Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Процедура ввода в эксплуатацию?
Прикладываем договор аренды земельного участка, цель аренды - объект капитального строительства, назначение земли – туристическое.
Планируем запроектировать объекты, согласовать данные объекты с администрацией, построить объекты недвижимости, ввести объекты в эксплуатацию, и пойти на выкуп или на аренду 49 лет с пониженной арендной ставкой. Планируем ввести объект в эксплуатацию в максимально сжатые сроки так как ставка аренды до ввода в эксплуатацию очень высокая.
Вопросы:
Вопросы по выкупу или переходу на долгосрочную аренду:
1. Данные договор дает возможность выкупа земли после ввода объекта в эксплуатацию?
2. Данный договор дает возможность перехода в долгосрочную аренду на 49 лет?
3. Какой процент от кадастровой стоимости надо уплатить за выкуп земли после ввода в эксплуатацию?
4. Как на практике администрация принимает решение о предоставлении арендатору возможности выкупа земельного участка?
5. Отличие процедуры выкупа от процедуры перехода на долгосрочную аренду после ввода в эксплуатацию? Какой вариант администрацию согласует быстрее и почему?
6. Какие подводные камни могут быть в договоре?
7. Все ли необходимые пункты в договоре имеются, опираясь на которые мы можем реализовать наш план?
Вопросы по строительству:
1. Как лучше оформить строительство юридически? Данный договор: администрация – частное лицо. Можно ли реализовать строительство одноэтажных построек – летних домиков на бетонном основании хозяйственным способом? Нет ли необходимости заключать договор на строительство со строительной компанией, имеющей СРО или прочие разрешения? Какая документация нужна на момент ввода объектов в эксплуатацию?
Если у нас будет проект от проектировщика в стадии П. Остальные документы мы сможем сделать самостоятельно, если будем вести строительство хоз. способом?
2. Регистрация построек в Росреестре? Какой алгоритм? Нет ли проблем регистрировать в регистрации построек на частное лицо на землях данного назначения? Есть ли возможность регистрировать постройки на 3ее лицо? Какие могут быть нюансы в регистрации данных объектов?
3. Процедура ввода в эксплуатацию? Алгоритм?
- договор 9753ф26 __без реквизитов.pdf
Здравствуйте, Анна.
До начала строительства необходимо получение разрешения на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Ввод объектов в эксплуатацию осуществляется в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.
Процедура как правило прописывается в соответствующем муниципальном регламенте.
Договор не получается скачать, ошибка сервера, буду еще пытаться
Дополню
Здравствуйте, Анна!
Изучил ваш договор аренды.
.
1. КЛЮЧЕВОЕ — ЧТО У ВАС ПО ДОГОВОРУ
Из договора (стр. 1, 5):
участок предоставлен под строительство ОКС (объекта капитального строительства)
ВРИ: туристическое обслуживание (5.2.1)
срок аренды: 128 месяцев (~10,6 лет)
договор НЕ предусматривает продление (п. 6.8)
Это классический договор после аукциона (ст. 39.11, 39.8 ЗК РФ)
2. ВОПРОСЫ ПО ВЫКУПУ / ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЕ
1. Есть ли право выкупа?
Да, но НЕ из договора, а из закона.
Основание:
ст. 39.20 ЗК РФ
ст. 39.3 ЗК РФ
Собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка без торгов.
В договоре это прямо не прописано — это нормально. Право возникает после регистрации ОКС.
2. Можно ли перейти на аренду 49 лет?
Да, возможно.
Основание:
ст. 39.8 ЗК РФ
ст. 39.6 ЗК РФ
После строительства ОКС вы можете:
либо выкупить участок
либо оформить новый договор аренды без торгов (как собственник здания)
3. Цена выкупа (% от кадастровой)
Цена устанавливается субъектом РФ (Приморский край).
Обычно по РФ:
от 2,5% до 15% кадастровой стоимости
для коммерции часто 15%
Точную ставку надо смотреть:
постановление Приморского края
или муниципальный акт Находки
4. Как администрация принимает решение?
Процедура:
Вы регистрируете ОКС
Подаете заявление
Администрация проверяет:
соответствие ВРИ
факт строительства
отсутствие нарушений договора
Принимает решение (постановление)
Основание отказа:
не тот объект
нет разрешения на строительство
самовольная постройка
5. Что быстрее: выкуп или аренда 49 лет?
На практике:
Быстрее:
долгосрочная аренда
Почему:
меньше согласований
не требуется оценка и расчет выкупной цены
администрация охотнее оставляет землю в собственности
Выкуп:
дольше
требует расчет стоимости
иногда «тормозится» администрацией
6. Подводные камни договора
Ключевые риски:
1. Запрет продления
п. 6.8: договор не подлежит продлению
Если не успеете построить — потеря участка
2. Жесткое целевое использование
п. 3.2.2
только под строительство ОКС
3. Запрет передачи прав
п. 3.2.6
нельзя:
субаренда
переуступка
4. Ограничения:
охранная зона ЛЭП (стр. 4)
водоохранная зона (стр. 5)
могут ограничить застройку
7. Достаточно ли договора для реализации схемы?
Да, но с условиями:
Вы сможете реализовать план ТОЛЬКО если:
получите РНС (разрешение на строительство)
построите именно ОКС
введете в эксплуатацию
зарегистрируете право
3. ВОПРОСЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ
1. Можно ли строить «хозспособом»?
Да, можно.
Основание:
ГрК РФ не требует подрядчика
НО:
СРО НЕ НУЖНО, если:
вы не подрядчик
строите для себя
Обязательно:
Разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ)
Проектная документация
стадия «П» может быть недостаточна — нужна рабочая документация
Важно:
Если строите без РНС
объект — самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ)
2. Регистрация объектов
Алгоритм:
Получение разрешения на ввод
Техплан (кадастровый инженер)
Подача в Росреестр
Можно ли на физлицо?
Да
Можно ли на третье лицо?
Только если:
есть правовое основание (договор инвестирования и т.п.)
Иначе:
Росреестр откажет
Риски:
несоответствие ВРИ
отсутствие РНС
«временные» постройки
3. Процедура ввода в эксплуатацию (главный вопрос)
Алгоритм строго по ГрК РФ (ст. 55):
ЭТАП 1. Получение РНС
проект
ГПЗУ
согласования
ЭТАП 2. Строительство
ЭТАП 3. Подготовка документов
Нужно:
разрешение на строительство
акт о завершении
технический план
заключение о соответствии (если требуется)
ЭТАП 4. Подача на ввод
В администрацию
ЭТАП 5. Получение разрешения на ввод
это ключевой документ
ЭТАП 6. Регистрация в Росреестре
ВАЖНЫЙ ВЫВОД!
Ваша схема рабочая, но есть критические условия:
НЕЛЬЗЯ:
строить без РНС
строить «временные» домики
отклоняться от ВРИ
НЕОБХОДИМО:
максимально быстро получить РНС
построить именно ОКС
ввести в эксплуатацию
Я так понимаю ответ подготовлен при помощи генерации ИИ и содержит ошибки.
1 Ошибка.
Если не успеете построить — потеря участка
Юрист Николаев Владивосток
Это не верно, есди будет зарегистрировано право собственности на объек незавершенного строительства до окончания договора аренды, то есть право на однократное продление договора аренды до завершения строительства сроком до 3 лет.
Если бы юрист специализировался на вопросах строительства и земельных вопросах, и не генерировал свой ответ, он бы не допустил такой ошибки.
2 Ошибка
4. Как администрация принимает решение? Процедура: Вы регистрируете ОКС Подаете заявление Администрация проверяет: соответствие ВРИ факт строительства отсутствие нарушений договора Принимает решение (постановление)
Юрист Николаев Владивосток
Отсутствие нарушений Договора при решении вопроса о выкупе участка под ОКС не имеет никакого значения, равно как и при заключении Договора аренды под ОКС.
3 Ошибка
2. Регистрация объектов Алгоритм: Получение разрешения на ввод Техплан (кадастровый инженер) Подача в Росреестр Можно ли на физлицо? Да Можно ли на третье лицо? Только если: есть правовое основание (договор инвестирования и т.п.)
Юрист Николаев Владивосток
Это невозможно поскольку Договор аренды оформлен на арендатора, договором аренды предусмотрен запрет на передачу прав по аренде на третье лицо.
Это как миниму.
Юрист нарушает Правила сайта Правовед и может заблокирован.
С уважением! эксперт сайта Правовед Г.А. Кураев
Коллега, здравствуйте.
По поводу ОКС — согласен, при регистрации объекта незавершенного строительства действительно возможно продление аренды, однако это не универсальная гарантия и зависит от условий договора и практики конкретного региона. Я указал общий риск для пользователя.
Относительно нарушений договора — на практике органы власти при рассмотрении вопроса о предоставлении или выкупе участка учитывают исполнение условий договора аренды, в том числе наличие нарушений.
По оформлению на третье лицо — имел в виду принципиальную правовую возможность при наличии соответствующих оснований (например, инвестиционные конструкции), хотя в типовых договорах аренды такие действия часто ограничены.
Прошу в дальнейшем воздерживаться от бездоказательных утверждений о способе подготовки моих ответов.
Подобные формулировки, в том числе утверждения об использовании ИИ и оценка компетенции, не относятся к разбору правовой позиции и выходят за рамки профессиональной дискуссии, а также не имеют ничего общего с реальностью. Все ответы ВСЕГДА подготавливаются исключительно мной самостоятельно.
Если у Вас есть замечания по существу — готов их обсудить, однако корректнее сосредоточиться на нормах права и практике, а не на предположениях о личности и методах работы других своих коллег.
Договор аренды земельного участка с Находкинским городским округом предусматривает право строительства объекта капитального строительства (пункт 1.3) с учетом вида разрешенного использования участка (пункт 1.2. Договора).
Право передачи прав и обязанностей по Договору аренды третьим лицам в Договоре предусмотрено с письменного согласия Арендодателя (пункт 3.2.6 Договора).
Начинать осваивание земельного участка необходимо с получения градостроительного плана земельного участка. Он выдается по запросу правообладателя участка бесплатно на основании статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ.
Соответственно в соответствии с ГПЗУ (обозначенным) на нем пятном застройки готовиться проект строительства ОКС и подаются документы в Администрацию для получения разрешения на строительство.
После получения разрешения на строительство можете строить как лично так и с привлечением подрядчиков.
Затем получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и регистрация права собственности на ОКС в Росреестре.
Регистрировать на третье лицо нельзя, исключение, если с согласия Арендодателя переведены права и обязанности по Договору аренды на третье лицо.
Детальное сопровождение возможно в рамках отдельной консультации в чате личных сообщений.
С уважением! Г.А. Кураев