Выгребная яма физически находится на проданном участке

В данной ситуации вы оказываетесь в сложной юридической и практической ситуации, типичной для разделов земельных участков с общими коммуникациями. Ответ на ваш вопрос неоднозначен и зависит от ряда обстоятельств, но можно выделить основные принципы.

Краткий ответ:

С высокой долей вероятности выгребная яма осталась в собственности нового владельца того участка, на котором она физически расположена. Однако право пользования ею (сервитут) может сохраняться за вами, как за собственником дома, который к ней подключен. Обслуживание (очистку) и связанные с этим расходы должны нести оба собственника пропорционально пользованию, но порядок нужно согласовывать. Без согласия нового владельца ямы вы можете оказаться в уязвимом положении.

 Детальный разбор ситуации:

1. Право собственности на выгребную яму:

*   По общему правилу, недвижимые вещи (а капитальная выгребная яма, сооруженная в земле, является недвижимостью) следуют судьбе земельного участка, на котором находятся. Это означает, что после регистрации права собственности на новый участок, все объекты на его территории, если иное не было оговорено, переходят новому владельцу.

*   Поскольку при продаже не было отдельного соглашения (договора, акта) о сохранении права собственности на яму за продавцом или об установлении сервитута, формально яма теперь принадлежит новому хозяину земли.

2. Право пользования выгребной ямой (сервитут):

*   Это ключевой момент. Несмотря на смену собственника земли, у вас (собственника дома, оставшегося на вашем участке) возникает обременение в пользу вашего участка — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

*   Сервитут может быть частным (устанавливается по соглашению сторон, а при недостижении согласия — через суд) и публичным. Ваша ситуация — классический случай для установления частного сервитута.

*   Цель сервитута — обеспечить нормальное функционирование вашего дома, который был построен и подключен к этой яме до раздела участка. Новый собственник не может unilateral (в одностороннем порядке) лишить вас возможности пользоваться ямой, так как это сделает ваш дом непригодным для проживания (нарушит санитарные нормы).

*   Сервитут подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Поскольку при продаже это не было сделано, сервитут является неустановленным в правовом смысле, но фактические основания для его требования имеются.

3. Обслуживание и расходы:

*   Обслуживание (регулярная откачка, ремонт) — это обязанность, которая должна распределяться между пользователями. По умолчанию, расходы должны нести все пользователи ямы (вы и новый собственник) пропорционально интенсивности использования (количеству проживающих, подключенных санузлов и т.д.).

*   Без договоренности новый собственник может отказаться оплачивать очистку «вашей» части стоков или вообще запретить доступ ассенизационной машине к яме на своей территории.

 Что делать: Порядок действий

1.  Попытка досудебного урегулирования (обязательный этап):

    *   Подготовьтесь: найдите любые старые документы, схемы, фотографии, подтверждающие, что оба дома были подключены к одной яме до раздела участка.

    *   Предложите новому собственнику заключить Соглашение об установлении сервитута и порядке пользования и обслуживания выгребной ямой. В соглашении нужно четко прописать:

        *   Факт установления сервитута (права пользования вами ямой).

        *   Порядок доступа для обслуживания.

        *   Порядок распределения расходов на откачку и ремонт (например, пополам или в иной пропорции).

        *   Ответственность сторон.

    *   После подписания соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.

2.  Обращение в суд (если договориться не удалось):

    *   Если сосед отказывается от подписания соглашения, вам необходимо обратиться в районный суд с исковым заявлением об установлении сервитута на часть его земельного участка для эксплуатации и обслуживания выгребной ямы.

    *   В иске также можно заявить требование об определении порядка и долей содержания данного сооружения.

    *   Ваши ключевые аргументы в суде:

        *   Яма была построена и использовалась обоими домами до раздела участка.

        *   Отсутствие иного способа водоотведения для вашего дома (подключение к центральной канализации невозможно или нецелесообразно).

        *   Отказ в сервитуте нарушает ваши законные права и делает использование вашего дома крайне затруднительным или невозможным.

    *   Суд, как правило, в таких случаях удовлетворяет иск об установлении сервитута, так как ваша необходимость является обоснованной, а для соседа это обременение не является чрезмерно обременительным.

Важно! Пока вопрос не урегулирован, у вас есть риск, что новый собственник может, например, демонтировать яму или засыпать ее, что приведет к серьезным проблемам. Поэтому действовать нужно быстро и последовательно.

Вывод: Выгребная яма, скорее всего, принадлежит новому владельцу земли. Но у вас есть веские основания через соглашение или суд установить право пользования ею (сервитут) и определить порядок ее обслуживания за общий счет. Настоятельно рекомендуется начать с переговоров и попытки заключить письменное соглашение.

Здравствуйте.

Выгребная яма является собственностью владельца того земельного участка, на котором она физически расположена (покупателя). Обязанность по её обслуживанию и содержанию несет собственник этого участка, так как в договоре купли-продажи не было оговорено иное распределение прав и обязанностей.

«Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц» (ГК РФ, ст. 261, п. 3).

«Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором» (ГК РФ, ст. 210).