Являюсь ип на УСН доходы минус расходы, беру в аренду помещение и сдаю его в субаренду, все что получаю на свой

необходима консультация как обыграть ситуацию, чтобы в доход считалась только разница. Агентский договор мне не подойдет, мы с УК собственника заключили договор на 8 лет через росреестр.

 Добрый день! Для определения порога перехода на НДС в расчет берется сумма дохода, определяемого в соот. со ст. 346.15 НК РФ. Согласно указанной статье

1. При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.
 
1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются: 1) доходы, указанные в статье 251 настоящего Кодекса;

поэтому тут не имеет значения УСН доход у Вас или УСН доход-расход, уменьшить учитываемый доход Вы на расходы лдля этих целей не сможете.

Вместе с тем, к доходам, указанным в ст. 251 НК РФ, в том числе деньги, поступающие агенту, комиссионеру или иному поверенному в рамках исполнения агентского или иного аналогичного договора.  Поэтому если не брать незаконные (тупо прятать часть поступлений в наличных платежах что ничем хорошим в итоге не закончится) способы единственным законным способом не попасть в итоге на НДС будет использование агентской схемы. 

необходима консультация как обыграть ситуацию, чтобы в доход считалась только разница. Агентский договор мне не подойдет, мы с УК собственника заключили договор на 8 лет через росреестр.

 Здравствуйте.

Не совсем понятно.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество.

Таким образом, арендатор вправе учесть в расходах и постоянную и переменную части (определяемую в соответствии с договором как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, при наличии таких условий*(2)) арендной платы (письмо Минфина России от 28.06.2011 N 03-11-06/2/99)*(3).

Расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). То есть расходы должны быть экономически оправданы, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Документальным подтверждением расходов в виде арендных платежей могут являться: договор аренды, график оплаты аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. 

Что касается порога в 20 млн рублей, то речь идет о выручке, поэтому если у Вас не агентский договор, то выручка будет выглядеть именно как Ваше агентское вознаграждение. В отсутствии агентских отношений никаким образом уменьшить свою выручку Вы не сможете. Если конечно не уменьшать субарендную плату.

Здравствуйте Игорь. В теории можно подумать о модели договора управления.  ИП оказывает ООО услуги для управления зданием (глава 39 ГК РФ). ИП получает платежи за аренду и перечисляет их ООО за вычетом своего вознаграждения Главный недостаток модели  «аренда — субаренда» — двойное налогообложение одного и того же денежного потока: сначала налог платит арендодатель с арендных платежей от ИП, а затем ИП платит налог с доходов от субарендаторов. Но здесь необходимо перезаключать договоры аренды с арендатором. Понятно что договор заключен на 8 лет, но по соглашению сторон можно это отрегулировать.  Но и в целом можно подумать над моделью посреднического договора по коммунальным услугам: 

В рамках арендных отношений стороны вправе заключить посреднический договор (агентский договор или договор комиссии), в соответствии с которым арендодатель обязуется за вознаграждение приобретать для арендатора коммунальные услуги у ресурсоснабжающих организаций (ст. 990, 1005 ГК РФ).

В данном случае арендодатель выступает в роли посредника, участвующего исключительно в расчетах между арендатором и поставщиками услуг. Следовательно, при определении объекта налогообложения по упрощенной системе налогообложения (УСН) арендодатель включает в состав доходов только сумму своего посреднического вознаграждения. Денежные средства, поступившие от арендатора в счет оплаты коммунальных услуг, не признаются доходом арендодателя на основании подпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15 и подпункта 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ. (Письма Минфина России от 25.08.2021 № 03-11-11/68534, от 22.12.2020 № 03-11-06/2/112612, от 14.11.2019 № 03-11-10/87803).