Можно ли покупать у него квартиру?

Да, такую квартиру можно купить, но есть несколько моментов и потенциальных рисков, на которые стоит обратить внимание:

 
1. Правовой статус продавца
Наличие инвалидности (вторая группа, диагноз F06.7 — органическое психическое расстройство) не лишает его дееспособности, если судом не признан недееспособным.
Если он полностью дееспособен, сделки заключаются им самостоятельно и они законны.
Если ограничена дееспособность, потребуется согласие опекуна или суда для заключения сделки.
 
2. Долги и обременения
Проверьте квартиру на аресты, обременения, долги по ЖКХ, кредиты.
Если продавец не единственное жильё, арест его квартиры возможен только при долгах или судебных спорах, и только на его долю, а не на всю квартиру.
 
3. Возможные риски
Оспаривание сделки родственниками или опекунами, если продавец позже будет признан недееспособным.
Если квартира не единственное жильё, закон не запрещает продажу, но иногда родственники могут пытаться оспорить передачу имущества, если они имеют права на жильё или соц. льготы.
Важно проверить историю прав собственности — отсутствие судебных споров и обременений.
 
4. Как обезопасить сделку
Сделка через нотариуса с проверкой дееспособности.
Запрос выписки из ЕГРН на квартиру.
Проверка у ФНС, Росреестра, через арбитражные и мировые суды на наличие долгов/обременений.
При возможности — включение в договор положения о возврате денег в случае признания сделки недействительной (страховка рисков).
 

Марат, добрый день!

Покупать квартиру у продавца с диагнозом F06.7 (органическое психическое расстройство, неуточнённое) и второй группой инвалидности возможно, но сопряжено с высокими юридическими рисками оспаривания сделки на основании ст. 177 ГК РФ (сделки, совершённые гражданином, не способным понимать значение своих действий).

Диагноз F06.7 указывает на возможное снижение памяти, интеллекта или критических способностей, что облегчает доказывание в суде недееспособности продавца на момент сделки (даже задним числом, до 3 лет). Родственники или опекуны могут аннулировать договор, вернув квартиру продавцу, а деньги покупателю — не всегда.

Инвалидность 2 группы: Усиливает подозрения в ограниченной дееспособности (ст. 29 ГК РФ), особенно если квартира не единственная — нет запрета на продажу, но суд может усмотреть вред интересам продавца. 

Учёт в ПНД: Не препятствует сделке и не доказывает недееспособность автоматически, но служит основанием для экспертизы. 

Запросите свежую справку из ПНД (в день сделки) о отсутствии диспансерного учёта или противопоказаний к сделке. 

Организуйте освидетельствование судебно-психиатрическим экспертом перед подписанием (заключение фиксируется в договоре, процесс снимается на видео; стоимость примерно от 15 тыс. руб.).