Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Каковы шансы принудительного выселения Кати?
Подскажите, пожалуйста, как быть в следующей ситуации.
Два фигуранта дела: Нина и Катя (Мать и дочь соответственно). Нина владеет 1/2 доли 2-комнатной квартиры (оценивается сейчас в ~4млн р) где проживает с мужем, а также 1-комнатной квартирой (оформлена ипотека, осталось выплатить меньше миллиона (оценивается ~8млн р)).
Катя владеет второй долей 2-комнатной квартиры, в ней она не живет с 2014 года (и ни разу не оплачивала жкх)
Изначально предполагалось, что значительная доля квартиры (8млн) будет принадлежать Кате. В этой квартире она жила последние 5 лет, в данный момент она проживает заграницей.
Катя предложила переписать квартиру (за 8млн) на нее, а в ответ она отказывается от доли квартиры (4млн (цена ее доли 2млн)). Это существенная разница в цене. 2 млн и 8млн. В случае несогласия, Катя угрожает подселить в квартиру (в которой проживают Нина с мужем) специальных людей, которые делают условия для проживания невыносимыми.
Как можно урегулировать этот вопрос? Катя живет заграницей, не интересуется жильем где ее 1/2, ни разу не оплачивала жкх.
Можно ли продать Нине квартиру (8млн) с ипотекой и попробовать выкупить у Кати ее долю? Сменить замки и с видеофиксацией и описанием личных вещей собрать все что было у Кати и поместить в ячейку хранения? Каковы шансы принудительного выселения Кати?
Анализ предложения Кати
Предложение Кати является грабежом под видом сделки. Она предлагает обменять свою долю стоимостью ~2 млн руб. на квартиру стоимостью ~8 млн руб., то есть получить выгоду в ~6 млн руб., угрожая при этом незаконными действиями (подселением деструктивных лиц). Соглашаться на такие условия категорически не следует, это поощрит шантаж.
Возможные пути решения
1. Продажа «ипотечной» квартиры (за 8 млн) и выкуп доли Кати
Это разумный и законный путь, но с нюансами:
Продажа с ипотекой: Для продажи квартиры с невыплаченной ипотекой необходимо согласие банка. Банк может разрешить продажу, если новый покупатель возьмет на себя ипотечные обязательства, или если вы погасите ипотеку из средств от продажи. После продажи и расчета с банком у вас останутся средства.
Выкуп доли у Кати: Вы можете предложить Кате рыночную стоимость ее 1/2 доли в 2-комнатной квартире (т.е. ~2 млн руб.). Это справедливое предложение.
Если Катя откажется: Если она откажется от выкупа по рыночной цене, вы как совладелец (Нина) имеете право потребовать через суд выдела доли в натуре или выплаты вам компенсации за ее долю (ст. 252 ГК РФ). Учитывая, что доля незначительна (1/2), суд с высокой вероятностью обяжет Катю выплатить вам компенсацию, а вы станете единоличным собственником. Это длительный (несколько месяцев), но эффективный путь.
2. Защита от угрозы подселения
Угроза подселить людей, делающих жизнь невыносимой, — это шантаж и потенциально состав преступления (самоуправство, угроза причинения вреда). Важно:
Фиксировать все угрозы: Сохраняйте скриншоты переписки, записи разговоров (если это допускается законом, ст. 24.1 КоАП – достаточно предупредить о записи).
Смена замков: Вы, как проживающая в квартире и являющаяся собственником 1/2 доли, имеете полное право сменить замки, чтобы не допустить проникновения посторонних лиц. Катя, не проживая с 2014 года, утратила право свободного вселения, если это нарушает права других сособственников.
Личные вещи Кати: Вы имеете право освободить занимаемую ею комнату (если она была закреплена), предварительно:
Известив ее официально (заказным письмом с описью на известный адрес за границей) о необходимости забрать вещи в разумный срок (например, 30 дней).
Составив подробную опись вещей в присутствии двух незаинтересованных свидетелей (можно с видеофиксацией).
Переместив вещи на ответственное хранение (в ячейку или на склад). Расходы на хранение вы сможете взыскать с Кати. Это законная мера для защиты своих прав на спокойное проживание.
3. Принудительное выселение Кати
Шансы принудительно выселить Катю из квартиры, где она не живет, высоки, но только через суд.
Основания: Она не проживает в квартире длительное время (с 2014 г.), не оплачивает коммунальные услуги, не несет расходов по содержанию имущества. При этом она нарушает ваше право на проживание, угрожая подселением.
Процедура: Вам (Нине) нужно обратиться в суд с иском:
Об определении порядка пользования квартирой. Учитывая, что Катя фактически им не пользуется, суд может вообще не выделять ей комнату.
О взыскании с Кати компенсации за пользование ее долей (так как вы фактически пользуетесь всей квартирой).
Как крайняя мера — о выделе доли в натуре с выплатой ей компенсации (как описано выше). Если доля незначительна и не может быть реально выделена, суд обяжет ее продать долю (фактически вам) за рыночную цену.
Стратегия действий (пошагово)
Прекратите неформальные переговоры. Общение с Катей переведите в официальное русло: письменные предложения (по email, с возможностью подтверждения получения).
Направьте Кате официальное предложение (заказным письмом) о выкупе ее доли по рыночной стоимости (2 млн руб.). Укажите, что это справедливая цена, определенная по оценке. Объясните, что ее предложение об обмене несостоятельно экономически и юридически.
Параллельно подготовьтесь к продаже 1-комнатной квартиры: обратитесь в банк для получения условий по досрочной продаже ипотечной квартиры.
Укрепите свои позиции в 2-комнатной квартире: смените замки. Составьте акт о том, что Катя не проживает и не содержит имущество. Начните процесс официального уведомления о выносе вещей.
Собирайте доказательства угроз: все сообщения, записи.
Обратитесь к юристу по недвижимости/жилищным спорам. Специалист поможет грамотно составить все документы, претензии и, при необходимости, исковые заявления. Вложения в юриста окупятся спасенными нервами и деньгами.
Если угрозы от Кати продолжаются или она попытается реализовать план с «подселением» — немедленно обращайтесь в полицию с заявлением о самоуправстве и угрозах. Это серьезно повлияет на ее позицию в возможном судебном споре.
Итог: У вас сильная правовая позиция. Не поддавайтесь шантажу. Действуйте последовательно, законно и документально фиксируя каждый шаг. Наиболее цивилизованный и чистый путь — предложить выкуп ее доли по рыночной цене, а в случае отказа — решать вопрос через суд о выплате вам компенсации за ее долю.
Ставь отзыв или лайк