Вопрос: как легально купить у муниципалитета в собственность один из участков?

При подаче заявления на Госуслугах на выкуп ЗУ в собственность, приходит ответ, что участок предоставлен в аренду. Проверила по 5 участкам — все в аренде. Вероятно, аренда эта у одного и того же лица. Краткосрочная или долгосрочная — не знаю.

 Наталья, добрый день!

Потратьте 300-400 рублей и закажите полную выписку из ЕГРН на один из участков. Посмотрите срок аренды. Если он истек давно (например, аренда была до 2021 года) — пишите в Администрацию заявление: «Согласно сведениям ЕГРН, срок аренды истек. Прошу сообщить, планируется ли выставление участка на торги, так как я имею намерение его приобрести». Если срок длинный (например, аренда на 49 лет или до 2035 года) -  только искать арендатора и договариваться о переуступке.

Вопрос: как легально купить у муниципалитета в собственность один из участков?

Муниципалитет не может просто так продать землю вам. Если срок аренды истечет и договор не продлят, участок должен быть выставлен на торги. Вы не можете купить его без конкурентной процедуры, если на нем нет вашего строения.

Мысли по этой теме: обратится в администрацию с запросом, Какой договор аренды (краткосрочный или долгосрочный);

 Скорей всего Вам откажут, сославшись на ФЗ-152 «О персональных данных» или коммерческую тайну. Администрация не имеет права показывать вам чужой договор.

Вопрос: как легально купить у муниципалитета в собственность один из участков? Мысли по этой теме: обратится в администрацию с запросом, Какой договор аренды (краткосрочный или долгосрочный); по результатам ответа: просить заключить со мной ДКП по окончании аренды, если краткосрок; или если долгосрочный давить на то, что нарушено законодательство — за 3 года ничего не построено.

 Здравствуйте.

Вы конечно можете обратиться с заявлением о намерении приобрести эти участки, но учитывая, что они находятся в аренде сомнительно, чтобы до расторжения этого договора администрация имела намерение продать их.

Отдельно стоит отметить, что продажа земельных участков без торгов невозможна, если претендент не соответствует условиям такой продажи.

ст. 39.16 ЗК РФ

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований:

1) с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

Во всех остальных случаях как продажа, так и предоставление в аренду может осуществляться только через торги.

Здравствуйте, Наталья!
1. ЧТО У ВАС ПО ФАКТУ
По описанию и схеме:

участки сформированы (межевание есть)
находятся в муниципальной собственности
переданы в аренду (вероятно одному лицу)
не застроены длительное время
 Это типичная ситуация «аренды под застройку с аукциона».

 
2. ЧТО ЗНАЧИТ ОТВЕТ:
«Предоставление испрашиваемого земельного участка на заявленном виде прав не допускается»

Это означает:

 администрация НЕ может продать вам участок, потому что:

он уже предоставлен другому лицу (арендатору)
действует договор аренды
Основание:

ст. 39.6 ЗК РФ
ст. 39.16 ЗК РФ
 Пока участок в аренде —
его нельзя передать другому лицу ни в собственность, ни в аренду

 
3. МОЖНО ЛИ КУПИТЬ УЧАСТОК В ТАКОЙ СИТУАЦИИ

 Напрямую — НЕТ

Есть только 3 законных варианта:

 
ВАРИАНТ 1. Через арендатора (самый реальный)
Выяснить:

кто арендатор
условия аренды
И:

 заключить с ним:

уступку права аренды (если разрешено)
ИЛИ
выкуп после строительства

 Но в вашем договоре (аналогичном) часто запрещена уступка.

 
ВАРИАНТ 2. Ждать прекращения аренды
Основание:

ст. 39.11 ЗК РФ
После окончания договора:

 участок выставляется на торги

Вы:

участвуете
выигрываете
 
ВАРИАНТ 3. Расторжение аренды через администрацию

Это ваш основной рычаг.

Основание:

 ст. 46 ЗК РФ
 
 ст. 619 ГК РФ
Если арендатор:

не использует участок
не строит
 
Ключевая норма:
 ст. 39.8 ЗК РФ

Если участок предоставлен под строительство:

должен быть освоен в установленный срок
 
4. ВАЖНО: ПРО «3 ГОДА НЕ СТРОЯТ»

Вы мыслите правильно.

 Есть практика:

Если:

участок под строительство
нет освоения
 администрация вправе:

расторгнуть договор
изъять участок
НО:

 это делает ТОЛЬКО администрация, не вы напрямую

 
5. ЧТО ВАМ ДЕЛАТЬ (АЛГОРИТМ)

ШАГ 1. Запрос в администрацию
Запросить:

срок аренды
ФИО арендатора
цель аренды
есть ли разрешение на строительство
 
ШАГ 2. Жалоба/обращение
Подать:

 заявление о неиспользовании участка

Указать:

не осваивается более 3 лет
не ведется строительство
нарушаются условия
 
ШАГ 3. Требовать:
проведения проверки
расторжения договора
 
ШАГ 4. После расторжения
 участок:

либо выставят на торги
либо можно подать заявление первыми
 
6. ВАЖНЫЙ НЮАНС

 Даже если аренду расторгнут:

 участок НЕ продадут вам напрямую

 будет:

аукцион (в 99% случаев)
 
7. МОЖНО ЛИ ОБОЙТИ АУКЦИОН

 Только если:

у вас уже есть объект недвижимости на участке
(ст. 39.20 ЗК РФ)

В вашей ситуации — нет

 
8. ПОЧЕМУ ОНИ ДЕРЖАТ УЧАСТКИ ПУСТЫМИ

Часто:

инвестор «забрал» массив на аукционе
платит аренду
ждет роста цен

 Это законно, если срок освоения не нарушен

 
ВЫВОД

Пока участок в аренде — купить нельзя
Ответ администрации — юридически правильный

Реальный путь:

либо через арендатора
либо через расторжение аренды
либо через аукцион
«Давить на 3 года» — можно, но решает администрация

Здравствуйте!

Вам нужно понять, с кем имеете дело.

Пишите официальный запрос в Администрацию (Комитет по управлению имуществом).

Если срок истек, а участок не используется, арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Пишите заявление в Администрацию о том, что вы хотите участвовать в торгах на право аренды/покупки данного участка, так как, по вашим сведениям, договор с текущим арендатором прекратил свое действие или прекращает свое действие с учетом требований «ЗК РФ Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка». 

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f933ee4fa6f2c56c54748e0a0c5f6728da14825b/

Если вы просто напишете: «Хочу выкупить участок», вам ответят отказом на основании ЗК РФ Статья 39.16. «Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов», потому что претендент (вы) не имеете права на приобретение без торгов.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/4d35767a8f63d3bc2ce02bfd883a6f3303a94972/

Ситуация непростая, но ваши мысли движутся в верном направлении. Наличие действующего договора аренды — это основное препятствие, так как земельный участок не может быть продан другому лицу, пока арендатор сам не выкупит его или пока договор не будет прекращен .

Вот пошаговая стратегия действий, основанная на анализе вашей ситуации и норм законодательства.

Шаг 1. Информационная разведка (Официальный запрос)
Ваш первый шаг абсолютно верный. Вам нужно получить точные данные об аренде. Гадать, краткосрочная она или долгосрочная — бессмысленно.

Что нужно сделать:
Обратиться в Администрацию (или Департамент имущественных отношений) с официальным запросом. Сделать это лучше письменно (лично или через официальный сайт/Госуслуги).

Какие вопросы задать в запросе:

Кто является арендатором интересующего вас участка?
Какой номер и дата договора аренды?
Каков срок действия договора аренды (является ли он краткосрочным или долгосрочным)?
Не поступало ли от арендатора заявление о выкупе участка?
Шаг 2. Анализ полученной информации и сценарии действий
В зависимости от ответа администрации, ваши действия будут различаться. Вот два основных сценария.

Сценарий А: Договор краткосрочный (например, на 3 года) и истек, либо истекает
Это самый благоприятный для вас вариант.

Ваши действия: Если договор уже закончился, а арендатор не перезаключил его, вы можете просить администрацию заключить с вами договор купли-продажи. Если срок подходит к концу, можно зарезервировать за собой право подать заявление сразу после окончания аренды.
Правовая база: По истечении срока аренды, если ни одна из сторон не заявила о его продлении, договор прекращается. Участок возвращается в муниципальную казну и снова становится доступен для предоставления гражданам.
Сценарий Б: Договор долгосрочный (например, на 10-49 лет) и арендатор его не выкупает
Это более сложный, но не безнадежный вариант. Здесь можно использовать факт неосвоения участка. Однако, как совершенно верно указано в разъяснениях Росреестра и судебной практике, сам по себе факт, что участок «стоит голый» 10 лет, не является автоматическим основанием для его изъятия или расторжения договора .

В чем сложность?
Трехлетний срок неиспользования начинает отсчитываться не с момента подписания договора, а после окончания так называемого «срока освоения участка». В этот период арендатор может заниматься проектированием, получением разрешений и т.д. Доказать, что он ничего не делал все эти годы и не пытался освоить участок, сложно.

Что можно сделать в этом сценарии?

Инициировать проверку. Направить в администрацию заявление с требованием провести проверку использования земельного участка в рамках муниципального земельного контроля. Указать, что участок не огорожен, не используется по целевому назначению (под строительство), захламлен или зарос сорняками. Это может запустить административную процедуру.
Если проверка подтвердит нарушения:

Арендатору будет вынесено предписание об устранении нарушений.
Если предписание не выполнено, администрация может обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
Ждать результата. Если суд расторгнет договор, участок вернется в муниципальную собственность, и вы сможете претендовать на его покупку (через аукцион или без него, если будет единственным заявителем).
Шаг 3. Юридические тонкости и «подводные камни»
«Давление» на администрацию. Ваша идея «давить на нарушение законодательства» сработает только в том случае, если вы сможете побудить саму администрацию начать процедуру расторжения. У вас нет права напрямую требовать продажи участка, пока есть действующий договор с другим лицом. Ваша цель — стимулировать чиновников исполнить свои контрольные функции.
Возможность выкупа арендатором. Не исключено, что арендатор этих 10 участков — некий «инвестор», который ждет роста кадастровой стоимости или изменения градостроительного плана, чтобы выгодно перепродать право аренды или построить объект. Он может в любой момент подать заявление на выкуп, и администрация будет обязана ему продать участок, так как у него есть преимущественное право.
Статья 85.1 ЗК РФ. С 1 марта 2025 года вступили в силу поправки, которые ввели понятие «освоения земельного участка». Они как раз направлены на борьбу с теми, кто годами не использует землю. Это хороший аргумент в вашей переписке с администрацией: ссылайтесь на то, что новый закон обязывает собственников и арендаторов приступать к освоению участков, а участки арендатора годами не осваиваются, что является нарушением.
Краткий алгоритм ваших действий
Запрос в администрацию → получить информацию о договоре аренды.
Если договор действует долго → подать заявление о проведении проверки использования участка (муниципальный земельный контроль) с целью зафиксировать факт неиспользования и запустить механизм расторжения договора.
Отслеживать публикации. Следить на официальном сайте администрации за информацией о предстоящих торгах (аукционах) по продаже земельных участков. Если договор с арендатором будет расторгнут или закончится, участок выставят на торги. Ваша задача — не пропустить этот момент и подать заявку на участие в аукционе.
Резюме: Ваш план верен. Начинайте с официального запроса. Без информации о типе и сроках аренды дальнейшие шаги планировать бессмысленно. Если аренда долгосрочная, придется подключать административный ресурс и пытаться заставить чиновников обратить внимание на нерадивого арендатора.