Просто ограничит въезд, может ли она так сделать?

Здравствуйте!

Нет, собственники дома не могут ограничить вам въезд в гараж, даже если земля перед ним им принадлежит. У вас есть законное право требовать обеспечения проезда к вашему имуществу. Бетонные блоки перед воротами — это самоуправство, за которое предусмотрена ответственность.

Ваш гараж и земля под ним — ваша собственность. Если к нему нет другого доступа, кроме как через территорию дома, у вас возникает право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Это значит, что собственники дома обязаны обеспечить вам проезд к гаражу.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса РФ, собственник недвижимости вправе требовать от собственника соседнего участка предоставления права проезда, если иным способом попасть к своему имуществу невозможно. Более того, по новому закону о гаражных объединениях (№ 338-ФЗ), въездные ворота, ограждения и проезды относятся к общему имуществу, и мешать вам пользоваться гаражом никто не имеет права .

Что делать, если управдом попытается перекрыть въезд
Если он действительно поставит блоки или перекроет проезд, это будет нарушением ваших прав. Ваши действия:

Зафиксируйте нарушение. Сфотографируйте блоки, запишите дату, снимите на видео, что проезда нет.
Вызовите полицию. Сообщите о самоуправстве и воспрепятствовании проезду. Полиция зафиксирует факт нарушения.
Обратитесь в суд с негаторным иском. Это иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Суд обяжет убрать блоки и обеспечить проезд.
Требуйте установления сервитута. Если собственники земли настаивают на своем праве закрыть проезд, вы (или новый покупатель) можете через суд потребовать установления официального сервитута с правом проезда. Даже если они не согласны, суд установит сервитут принудительно, потому что без проезда пользоваться гаражом невозможно.
Важно для продажи
Ваши опасения по поводу нового владельца абсолютно напрасны. Право на проезд (сервитут) сохраняется при смене собственника. То есть даже если вы продадите гараж, новый хозяин будет иметь те же права требовать обеспечения доступа. Сервитут следует за недвижимостью и не прекращается при продаже .

Угрозы управдома — это попытка запугать вас и будущего покупателя. Но юридически они беспомощны. Покупателю можно смело объяснить, что закон на его стороне, а любые попытки перекрыть въезд легко снимаются через суд.

Если вам нужна помощь в подготовке претензии к управдому или искового заявления в суд, вы можете заказать платную консультацию — я помогу грамотно составить документы и защитить ваши права.