Мы с супругом осмотрели участок, однако предложенная цена нас не устроила

Здравствуйте, Анна!

Ситуация, которую вы описали, к сожалению, нередка в сфере недвижимости. Риелторы часто пытаются получить комиссию любыми способами, включая внесение задним числом данных потенциальных покупателей в свои договоры. Давайте разберемся, что грозит продавцу и покупателю и как правильно действовать.

Короткий ответ

Продавец не обязан платить комиссию. Риелтор не выполнил свои обязательства по договору — он не привел покупателя, с которым состоялась сделка. Покупатель (ваша дочь) нашла продавца самостоятельно, а не через риелтора. Угрозы риелтора — это, скорее всего, блеф, направленный на запугивание. В суде у него нет никаких шансов, если только в договоре нет очень хитрых формулировок (например, пункта о том, что комиссия платится за любого покупателя, который узнал об объекте от агента, даже косвенно). Но даже в этом случае нужно доказывать, что дочь узнала именно от него, а не с забора.

Подробный разбор

1. Есть ли законные основания для требования комиссии?

Основанием для выплаты комиссии является фактическое оказание услуги по поиску покупателя и организации сделки (ст. 779 ГК РФ). Если риелтор просто показал объект одним людям, а продали другим, которые нашли продавца самостоятельно, то услуга не оказана, и комиссия не полагается.

Ключевой момент: покупатель должен быть «приведён» агентом. В вашем случае:

· Риелтор показывал участок вам с супругом (родителям), но вы отказались.

· Ваша дочь нашла номер телефона на заборе и договорилась напрямую.

Тот факт, что риелтор внёс данные дочери в свой договор задним числом, является подлогом и не имеет юридической силы. Если договор составлен в одном экземпляре и хранится у него, это уже подозрительно — обычно договоры составляются в двух экземплярах.

2. Что грозит продавцу?

· Судебный иск. Если риелтор подаст в суд, он должен будет доказать два факта:

  1. Что именно его действия привели к сделке (например, что дочь узнала о продаже от него, а не с забора).

  2. Что условие о выплате комиссии распространяется на такой случай.

     В суде продавец может представить доказательства: показания дочери, фотографию забора с номером телефона, свидетельские показания соседей. Суд, скорее всего, откажет риелтору .

· Угроза налоговой. Это пустая угроза. Налоговая инспекция не занимается взысканием комиссионных вознаграждений. Максимум, что может сделать риелтор — подать жалобу на продавца, что тот не уплатил налог с продажи, но это не имеет отношения к комиссии. Если продавец владел участком более минимального срока (обычно 3 или 5 лет), налог платить не нужно. Если менее — налог платится, но это отдельный вопрос, не связанный с риелтором.

3. Что грозит покупателю (вашей дочери)?

Покупателю (дочери) вообще ничего не грозит, если только она не подписывала с риелтором каких-либо документов (например, соглашения об информационных услугах). В вашем описании она ничего не подписывала, значит, она вообще не является стороной в отношениях между риелтором и продавцом.

4. Что делать продавцу?

1. Не платить. Самое главное — не поддаваться на угрозы и не переводить деньги. Любая выплата будет расценена как признание долга.

2. Запросить документы. Продавец имеет право потребовать от риелтора предоставить:

   · Копию агентского договора (желательно с датой подписания).

   · Акт выполненных работ (если есть).

   · Доказательства того, что именно риелтор привел покупателя (например, расписку о показе, подписанную покупателем, или переписку).

     Если риелтор отказывается предоставить документы, это уже говорит о его недобросовестности.

3. Зафиксировать факт самостоятельного поиска. Продавцу и дочери стоит составить письменные объяснения (можно в свободной форме) о том, как дочь узнала о продаже (объявление на заборе). Это пригодится в случае суда.

4. Направить письменный отказ. Продавец может направить риелтору официальный ответ, в котором укажет, что покупатель не был приведён агентом, и требования необоснованны. Желательно отправить заказным письмом с уведомлением.

5. Игнорировать угрозы. Если риелтор продолжает угрожать, можно написать заявление в полицию о вымогательстве (ст. 163 УК РФ). Однако это крайняя мера, обычно достаточно твёрдого отказа.

Возможные последствия

· Для продавца: если риелтор подаст в суд и проиграет, он может быть обязан возместить судебные издержки продавца. Это маловероятно, но возможно.

· Для риелтора: если он внес данные задним числом, это может быть расценено как подлог (ст. 327 УК РФ), хотя на практике такие дела редко доходят до уголовной ответственности, но сам факт может быть использован в суде против него.

Резюме

Продавец может спать спокойно. Риелтор блефует. Его требования не имеют под собой законных оснований, а его действия по внесению данных задним числом только ухудшают его положение. Самое правильное — не платить и ждать, если он решит обратиться в суд. В суде у него практически нет шансов, особенно если есть доказательства самостоятельного поиска (объявление на заборе).

Если риелтор продолжит давить, продавец может сам обратиться в Роспотребнадзор (так как риелтор — ИП, оказывающий услуги) с жалобой на недобросовестные действия.