Кто сейчас должен платить издержки потраченные на риэлтора?

Отказ покупателя после регистрации перехода права собственности в Росреестре — неправомерен. Сделка считается завершенной, квартира перешла покупателю, и теперь отказ возможен только через суд или соглашение сторон. Издержки (риэлтор, нотариус) несет виновная сторона, обычно покупатель, так как обязательства нарушены им.

Добрый день. Ситуация, когда покупатель отказывается от сделки после регистрации в Росреестре, является очень неприятной, но с юридической точки зрения все довольно четко регламентировано. Давайте разберем по порядку.

1. Правомерен ли отказ покупателя после регистрации?
Нет, это неправомерно и юридически ничтожно. Сделка уже состоялась и считается исполненной с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Что произошло: Вы выполнили свою обязанность — перешли право собственности на квартиру к покупателю. Покупатель, в свою очередь, обязан был оплатить квартиру (или произвести окончательный расчет, если часть суммы, включая маткапитал, уже была внесена).
«Отказ от покупки» в этой ситуации — это отказ от исполнения своих денежных обязательств по уже заключенному и зарегистрированному договору. Это нарушение договора (неисполнение обязательств) с его стороны.
Вывод: Покупатель не может просто «отказаться». Квартира уже юридически принадлежит ему. Его отказ — это нарушение договора купли-продажи (ДКП).

2. Что делать в этой ситуации? Порядок действий
Ваша задача — заставить покупателя исполнить свою главную обязанность: оплатить полную стоимость квартиры, оговоренную в ДКП.

Анализ договора: Первым делом внимательно изучите подписанный ДКП. Найдите раздел «Ответственность сторон» или «Последствия нарушения обязательств». Там должен быть указан размер неустойки (пени) за просрочку оплаты. Это ваше главное оружие.
Официальная претензия: Направьте покупателю письменную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении. В претензии:

Укажите, что сделка зарегистрирована, право собственности перешло к нему.
Напоминайте о его обязанности оплатить стоимость квартиры (укажите точную сумму и срок, который был в договоре).
Требуйте произвести оплату в полном объеме в течение разумного срока (например, 10-14 дней).
Уведомьте, что в случае неуплаты вы будете взыскивать не только основную сумму долга, но и неустойку за каждый день просрочки, а также все судебные издержки.
Обращение в суд: Если покупатель проигнорирует претензию, следующая и единственная инстанция — суд. Вы подаете исковое заявление:

Основное требование: Взыскание задолженности по договору купли-продажи (оставшейся суммы за квартиру).
Дополнительные требования: Взыскание договорной неустойки (пени) за весь период просрочки. Если в договоре неустойка не указана, вы можете требовать законную неустойку по ст. 395 ГК РФ (проценты за пользование чужими денежными средствами).
Компенсация издержек: Требование о взыскании с проигравшей стороны всех ваших судебных расходов (госпошлина, услуги представителя) и расходов на риэлтора (см. ниже).
3. Кто должен компенсировать издержки на риэлтора?
Это самый болезненный вопрос. Ответ зависит от того, как был оформлен договор с риэлтором и кто является стороной этого договора.

Если вы напрямую заключали договор на оказание услуг с риэлторским агентством (или частным риэлтором):
Вы заплатили за услуги по организации и сопровождению состоявшейся сделки. Риэлтор свою работу выполнил — сделка прошла, право перешло. Взыскать эти расходы обратно с риэлтора нельзя. Однако, вы можете попытаться взыскать их с недобросовестного покупателя в рамках судебного иска, представив их как убытки, причиненные его нарушением.

Важно: Чтобы суд взыскал расходы на риэлтора с покупателя, вам нужно будет доказать:

Факт понесенных расходов (договор с риэлтором, чеки об оплате).
Причинно-следственную связь между нарушением договора покупателем и необходимостью нести эти расходы. Суд может удовлетворить это требование, но это не 100% гарантия.
Если с риэлтором работал покупатель, а вы ему ничего не должны были: Тогда вопрос ваших расходов не стоит. Покупатель сам несет расходы на своего специалиста.
Вывод по издержкам: Расходы на вашего риэлтора — это, скорее всего, ваши потери, которые вы можете попытаться взыскать с покупателя через суд как убытки. Гарантии взыскания — нет, но шансы есть, особенно если сумма разумна, а договор с риэлтором оформлен правильно.

4. Что делать с маткапиталом?
Этот вопрос решается автоматически. Поскольку сделка была зарегистрирована, Пенсионный фонд РФ (ПФР) либо уже перечислил средства маткапитала на ваш счет (как часть оплаты), либо будет перечислять. Вам не нужно ничего возвращать в ПФР. Проблемы с нецелевым использованием маткапитала возникнут у покупателя, если он в установленный срок не предоставит в ПФР документы, подтверждающие использование средств на улучшение жилищных условий (т.е. вашу сделку). Это его проблема.

Краткий алгоритм ваших действий:
Не паниковать. Право собственности перешло, вы в сильной юридической позиции.
Изучить ДКП (особенно раздел об ответственности).
Написать официальную претензию покупателю с требованием об оплате и уплате неустойки.
Собрать все документы: ДКП, выписку из ЕГРН (где он уже собственник), договор и чеки с риэлтором, переписку.
Если не реагирует — идти в суд с иском о взыскании задолженности, неустойки и убытков (расходы на риэлтора).
Не общаться на эмоциях, только письменно. Все договоренности фиксировать.
Резюме: Покупатель нарушил договор. Вы не должны ничего расторгать в одностороннем порядке. Ваша цель — получить через суд с него все деньги за квартиру, проценты за просрочку и компенсацию ваших расходов. Рекомендую обратиться к юристу по недвижимости для составления грамотной претензии и ведения дела в суде, так как сумма спора значительная.