Хотим заключить договор подряда на строительство жилого дома от аккредитованного застройщика, будет оформляться ипотека на строительство дома на земельном участке ИЖС Разрешит ли опека?

Здравствуйте, Мария!

Проблем с опекой не должно быть.

Т.к. дети в этом случае ничего не лишаются. При этом, земля для ИЖС.

Права Ваших несовершеннолетних детей не ущемляются.Строительство дома не приводит к ухудшению жилищных условий ребёнка или к другим негативным последствиям.

Таким образом, Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» в данном случае не нарушается.

То есть согласие опеки не требуется. 

Здравствуйте,  Мария.

По своему опыту работы в опеке сразу Вам скажу что наверняка будет отказ в выдаче разрешения на сделку согласно статьи 37 Гражданского кодекса РФ и статьи 20 ФЗ Об опеке и попечительстве и не важно аккредитованный застройщик или нет.

Сама цель расходования средств (строительство дома) рискованная в свете отчуждения долей несовершеннолетних в другом жилье.

Как правило дают разрешение с учетом последующего (как правило параллельного) приобретения (покупки) равнозначного жилья несовершеннолетним на их деньги от продажи жилья.

Возможно в судебном порядке Вам получится преодолеть такой отказ.

Хотя не исключена вероятность, что Вам дадут предварительное разрешение как вариант, со страхованием сделки (строительства).

С уважением!  эксперт сайта Г.А. Кураев

Здравствуйте Мария.

Краткий вывод по вопросу.

По общему правилу согласие органа опеки для оформления ипотеки на строительство дома на участке ИЖС не требуется, если дети не являются собственниками отчуждаемого/закладываемого имущества и речь не идет о распоряжении их имуществом или долями. Сам факт, что дети зарегистрированы по другому адресу, сам по себе не создает у них права собственности на этот объект.

Норма закона

Статья 60 Семейного кодекса РФ
Ключевая норма:
«Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка».
И также:
«При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством…»
Статья 37 Гражданского кодекса РФ
Ключевая норма:
«…с предварительного разрешения органа опеки и попечительства» совершаются сделки по распоряжению имуществом подопечного, в том числе сделки, влекущие уменьшение его имущества.
Статья 21 Федерального закона “Об опеке и попечительстве”
Ключевая норма:
«Опекун без предварительного разрешения органа опеки… не вправе… давать согласие на совершение сделок… в залог, по отчуждению имущества подопечного…»
Пункт 3 статьи 77 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”
Ключевая норма: согласие опеки требуется в специальном случае — когда в жилом помещении проживают находящиеся под опекой/попечительством члены семьи собственника либо несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей.
Пояснение нормы

Для вашей ситуации главное различие такое:

регистрация ребенка по адресу — это не право собственности;
доля ребенка / имущество ребенка — это уже имущественное право, которое опека защищает.
Поэтому если вы оформляете ипотеку на строительство дома:

на земельном участке, который принадлежит не детям;
строящийся дом изначально оформляется не на детей;
вы не продаете, не закладываете и не уменьшаете имущество, уже принадлежащее детям,
то формально это не сделка по распоряжению имуществом несовершеннолетних, а значит оснований для обязательного разрешения опеки обычно нет.

То, что у вас и детей есть регистрация и возможность проживания в другой квартире, — это хороший фактический аргумент на случай, если банк или опека будут дополнительно проверять жилищную ситуацию, но само по себе не является тем юридическим основанием, от которого зависит необходимость согласия опеки. Решающее значение имеет именно вопрос: есть ли у детей право собственности или иное охраняемое имущественное право на объект сделки.

Когда опека может понадобиться

Разрешение опеки может понадобиться, если:

у детей есть доля в квартире, доме или земельном участке, который продается, обменивается, закладывается;
в сделке используются механизмы, после которых у детей уже возникло или должно возникнуть имущественное право, и это право фактически ограничивается;
речь идет о жилье, где проживают дети, оставшиеся без попечения родителей, либо дети под опекой/попечительством — это специальный случай по закону об ипотеке.
Применительно к вашему вопросу

Если я правильно понимаю ситуацию, у вас:

есть дети;
вы хотите заключить договор подряда на строительство жилого дома;
будет ипотека на строительство;
участок ИЖС не описан как принадлежащий детям;
другая квартира, где вы зарегистрированы с детьми, не продается и не закладывается от имени детей.
При таких вводных опека, как правило, не нужна.

Но есть важная оговорка:

если в той “другой квартире” у детей есть доли, и для сделки вы планируете ее продавать, менять, закладывать, выделять/перераспределять доли — тогда вопрос с опекой уже возникает;
если в строительстве будет использоваться материнский капитал, то после оформления дома обычно возникает обязанность оформить жилье в общую собственность семьи с выделением долей детям; это не значит, что опека нужна на старте ипотеки всегда, но структура сделки требует отдельной проверки документов.
Что сделать на практике

Проверьте, кто собственник участка ИЖС.
Проверьте, есть ли у детей доли в каком-либо объекте, который участвует в сделке прямо или косвенно.
Посмотрите условия банка: некоторые банки просят дополнительные документы, даже когда закон прямо не требует разрешения опеки.
Если используется маткапитал, заранее проверьте схему выделения долей после завершения строительства.
До подписания договора подряда и кредитного договора запросите у банка письменный перечень документов по вашей сделке.
Какие документы обычно полезно подготовить

выписку ЕГРН на участок ИЖС;
проект договора подряда;
проект кредитного договора / ипотечного договора;
выписку ЕГРН на квартиру, где вы зарегистрированы;
документы, подтверждающие, что у детей нет долей в объекте, который передается в залог;
при наличии маткапитала — документы по сертификату и схеме его использования.
Практический совет

На практике в подобных кейсах я бы ориентировался так:

если дети только зарегистрированы, но не собственники — позиция обычно рабочая: разрешение опеки не требуется;
если у детей есть доли хоть в одном объекте, который затрагивается сделкой — лучше заранее идти в опеку или хотя бы делать письменный запрос, чтобы не получить отказ банка/Росреестра на поздней стадии.

Здравствуйте, Мария! 

Органы опеки дают согласие на продажу имущества несовершеннолетних только при условии, что сделка совершается в их интересах.

Ваша задача — доказать, что строительство нового дома этим интересам соответствует.

Главный НПА — статья 37 Гражданского кодекса РФ.

Её пункт 2 прямо указывает, что на сделки по отчуждению имущества подопечного (в Вашем случае — доли детей в квартире) требуется предварительное разрешение органа опеки

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/

Эти правила полностью распространяются на родителей как на законных представителей.

Опека проверит два ключевых условия

1) Деньги, вырученные от продажи детских долей, должны быть направлены на покупку или строительство другого жилья, где дети также получат доли.
2) Новое жилье (строящийся дом) не должно уступать по качеству и стоимости старому.

Тот факт, что Вы с детьми зарегистрированы в другой квартире, где у Вас есть доля, — это Ваше преимущество. Это подтверждает опеке, что на время стройки дети не останутся без жилья и их права не будут нарушены.

Вам необходимо будет предоставить в опеку предварительный договор купли-продажи Вашей квартиры и проектную документацию (или предварительный договор) на строительство дома с обязательством выделить там доли детям.

Если условия покупки или строительства будут соответствовать интересам детей, опека пойдет навстречу. Главное — четко показать, что деньги от продажи пойдут именно на улучшение их жилищных условий

С уважением!