Опираясь на отсутствие коммуникаций имею ли я право расторгнуть договор купли-продажи и вернуть средства за квартиру?

Здравствуйте, Булат.

Ситуация у вас сложная, и, к сожалению, однозначного ответа «да, вы обязаны вернуть деньги» здесь нет, так как всё будет зависеть от деталей сделки и того, как суд (или продавец) оценит вашу осмотрительность. Юридическая практика по таким делам противоречива.

Давайте разберем ситуацию по шагам.

1. Что было куплено формально?
В договоре купли-продажи (ДКП) обычно указывается объект: «квартира», «жилое помещение». По умолчанию квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, а это невозможно без воды, канализации и вентиляции.
Однако есть нюанс: если в договоре прямо указано, что квартира продается «без отделки», «в состоянии требующем ремонта», это может сыграть против вас. Продавец может заявить: «Вы купили «голые» стены, подключение коммуникаций — это и есть ваш ремонт».

2. Является ли это скрытым недостатком?
С точки зрения закона, вы имеете право требовать расторжения договора, если продан товар ненадлежащего качества (ст. 475, 557 ГК РФ).

Если при осмотре квартиры вы видели, что нет труб, унитаза, раковины, но видели стояки и вентиляционные короба (дырки в стене), то вы предполагали, что подводка к стоякам — это вопрос ремонта.
Если же стояки водоснабжения и канализации (общие трубы дома) отсутствуют физически, либо они замурованы и отключены наглухо, а вентиляционные каналы заложены кирпичом — это существенный недостаток. Без подключения к общедомовым сетям квартиру невозможно использовать по назначению.
3. Что говорит закон о недвижимости?
Здесь вступает в силу принцип «должной осмотрительности». Покупатель жилья на вторичном рынке обязан осмотреть объект перед покупкой. Если вы подписали акт приема-передачи, вы подтвердили, что претензий к техническому состоянию не имеете.

Если вы не видели коммуникаций при осмотре: Продавец скажет: «Вы видели, что покупаете. Отсутствие труб не является скрытым дефектом, это видно глазом».
Если коммуникации были скрыты (зашиты коробами) и не работали: У вас есть шанс доказать, что вас ввели в заблуждение.
4. Порядок ваших действий
Если вы твердо решили вернуть квартиру, порядок действий такой:

Зафиксируйте недостатки. Сделайте подробные фотографии всех мест, где должны быть подключения к стоякам, вентиляционные отверстия. Снимите видео.
Наймите эксперта (Оценка). Обратитесь в независимую экспертную организацию для составления акта технического состояния. Эксперт должен зафиксировать, что подключение к сетям отсутствует, и указать, что это делает невозможным проживание (эксплуатацию) квартиры. Это будет вашим главным козырем.
Направьте претензию продавцу. Заказным письмом с описью вложения отправьте продавцу требование о расторжении договора и возврате денег. Укажите, что вам передан товар, непригодный для использования по назначению.
Судебный иск. Если продавец откажется, вы подаете в суд.

В иске нужно будет доказывать, что недостатки являются скрытыми (вы не могли их заметить при обычном осмотре, так как не вскрывали стены/полы) и что они носят существенный характер.
Главные риски для вас:
Срок: Две недели — это очень маленький срок, но он работает против вас. Суд может спросить: «Почему вы не проверили наличие воды до подписания акта?»
Состояние «вторички»: На вторичном рынке действует принцип «caveat emptor» (пусть покупатель будет бдителен). Судьи часто отказывают в исках о расторжении, если покупатель сам не проявил должную осмотрительность, а недостатки не были намеренно скрыты.
Вывод:
Технически вы имеете право подать в суд, если квартира не позволяет подключиться к сетям. Юридически шансы на успех есть, если вы докажете, что продавец вас обманул (обещал, что «все работает, только подключи») или если отсутствие коммуникаций делает квартиру нежилым помещением.

Вам срочно нужно:

Проверить договор (что именно там написано про состояние квартиры).
Пригласить независимого эксперта или хотя бы мастера из ЖЭКа, чтобы он составил акт об отсутствии технической возможности подключения.
Не тяните, сроки исковой давности по таким спорам хоть и длительные, но промедление ухудшает вашу позицию (вы продолжаете владеть квартирой)