И повторно потом проводить приемку и там уже писать иск?

Здравствуйте! 

Я с застройщиком подписал «Акт первичного осмотра и устранения недостатков». Акт приемки не подписывал(там были формулировки что меня все устраивает). Подписал отказ(сейчас это документ не нашёл, где-то затерялся).

Вы можете отказаться от подписания передаточного акта, если имеются недостатки объекта по договору. 

Так, согласно ч. 5 ст. 8  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Этот акт вы составили с застройщиком. И заявили требования о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок. 

На следующий день выслал заказным письмом все заключения приемщика, с сертификатами и «Требование

о безвозмездном устранении недостатков объекта строительства».

Что мне сейчас делать? Ждать устранения недостатков ?

Да, сейчас Вам необходимо ждать удовлетворения этого требования. 

Особенности передачи объекта долевого строительства  также установлены в Постановлении Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380  «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»

далее продолжу в ответе ниже 

День добрый Иван.

Что мне сейчас делать? Ждать устранения недостатков ?

 Согласно положений пп. «е» п. 1 Постановления Правительства РФ от 23.03.2022 N 442,

«Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»

е) застройщик удовлетворяет требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков в срок не более 60 календарных дней со дня подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства — в срок не более 60 календарных дней со дня составления в соответствии с подпунктом «л» настоящего пункта акта осмотра с участием специалиста;

Вы уже направили застройщику требование о безвозмездном устранении недостатков, поэтому сейчас следует дождаться окончания указанного срока.

Я с застройщиком подписал «Акт первичного осмотра и устранения недостатков». Акт приемки не подписывал(там были формулировки что меня все устраивает). Подписал отказ… На следующий день выслал заказным письмом все заключения приемщика,… и «Требование о безвозмездном устранении недостатков

 Вы действовали правильно: вы не лишились прав требовать устранения дефектов и не согласились с ненадлежащим качеством объекта. 
Ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

5. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Акт первичного осмотра от 11.02.2026, подписанный обеими сторонами, является доказательством признания дефектов застройщиком. В нём же зафиксирован срок устранения — 60 календарных дней с даты подписания. Это соответствует Ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

Что мне сейчас делать? Ждать устранения недостатков? И повторно потом проводить приемку и там уже писать иск ?

сейчас ожидайте. После истечения 60 дней  вы проводите повторную приёмку со специалистом и по её результатам либо подписываете акт (если всё устранено), либо переходите к исковому производству (если нет). Если застройщик не приглашает — направьте ему требование о назначении даты повторного осмотра заказным письмом.

Ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. .В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В подписанном вами «Акте первичного осмотра» застройщик проставил особые мнения по ряду позиций: вентиляция («система смонтирована по проекту и передана в УК»),

гидроизоляция санузла №2 («с замечанием не согласен, выполнено по проекту»),

терморегуляторы («выдаёт УК»).

По этим позициям скорее всего последует отказ в добровольном устранении. Вам нужно до повторной приёмки заказать независимую строительно-техническую экспертизу по этим спорным пунктам, чтобы иметь  доказательство для суда.

Ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Сейчас мне не нужно дополнительно слать претензию, что кроме безвозмездного устранения, я в будущем буду требовать денежную компенсацию ?

 Направить дополнительное уведомление о возможных финансовых требованиях будет правильным, при этом нужно учитывать:  в 2025 году действовал мораторий на начисление неустойки по ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ (с 01.01.2025 по 31.12.2025). С 01.01.2026 мораторий на начисление отменён, и неустойка за нарушение срока устранения недостатков снова может начисляться. не смотря на это мораторий на принудительное исполнение (через банки по исполнительным листам) продлён до 31.12.2026. Это означает: взыскать в суде вы сможете, но реальное получение денег со счетов застройщика возможно только после 31.12.2026.

Абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (в ред. от 30.12.2025):

при определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“,… не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;

Неустойка за нарушение срока устранения недостатков рассчитывается не от стоимости квартиры, а от стоимости расходов на устранение дефектов (то есть от суммы, которая будет установлена в смете на ремонт / экспертном заключении о стоимости устранения).

Ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ