Собственно как мне дальше действовать?

Question

Добрый день! Моя ситуация следующая. Мой Дом достраивал Фонд защиты прав.. И как положено фонд по результатам обмеров органами технической инвентаризации регистрирует мою квартиры. (Площадь 44.0 м2). Так как у меня по договору 39.0м2 фонд присылает мне уведомление с требованием доплатить за лишние метры (при этом никакого допсоглашения не направляют) . В целом все ок. . Я заказываю выписку и тех план., с целью понять где дополнительные 5 м2. И вижу, что они появляются в виде антресоли (фото и выписки прикладываю). Особенность моей квартиры в том, что она располагается на последнем этаже. И потолки в ней 6.0м !высота потолков указана в договоре! В вот антресоли в нем нет. Понимаю, что это разводка.(фактически меня вынуждают платить за воздух.) и более того определение "антресоль" подразумевает наличие к ней доступа. (СП 13330......). Я беру кадастрового инженера, мы едем и он делает тех план (во вложении) в нем получаем 38.4 м2 (это на .0.7 м2 меньше)и со ссылкой на СП, что эта площадка не является антресолью. После я направляю это все в фонд и прошу их внести корректировку и пересчитать. В ответном письме ДГИ пишет что, ""Проектной документацией устройство доступа к антресолям, отделка стен и потолков предусмотрены силами собственников квартир". После чего ДГИ делает вывод, что все посчитано правильно и по проекту. Но при этом в ДДУ приложен план этажа (без каких либо антресолей). Естественно я считаю, что требование доплаты махинация. От квартиры отказываться я не хоч, но и платить за воздух тоже. Понимаю, что придется идти в суд (что займет минимум год) и При телефонном разговоре Прошу передать мне квартиру и заверяю, что если я не докажу свою правоту то заплачу. Главное смогу делать ремонт и жить( 10 лет всетаки ждали), мне отказывают. (Я понимаю, что они тем самым пытаются мння заставить заплатить. А потом иди доказывай, пытайся вернуть деньги). В целом вся эта ситуация подозрительна. Так как это во всем доме, просто моим соседям успели передать квартиры. И они 9 из 10 готовы платить. О том что это развод никто из них понимает (я в долевом чате эту ситуацию не афиширую. Понимая, что может я и добьюсь не платить. Но если все пойдут возвращать (то это приличная сумма около 20млн Только с нашего корпуса. ) фонд найдет способ легализовать эти антресоли или проект найдет в котором они показа (короче выкрутится). И это все еще затянется на годы и я свою квартиру вообще не дождусь. Собственно как мне дальше действовать? Писать письмо ФОНД или ДГИ. Пытаясь доказать, что квартира не отвечает требованием ДДУ (писать и ухудшает условия И пытаться взыскать с них неустойку (сумму неустойки подогнать к сумме, которую просят заплатить) и после делать взаимозачет. Или сразу идти в суд. Или параллельно. Все доки на которые ссылался прикладываю

Хабас Гучапшев · Answer

Здравствуйте! Я внимательно изучил документы и вашу ситуацию. Скажу сразу — вы очень грамотно действуете, и в целом направление ваших действий юридически верное. Постараюсь спокойно и по существу объяснить, что здесь происходит и как лучше двигаться дальше. Начну с ключевого момента. По вашему договору долевого участия площадь квартиры должна составлять около 38,36–39 м². Однако после кадастрового учета площадь в ЕГРН указана 44,0 м², и именно на основании этих данных вам выставлена доплата около 492 тыс. руб.. Но принципиально важно другое. Закон №214-ФЗ допускает перерасчет цены только за фактически переданное жилое помещение, соответствующее условиям договора. Если в ДДУ и приложениях (плане квартиры) антресоль отсутствует, то возникает очень сильный юридический аргумент: вам фактически передают объект иной конфигурации, чем был согласован сторонами. И здесь есть важная деталь. В письме ДГИ прямо написано, что антресоль предусмотрена проектной документацией, а доступ к ней и отделку должны делать собственники. Вот это как раз слабое место их позиции. Если: в ДДУ и плане квартиры антресоли нет, в квартире физически нет лестницы или доступа, площадка не соответствует определению антресоли по СП (нет доступа), то существует довольно сильная судебная позиция: это не антресоль, а просто строительный объем помещения, который не может учитываться как площадь квартиры. Суды в подобных спорах обычно смотрят не только проект, но и что именно передается дольщику по ДДУ. Теперь по стратегии. Я бы действовал следующим образом. Первое. Не платить сейчас. Если вы оплатите — действительно начнется длинная история по возврату денег, и бремя доказывания ляжет на вас. Второе. Подготовить досудебную претензию в Фонд. В ней нужно указать три ключевые вещи: что квартира передается с параметрами, не предусмотренными ДДУ; что требование доплаты до подписания акта передачи противоречит практике применения 214-ФЗ; что фактическая площадь по независимому техническому плану составляет 38,4 м², а площадка не является антресолью. И очень важный момент — нужно потребовать передать квартиру без доплаты, а вопрос площади предложить решать отдельно. Третье. Параллельно готовить иск. Я бы формулировал его примерно так: признать требование о доплате незаконным; обязать передать квартиру по акту; признать площадь квартиры без учета антресоли; взыскать неустойку за просрочку передачи (по 214-ФЗ она довольно серьезная). И вот здесь ваша идея с взаимозачетом неустойки действительно разумная. Потому что если они задерживают передачу из-за требования оплаты, суд часто считает это просрочкой застройщика. Четвертый момент. Самый осторожный. Вы правильно думаете насчет соседей. Если поднимется коллективная история, Фонд действительно может попытаться узаконить проект задним числом или изменить документацию, что иногда делают. Поэтому действовать индивидуально — вполне разумно. Если говорить откровенно, по подобным делам практика примерно 50/50, но у вас есть сильные аргументы: — антресоль отсутствует в ДДУ — нет доступа — есть альтернативный техплан — фактическая площадь меньше Поэтому шансы оспорить доплату вполне реальные. Главная задача сейчас — не позволить им затянуть передачу квартиры. Иногда в таких ситуациях подают иск об обязании передать объект, и параллельно уже решают вопрос площади. Понимаю, что после 10 лет ожидания особенно тяжело снова сталкиваться с такими препятствиями. К сожалению, подобные истории с обмерами и «антресолями» сейчас встречаются довольно часто, но у вас позиция действительно сильная и вы очень грамотно собрали доказательства. С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.