Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
3 комнаты оформила в долевую собственность (я и двое детей) через приватизацию, четвертую комнату выкупила у мэрии по кадастровой стоимости
Здравствуйте! У меня квартира состоит из 4 комнат. 3 комнаты оформила в долевую собственность (я и двое детей) через приватизацию, четвертую комнату выкупила у мэрии по кадастровой стоимости.
Сейчас хочу эту четвертую комнату переоформить на свою старшую дочь, которая в свое время отказалась от участия в приватизации в пользу других сестер и братьев. Остальные комнаты дочь будет покупать у меня через дальневосточную ипотеку.
Как мне лучше сделать? Сначала объединить все 4 комнаты в одну квартиру и после оформить на дочь долевую собственность (четвертая комната). Или же сначала оформить эту четвертую комнату на дочь, а после уже объединять все комнаты.
И еще вопрос. После объединения квартире присвоится новый кадастровый номер, и если так, не придется ли нам платить после продажи квартиры налог с продажи. Жилье единственное у всех.
Ситуация у вас действительно непростая, но вполне решаемая. Главный совет: лучше сначала объединить все комнаты в одну квартиру, а уже потом оформлять единый объект на дочь. Давайте разберем по шагам, почему это оптимальный путь, и ответим на ваш вопрос о налогах.
1. Сравнение вариантов оформления комнаты
Для наглядности представим плюсы и минусы каждого подхода.
Критерий
Вариант А: Сначала оформить 4-ю комнату на дочь, потом объединять
Вариант Б: Сначала объединить все комнаты, потом оформить на дочь
Сложность сделок
Высокая. Потребуется как минимум две отдельные процедуры в Росреестре: 1) регистрация перехода права на комнату, 2) объединение комнат в квартиру, но уже с участием дочери как совладельца -1-4-7.
Средняя. Сначала вы проходите одну процедуру по объединению как единственный собственник, затем — одну сделку по отчуждению (продаже) уже готовой квартиры.
Требования банка (ипотека)
Рискованно. Банки крайне неохотно выдают ипотеку на комнаты или доли. Основное требование льготных программ — покупка отдельной квартиры или дома -3-9. Банк может просто не одобрить сделку.
Предпочтительно. Вы продаете дочери готовый, оформленный объект недвижимости — квартиру. Это полностью соответствует условиям ипотечного кредитования.
Юридическая чистота
Сложнее. В процессе участвуют несколько объектов с разными кадастровыми номерами и разными собственниками (вы и дочь), что увеличивает риск технических ошибок.
Проще. Вы оперируете одним объектом, в котором сначала 100% собственности у вас, а затем переходит к дочери.
Вывод: Вариант с предварительным объединением минимизирует риски отказа банка и делает процесс более понятным и быстрым.
2. Налог при продаже: новый кадастровый номер не «обнуляет» срок владения
Это самый важный момент, который вас беспокоит. После объединения комнат в квартиру срок вашего владения недвижимостью НЕ начнет исчисляться заново.
Когда комнаты объединяются, старые объекты (комнаты) прекращают существование, и появляется новый объект — квартира -1-4-7. Однако для налогообложения действует принцип правопреемственности. Это означает, что срок владения новой квартирой будет исчисляться с даты регистрации вашего права собственности на самую первую из комнат -2-5-8.
Как это повлияет на налог при продаже дочери:
Так как квартира станет для вас единственным жильем (вы же продаете его и ничего взамен не покупаете сразу), минимальный срок владения для освобождения от налога составит 3 года -5-8.
Вам нужно проверить, прошло ли 3 года с момента, как вы стали собственником самой первой комнаты (той, что получена по приватизации). Скорее всего, этот срок уже давно истек.
Если 3 года прошли, то даже несмотря на образование нового объекта, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога (НДФЛ) и подачи декларации 3-НДФЛ.
Если 3 года еще не прошли (что маловероятно), налог платить бы пришлось, но и здесь есть важный нюанс.
3. Важный нюанс для вашего случая
Даже если вдруг трехлетний срок еще не подошел (например, выкупили первую комнату меньше трех лет назад), вы все равно сможете не платить налог. Это связано с тем, что покупателем выступает ваша дочь.
По закону, сделки купли-продажи между близкими родственниками (а дочь — это близкий родственник) не облагаются налогом. Однако здесь есть подводный камень: для получения налоговой льготы вам нужно будет подтвердить факт родства, а дочери необходимо будет задекларировать покупку квартиры -2-8.
Резюме и план действий
Подайте заявление в Росреестр об объединении всех четырех комнат в одну квартиру. Вам как собственнику всех комнат нужно будет написать заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права на новый объект — квартиру -1.
После получения свидетельства о собственности на единую квартиру, вы сможете оформлять сделку купли-продажи с дочерью с привлечением ипотечных средств. Это будет стандартная, понятная для банка сделка.
Проконсультируйтесь в банке, где дочь будет брать ипотеку, на этапе объединения комнат. Уточните, к какому пакету документов по объекту недвижимости (технический план, выписка ЕГРН) у них нет претензий. Это поможет избежать сюрпризов на финальной стадии.
Таким образом, объединение комнат до продажи — это не только технически правильный, но и наиболее безопасный путь для получения ипотеки и оптимизации налогообложения.
Надеюсь, ответ получился подробным и полезным! Если останутся вопросы, задавайте.