Какие у организации и у собственника могут быть проблемы

Добрый день,
Алексей Ситуация у вас, на первый взгляд, простая, есть здание, есть арендатор, есть желание использовать его под свои нужды. Но с точки зрения закона здесь целый «букет» потенциальных проблем, которые могут ударить как по арендатору (организации), так и по собственнику (ИП).

Короткий ответ: проблемы могут быть колоссальные, от штрафов до сноса.
То, что вы описываете, изменение функционального назначения здания. И если подойти к этому без оформления, последствия могут быть печальными для обеих сторон. Основной риск признание строения самовольной постройкой и его снос за ваш счет.

Основа первая: целевое назначение здания и земельного участка.

У любого объекта недвижимости есть два «паспорта»: вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) и назначение самого здания (нежилое, торговое, офисное и т.д.). Если вы меняете функционал, это должно соответствовать и ВРИ земли, и документам на здание.

В вашем случае: здание по документам «кафе» (общественное питание). Арендатор хочет разместить в нем «дорожный участок» (скорее всего, офис, бытовые помещения). Это уже другое функциональное назначение. Земельный участок, вероятно, имеет ВРИ «для размещения объектов общественного питания». Если он не допускает размещения офисов или бытовых помещений, это нарушение.

Основа вторая: перепланировка и переустройство.

Если для размещения офиса и комнаты отдыха потребуется перепланировка (снос стен, перенос перегородок, изменение инженерных сетей), это должно быть согласовано. Самовольная перепланировка административное нарушение со штрафами и предписанием вернуть всё в исходное состояние.

Основа третья: соблюдение санитарных и противопожарных норм.

Размещение офиса с кухней и комнатой отдыха в здании, которое изначально проектировалось как кафе, может не соответствовать требованиям СанПиН и пожарной безопасности. Например, для офиса могут быть другие требования по вентиляции, освещению, эвакуационным выходам. Если проверяющие (пожарные, Роспотребнадзор) увидят несоответствие, штрафов не избежать.

Конкретные риски для организации (арендатора)
Если вы начнете использовать здание не по назначению, это может быть квалифицировано как нарушение правил пользования жилыми помещениями (для нежилых аналогично). Штраф для юрлиц до 50 000 рублей или приостановка деятельности.
Если назначение здания не соответствует фактическому использованию, это может быть основанием для признания договора ничтожным.
Если выяснится, что использование здания опасно или нарушает права третьих лиц, арендатора могут выселить по суду.
Пожарные, строительный надзор, Роспотребнадзор все они могут прийти с проверкой и найти массу нарушений, если здание используется не по проекту.
Конкретные риски для собственника (ИП)
Солидарная ответственность.
Если арендатор натворит дел (нарушит пожарные нормы, испортит имущество), собственник может отвечать вместе с ним, особенно если он знал и не препятствовал.
Проблемы с землей и налогами.
Если выяснится, что земля используется не по ВРИ, налоговая может пересчитать земельный налог (повышенная ставка) и доначислить пени. Администрация может выписать штраф за нецелевое использование земли (до 1,5% от кадастровой стоимости для юрлиц).
Признание постройки самовольной.
Если здание перестанет соответствовать параметрам, разрешенным для данного участка, и если эти нарушения существенны (например, нарушены противопожарные разрывы), здание могут признать самовольной постройкой и обязать снести.
Проблемы с перепланировкой.
Если арендатор сделает перепланировку без согласования, а потом съедет, собственнику придется либо узаконивать ее за свой счет, либо возвращать всё в исходное состояние.
Нужно:
Проверить ВРИ земельного участка. Убедитесь, что размещение офиса (дорожного участка) допускается видом разрешенного использования. Если нет, нужно менять ВРИ или не рисковать.
Проверить назначение здания. Если в документах здание числится как «кафе», но вы хотите использовать его как офис, лучше сначала изменить назначение в Росреестре (перевести из «общественного питания» в «офисное»). Это долго, но безопасно.
Согласовать перепланировку. Любые изменения планировки должны быть узаконены. Если арендатор их делает, пусть делает официально, с проектом и разрешением.
Прописать ответственность в договоре. В договоре аренды должно быть четко указано, что арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с его назначением и нести ответственность за любые нарушения. Но это не снимет риск с собственника полностью, так как контролирующие органы все равно придут к хозяину.
Проконсультироваться с юристом. В каждом регионе могут быть свои особенности градостроительных регламентов.
Использовать здание кафе под офис с кухней и комнатой отдыха можно, но только после приведения документов в соответствие. Если этого не сделать, рискуют оба: арендатор штрафами и выселением, собственник проблемами с землей, налогами и возможным сносом. Лучше потратить время на оформление сейчас, чем потом судиться годами.
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/

Здравствуйте.

Без документов на обхет консультацию полноценную проводить проблематично.

Исходя из общих положений законодательства можно сказатть что здание должно использоваться в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка в силу ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст. 7 Земельного кодекса РФ.

Если здание предназначено для кафе, его использование для дорожного участка с кабинетом, кухней и комнатой отдыха может не соответствовать этим требованиям.

Нарушение целевого назначения может повлечь административную ответственность  включая штрафы.
Для изменения назначения здания необходимо получить соответствующие разрешения и согласования (ст. 40 Градостроительного кодекса РФ). Без этого использование здания в иных целях будет незаконным.
Арендатор должен убедиться, что использование здания в планируемых целях не противоречит действующим нормам и правилам. В противном случае арендатор может столкнуться с претензиями со стороны контролирующих органов и риском расторжения договора аренды.