Могу ли я построить на этом участке индивидуальный гараж на 2 машины и открыть мойку самообслуживания и шиномонтаж?

Здравствуйте,  Василий.

Я так понимаю вид разрешенного использования (ВРИ) участка для ИЖС (ЛПХ).

Если это так, то нет, не можете Вы его использовать не по назначению.

В противном случае возможна административная ответственность по статье 8.8 КоАП РФ, предписания об устранении нарушений законодательства, иск о запрете деятельности.

При этом, если в основных или во вспомогательных ВРИ участка есть ВРИ соответствующие ВРИ (Автомойки  и СТО), то реализация Вашей задачи возможна.

У Вас есть действующий градостроительный план земельного участка выданный в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ ?

Здравствуйте, Василий.

В вопросе недостаточно информации для ответа. При строительстве на земельном участке необходимо учитывать Правила землепользования и застройки, которые действуют в вашем населенном пункте, а также параметры градостроительного зонирования в вашем городе. 

Здравствуйте Василий! 

У меня земля 25 соток, на ней расположен частный дом

Для начала необходимо определиться со статусом вашего земельного участка. Исходя из наличия частного дома на 25 сотках, участок, вероятнее всего, имеет ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС, код 2.1) или «Для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ, код 2.2) в границах населенного пункта.

Могу ли я построить на этом участке индивидуальный гараж на 2 машины

 Согласно Классификатору ВРИ (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412), на участках ИЖС и ЛПХ разрешено возведение гаражей и иных вспомогательных построек для личных нужд.

В соответствии с абз 1) п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ,

выдача разрешения на строительство не требуется в случае возведения на земельном участке гаража для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Несмотря на отсутствие необходимости в разрешении, вы обязаны соблюдать Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципального образования и строительные нормы (СНиП).Обычно это: 1 метр от границы с соседями;  5 метров от «красной линии» дороги (3 метра от проезда).

открыть мойку самообслуживания и шиномонтаж?

Здесь возникают серьезные правовые риски:

1. Виды деятельности «Автомойка» и «Шиномонтаж» относятся к коду 4.9.1.1 «Автомобильный транспорт» или 4.9.1 «Объекты дорожного сервиса». На землях для ИЖС такая деятельность запрещена.
2.Санитарно-защитные зоны (СЗЗ): Согласно пункта 12.5.7 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, объекты по обслуживанию автомобилей имеют санитарно-защитные зоны (СЗЗ):

Автомойки (до 2 постов): V класс опасности, СЗЗ — 50 метров.
Автомойки (от 2 до 5 постов): IV класс опасности, СЗЗ — 100 метров.
Шиномонтаж: обычно приравнивается к объектам V класса (50 метров).
В пределах СЗЗ запрещено размещение жилой застройки. Поскольку на вашем участке уже расположен жилой дом, а участок в 25 соток (примерно 50х50 метров) физически не позволит выдержать дистанцию в 50-100 метров от моечных боксов до окон как вашего дома, так и домов соседей, Роспотребнадзор может наложить запрет на эксплуатацию объекта.

Если вы твердо намерены открыть бизнес, для начала запросите в местной администрации (или через МФЦ/Госуслуги) Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).Посмотрите, в какой территориальной зоне находится участок. Проверьте, указаны ли виды деятельности «Обслуживание автотранспорта» (код 4.9) в списке основных или условно разрешенных видов для вашей зоны.Если ВРИ является условно разрешенным: необходимо пройти процедуру публичных слушаний. Соседи могут выступить против, что станет законным основанием для отказа со стороны администрации.Юридически выгоднее разделить участок 25 соток на два: один (например, 15 соток) оставить под ИЖС с жилым домом, а второй (10 соток), граничащий с дорогой, перевести в категорию коммерческого использования. Это позволит снизить налоговую нагрузку и упростить соблюдение СанПиН для жилого дома.

Отсюда делаем вывод: Открыть мойку и шиномонтаж «просто так» на участке ИЖС нельзя. Это приведет к крупным штрафам и судебным тяжбам с соседями и администрацией. Реализация возможна только через раздел ЗУ и официальную смену выделенной части ЗУ ВРИ (если это позволяют ПЗЗ) и строгое соблюдение экологических норм.

Здравствуйте, Василий! 

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ

собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/51d520c975d3bf8bdb9ec6970f385e5933d47950/

Давайте сразу к сути.

Строительство индивидуального гаража на 2 машины на вашем участке — это действие, которое обычно соответствует разрешенному использованию земельного участка с домом.

А вот открытие мойки самообслуживания и шиномонтажа — это уже предпринимательская деятельность, и здесь все сложнее.

Основной риск заключается в том, что Ваш участок предназначен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта.

Использование его под коммерческие объекты (мойка, шиномонтаж) не соответствует целевому назначению.

Это является прямым нарушением, ответственность за которое предусмотрена статьей 8.8 КоАП РФ

Штраф для граждан по этой статье может составить от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка (но не менее 10 000 рублей), а также Вам выпишут предписание устранить нарушение.

Земельный надзор проводится в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора). Инспектор может прийти с плановой или внеплановой проверкой (например, по жалобе соседа).

В ходе осмотра он зафиксирует факт осуществления коммерческой деятельности и составит протокол.

С уважением, Дарья