Хочу продать участок, получила как многодетная за 300000 с долями детей, участников 5 из них один несовершеннолетний 13 лет

Здравствуйте. Начать нужно с обращения в органы опеки. Они должны дать согласие на продажу участка, так как есть доли несовершеннолетних детей. Скорее всего, вам придется открывать счет и обеспечивать денежный эквивалент доли ребенка. Сама сделка будет происходить через нотариуса, так как будет продаваться доля несовершеннолетнего ребёнка.

Здравствуйте! Продажа участка, выделенного многодетной семье с использованием материнского капитала или региональных средств, — процедура сложная, но выполнимая. Главное препятствие здесь — защита прав несовершеннолетних детей. Просто так продать участок нельзя, нужно получить разрешение органов опеки.

Пошаговый план действий выглядит следующим образом:

Шаг 1. Оценка ситуации и поиск альтернативы (Обязательство по улучшению жилищных условий)

Поскольку участок выделен государством (как многодетной) и доли детей оформлены, органы опеки разрешат продажу только при одном условии: вы одновременно улучшаете жилищные условия детей или выделяете им равноценные доли в другом объекте недвижимости.

· Что считается улучшением? Покупка квартиры, дома, погашение ипотеки с выделением долей, даже покупка более дорогого участка в другом месте.

· Что нельзя делать? Нельзя просто продать участок и положить деньги в банк «на счета детей». Опека требует, чтобы недвижимость (и доли детей в ней) существовала одновременно с продажей.

Ваш план: Вам нужно найти объект (дом, квартиру, другой участок с домом), куда вы «переселите» доли детей. Либо, если у вас уже есть другое жилье в собственности, вы можете перераспределить доли там, увеличив их, чтобы компенсировать продажу участка.

Шаг 2. Сбор документов

Вам потребуется два пакета документов: на продаваемый участок и на приобретаемый (или уже имеющийся) объект, куда будут выделяться доли детям.

Основной список (для подачи в опеку):

1. Паспорта: родителей (продавцов).

2. Свидетельства о рождении: всех детей (включая 13-летнего — на него тоже нужно свидетельство, даже если у него есть паспорт).

3. Документы на продаваемый участок:

   · Правоустанавливающий документ (договор передачи/купли-продажи, по которому вы получили участок).

   · Выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности нового образца не выдают, нужна выписка).

4. Документы на приобретаемый объект (или объект, куда выделяются доли):

   · Документы на квартиру/дом (если покупаете).

   · Предварительный договор купли-продажи (если еще не купили, но уже нашли вариант).

   · Отчет об оценке рыночной стоимости (иногда требуется, чтобы подтвердить, что новое жилье не хуже старого по стоимости).

Шаг 3. Обращение в органы опеки и попечительства

Это ключевой этап. Вам нужно прийти в отдел опеки по месту жительства (регистрации) и написать заявление о разрешении на продажу земельного участка с долями несовершеннолетних.

Что вы должны доказать опеке:

· Что в результате сделки дети не потеряют в праве собственности (либо получат деньги на счета, либо, что правильнее, получат доли в новом жилье).

· Что новое жилье не хуже по качеству и метражу (если это жилье) или что покупка необходима для семьи.

Срок рассмотрения: Обычно до 14 рабочих дней (иногда быстрее, если документы в порядке).

Шаг 4. Получение разрешения и сделка

1. После получения разрешения от опеки вы заключаете договор купли-продажи.

2. В договоре обязательно прописывается условие, что деньги за долю несовершеннолетнего поступают на его лицевой счет в банке ИЛИ что доля выделяется в новом объекте. Обычно опека контролирует этот пункт.

3. Договор и документы подаются в Росреестр (МФЦ) для регистрации перехода права собственности.

Если вы попытаетесь продать участок, не уведомив опеку (а нотариус или регистратор все равно проверят наличие детских долей), сделку приостановят. Если же вы каким-то образом проведете ее, опека подаст в суд, и сделку признают недействительной.

Как я уже писала выше, опека в чистом виде (если это не ипотечное погашение, где нужно срочно спасать жилье от банка) крайне редко дает разрешение на продажу с выделением денег, а не недвижимости. Суды встают на сторону опеки, считая, что ребенок должен оставаться собственником недвижимости, а не денег (которые могут обесцениться или быть потрачены).

Альтернативный вариант: нотариальное обязательство

Если вы продаете участок и одновременно покупаете дом/квартиру (или уже есть готовая квартира, куда вы готовы выделить доли детям сразу после продажи), вы можете оформить у нотариуса обязательство о выделении долей. Но для этого вам все равно сначала нужно идти в опеку за предварительным разрешением, где вы укажете, что обязуетесь выделить доли в новом жилье в течение определенного срока (обычно 1-6 месяцев).

Рекомендация

Начните с визита в органы опеки (можно позвонить) и консультации с нотариусом, который специализируется на сделках с недвижимостью. Нотариус подскажет, как лучше составить договор, чтобы минимизировать риски и не нарушить права детей. Объясните специалисту ситуацию: «Продаем участок (выделенный многодетным), в собственности 5 человек, один ребенок 13 лет. Хотим продать и (купить квартиру / выделить доли в существующей квартире)». Вам подскажут оптимальный путь именно для вашего города.