Что мне нужно предпринять, чтобы не потерять квартиру?

Здравствуйте, Елена. Ситуация серьезная, но не безвыходная. Самое главное, что вам нужно понять и на чем строить защиту: признание недействительным договора между Ниной и Екатериной НЕ влечет автоматического признания недействительным вашего договора с Екатериной.

Юридическая судьба вашей квартиры будет решаться отдельно, и у вас есть веские шансы ее сохранить, если вы сможете подтвердить статус добросовестного приобретателя.

Вот подробный анализ ситуации и план ваших действий.

1. Почему ваша сделка не отпадет «автоматически»?

В праве действует важный принцип: последствия недействительности сделки (реституция) применяются только к ее сторонам. То есть, если суд признает договор между Ниной и Екатериной недействительным, это обязывает Екатерину вернуть квартиру Нине (в лице финансового управляющего), а Нину — вернуть Екатерине деньги.

Однако вы (Елена) не являетесь стороной той сделки. Вы купили квартиру позже. Поэтому кредиторы Нины (через финансового управляющего) не могут просто «отменить» ваш договор. Чтобы забрать у вас квартиру, они должны предъявить к вам особый иск — виндикационный (об истребовании имущества из чужого незаконного владения) .

И вот здесь у вас есть мощный щит — статус добросовестного приобретателя.

2. Кто такой добросовестный приобретатель и как это поможет?

Добросовестным приобретателем признается человек, который купил имущество возмездно (заплатил деньги), не знал и не мог знать, что продавец (Екатерина) не имел права его продавать. Если суд признает вас таковой, истребовать у вас квартиру будет невозможно, если только имущество не выбыло из владения первоначального собственника (Нины) помимо ее воли (например, было похищено или утеряно) .

В вашем случае квартира выбыла от Нины по ее собственной воле — она сама подписала договор с Екатериной. Даже если договор теперь признают недействительным, факт добровольной передачи имущества (а не кражи) играет в вашу пользу.

3. Что вам нужно делать прямо сейчас (пошаговый план)

Шаг 1. Немедленно вступите в дело в Арбитражном суде г. Москвы

· Вам необходимо заявить ходатайство о привлечении вас к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Сделайте это срочно, пока суд не вынес решение только между Ниной и Екатериной.
· Цель: Получить право представлять свои доказательства и обжаловать судебные акты, которые могут повлиять на ваши права. Если вас не привлекут, вы сможете обжаловать решение позже, но лучше сразу быть в процессе.

Шаг 2. Готовьте доказательства своей добросовестности
В суде нужно будет доказать, что вы проявили «разумную осмотрительность» при покупке. Соберите документы, подтверждающие, что вы:

· Проверили документы продавца (Екатерины): Заказали актуальную выписку из ЕГРН перед покупкой. В ней должно быть видно, что право собственности Екатерины было зарегистрировано, и не было отметок о судебных спорах или арестах. Сохраните эту выписку.
· Осмотрели квартиру: Это стандартная процедура. Факт осмотра подтверждает, что вы вели себя как обычный покупатель.
· Уплатили рыночную цену: Если цена не была подозрительно низкой (сильно ниже рынка), это плюс к вашей добросовестности. Если цена была занижена, суд может усомниться в вашей осмотрительности.
· Проверили, кто зарегистрирован в квартире: Запросили справку о регистрации. Это косвенно подтверждает вашу заботливость.

Шаг 3. Обеспечьте явку Екатерины
Вам крайне важно, чтобы Екатерина участвовала в процессе и дала показания. Суд может привлечь ее как продавца по вашей сделке. В идеале она должна подтвердить:

· Что вы честно заплатили деньги.
· Что вы проверяли документы.
· Что она сама на момент продажи вам считала себя законным собственником.

4. Если квартиру все же истребуют (план «Б»)

Если суд встанет на сторону кредиторов Нины и истребует квартиру (что маловероятно при вашей добросовестности, но возможно, если суд сочтет, что вы должны были знать о проблеме), вы не останетесь без защиты.

· Право на компенсацию: Вы сможете взыскать с Екатерины (как с продавца) все убытки, включая уплаченную за квартиру сумму.
· Правовая основа: Это предусмотрено статьей 461 ГК РФ — ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. При этом соглашение об освобождении продавца от такой ответственности ничтожно.
· Важное условие: Чтобы взыскать убытки, Екатерину нужно привлечь к участию в деле об истребовании квартиры. Вы должны заявить ходатайство об этом в суде.

Резюме

1. Автоматизма нет — ваша сделка не рухнет сама собой.
2. Ваша главная линия защиты — доказывать, что вы добросовестный приобретатель (проверили ЕГРН, купили по рыночной цене, не знали о пороках титула Екатерины).
3. Ваше главное действие — немедленно вступить в арбитражный процесс в Москве в качестве третьего лица и представить доказательства своей добросовестности.
4. Страховка — даже в худшем случае у вас есть право требовать все уплаченные деньги с Екатерины.

С уважением, Дмитрий Кибалин. 
Если Вы довольны ответом, поставьте, пожалуйста +
За данный ответ вы можете меня отблагодарить любой суммой, для чего перейдите по ссылке pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4366477/