Добрый день, был заключён договор мены с администрацией города при расселении ветхого жилья.По договору мены

Здравствуйте!

согласно п.2 ст.567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными. 

в соответствии с подп.2 п.2 ст.220 НК налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

соответственно, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.

при этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается рыночная стоимость переданной налогоплательщиком по договору мены квартиры на дату совершения мены.

см. например п.4.3 письмо ФНС от 20.09.2024 N БВ-4-9/10821@ «Обзор правовых позиций, сформированных ФНС России по результатам рассмотрения жалоб (апелляционных жалоб) налогоплательщиков за второй квартал 2024 года»

Могу я указать в декларации доходы минус расходы, так как квартиры по договору мены заявлены равноценными?

да, однако Вам потребуется обратиться к оценщику, чтобы узнать рыночную стоимость переданной Вами по договору мены квартиры на дату совершения мены, а не стоимость полученной от Администрации.

Здравствуйте!

В общем случае Вы можете в декларации уменьшить доход от продажи полученной квартиры на расходы по ее приобретению. Для квартиры, полученной по договору мены, применяется всё как и для обычной покупки, потому что к мене применяются правила о купле-продаже. Каждая сторона одновременно считается и продавцом передаваемого жилья, и покупателем получаемого.

На основании ч. 1 ст. 568 ГК РФ

Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В силу подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, можно уменьшить облагаемый доход на документально подтвержденные расходы на приобретение имущества.

Если в договоре мены указана стоимость новой квартиры, либо у Вас есть документы, подтверждающие ее стоимость, Вы вправе заявить эту сумму как расход на приобретение новой квартиры.

Есть Письмо ФНС РФ от 20.09.2024 N БВ-4-9/10821@, где указано

При этом в расходы, связанные с приобретением квартиры, включается рыночная стоимость переданной налогоплательщиком по договору мены квартиры на дату совершения мены.

То есть для Вас не принципиально, что прежняя квартира когда то могла быть получена бесплатно или за меньшие деньги. Расход возникает именно в момент обмена, потому что платой за новую квартиру выступает переданное Вами старое жилье.

Могу я указать в декларации доходы минус расходы, так как квартиры по договору мены заявлены равноценными?

Да, можете.

Считать налог нужно от цены продажи. Сначала определяется доход от продажи. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 01.01. года продажи, для НДФЛ доход берется как 70 % кадастровой стоимости. И уже после этого Вы уменьшаете этот доход на подтвержденные расходы по приобретению квартиры.

Если после уменьшения получается 0, налога к уплате нет.

В форме 3 НДФЛ укажите доход от продажи и заявите уменьшение на расходы по приобретению. К декларации приложите договор мены, выписку ЕГРН на новую квартиру, договор ее продажи, справку о стоимости новой квартиры, а если справка не указана приложением к договору, то еще и отчет оценщика о рыночной стоимости переданной старой квартиры на дату мены.

Уважаемая Марина, здравствуйте! 

Правовая позиция из Письма Минфина РФ от 11.11.2022 N 03-04-05/109975

В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса

по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Пунктом 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что

к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса, существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=8&documentId=437865

Как указано в Письме Минфина, к договору мены применяются правила купли-продажи, где каждая сторона признается и продавцом, и покупателем.

Да, Вы можете уменьшить доход от продажи квартиры на расходы по её приобретению, хотя в договоре мены объекты признаны равноценными, для налоговой это две встречные сделки купли-продажи.

Вы вправе применить положения НК РФ  — уменьшить доход от продажи на сумму фактических расходов, связанных с приобретением этого жилья. Расходом в Вашем случае является рыночная стоимость квартиры, которую Вы передали Администрации.

Важно! Справка о стоимости новой квартиры (полученной от Администрации) для этого не подходит. Вам нужно подтвердить цену Вашей старой квартиры на момент обмена.

Если в договоре мены она не указана, потребуется отчёт независимого оценщика о её рыночной стоимости на дату сделки.

Т.е., налог заплатите только с разницы, если цена продажи новой квартиры окажется выше стоимости Вашей старой квартиры на дату мены (т.е., да — Вы можете указать в декларации доходы минус расходы. В качестве расходов заявляется рыночная стоимость Вашей старой квартиры на дату мены, подтвержденная отчетом независимого оценщика.)

С уважением, Дарья