО может быть выгоднее для масштабирования бизнеса, ограничения рисков (по обязательствам отвечает ООО, а не личным имуществом). Но ключевое условие — грамотно оформить отношения с недвижимостью. Без этого шага вы создадите себе огромную налоговую проблему в будущем.

Ставь отзыв или лайк