Как оформляется право собственности при покупке в рассрочку, и какие гарантии есть у покупателя?

Здравствуйте, Андрей!

При покупке земельного участка в рассрочку между физическими лицами право собственности оформляется через договор купли-продажи с особыми условиями, а гарантии покупателя зависят от тщательности проработки договора и соблюдения процедур регистрации. 

Оформление права собственности
Согласно п. 1 ст. 489 ГК РФ, покупка участка в рассрочку возможна при условии, что стороны договорятся о таком порядке расчётов. Для оформления сделки заключается обычный договор купли-продажи, в который включаются специальные условия. 

В договоре обязательно должны быть прописаны:

порядок выплат (график платежей);
точные сроки выплат;
размер каждого платежа;
срок окончательного расчёта. 
Также в договоре можно указать:

возможность досрочного погашения;
штраф за задержку оплаты;
порядок расторжения при невыполнении покупателем обязательств;
момент перехода права собственности. 
Переход права собственности может быть оформлен:

Сразу после вступления в силу договора — наиболее распространённый, но рискованный для продавца вариант.
После внесения определённой части стоимости земли.
После полной оплаты всей суммы. 
До окончательного расчёта участок остаётся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Это означает, что покупатель не сможет продать, подарить, обменять или передать по наследству землю до полной оплаты, если иное не предусмотрено договором. 

Для регистрации сделки необходимо:

Подписать договор купли-продажи.
Обратиться в Росреестр или МФЦ для регистрации договора и перехода права собственности. 
Предоставить необходимые документы: договор купли-продажи, выписку из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права (если участок оформлен до 15 июля 2016 года), кадастровый паспорт и план участка, правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения или свидетельство о наследовании), акт приёма-передачи объекта, паспорта сторон и другие документы в зависимости от ситуации (например, согласие других владельцев при совместном владении землёй, разрешение органов опеки, если среди владельцев есть несовершеннолетние). 
После регистрации покупателю выдадут один экземпляр договора купли-продажи и выписку из ЕГРН — правоудостоверяющий документ. 

Гарантии покупателя
Основные гарантии покупателя связаны с условиями договора и соблюдением процедур:

Чёткое прописывание условий в договоре. Важно детально описать все параметры рассрочки: размер первоначального взноса, график платежей, наличие или отсутствие процентов, последствия просрочки. Можно включить пункт о том, что продавец не имеет права в одностороннем порядке повышать цену участка или требовать досрочной выплаты. 
Регистрация договора и перехода права собственности. Даже если право собственности переходит к покупателю не сразу, регистрация договора защищает его от риска, что продавец продаст участок другому лицу. 
Обременение в пользу покупателя (если предусмотрено договором). Если в договоре прописано, что участок переходит в собственность покупателя сразу или после внесения части суммы, но остаётся в залоге у продавца, это снижает риск того, что продавец сможет распоряжаться землёй до полного расчёта. 
Проверка документов на участок. Перед сделкой необходимо убедиться, что на участке нет обременений (ипотека, аресты и т. д.). По ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать товар, свободный от прав третьих лиц. Если на участке есть обременения, их следует отразить в договоре. 
Расписки при наличных платежах. Если платежи вносятся наличными, каждый транш должен подтверждаться распиской. При безналичной оплате — сохранять банковские платёжки. 
Дополнительные меры для снижения рисков:

Проверка платёжеспособности продавца. Хотя это и не гарантирует исполнения обязательств, но помогает оценить серьёзность намерений.
Страхование рисков. Можно рассмотреть варианты страхования сделки.
Консультация с юристом. Специалист поможет составить договор с учётом всех нюансов и проверить документы. 
Риски для покупателя
Невыполнение обязательств продавцом. Например, если продавец попытается продать участок другому лицу после регистрации договора купли-продажи.
Изменение условий сделки. Если в договоре не прописаны жёсткие условия, продавец может попытаться изменить их в одностороннем порядке.
Банкротство продавца. В этом случае участок может быть включён в конкурсную массу.
Скрытые обременения или права третьих лиц. Если при проверке документов не были обнаружены все риски.
При нарушении условий договора покупатель может требовать исполнения обязательств через суд, а при существенных нарушениях — расторгнуть договор и вернуть уплаченные средства. 

Юрист помог вам?

Вы можете отблагодарить его прямо сейчас перейдя в  профиль! https://pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4350272/

Вам несложно — юристу приятно! 

«Уделите пару минут, напишите отзыв!»