Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

Здравствуйте.

— я собственник квартиры (5 лет владения до заключения Договора перехода права собственности в муниципальную собственность по КРТ не прошло). Будет ли НДФЛ с «реализации» этой расселяемой квартиры: я заключаю 3-х стороннее соглашение с Администрацией и Застройщиком, где я передаю эту квартиру в Администрацию, а взамен получаю другую квартиру, передаваемую мне от Застройщика, моя старая и новая квартира Застройщика оценены в 5 млн руб в этом соглашении. С точки зрения ФНС такая операция будет считаться отчуждением?

Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, то есть каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. То есть это отчуждение.

При этом по договору мены обмениваемые товары признаются равноценными, если иное не определено договором.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 № 1-П указано, что к сделке физлиц по обмену недвижимостью нельзя применять правила налогообложения, установленные для купли-продажи. Он признал не соответствующими Конституции РФ правила п. 2 ст. 214.1 НК РФ, согласно которой, если декларируемый доход от продажи недвижимости ниже, чем 0,7 от ее кадастровой стоимости, то НДФЛ платится с дохода, равного 0,7 кадастровой стоимости проданного объекта.

Конституционный суд определил, что доход участника сделки это превышение кадастровой стоимости приобретенного имущества над кадастровой стоимостью переданного по этому договору объекта. А если кадастровая стоимость не определена, то применяется рыночная стоимость. То есть если кадастровая стоимость передаваемых объектов равна, то налога не возникает. Если кадастровая стоимость не определена, в расчет принимается рыночная стоимость, т.е. фактически, стоимость указанная в договоре. 

— Я наниматель по договору соц. найма с Администрацией. По моей расселяемой квартире Застройщик заключил 2-х стороннее соглашение с администрацией, где он передает новую квартиру взамен моей старой. Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

 Поскольку в собственность Вы ничего не получаете никакого налога тут нет и быть не может.

Здравствуйте, Марк.

С точки зрения ФНС такая операция будет считаться отчуждением?

 Да, это будет считаться отчуждением. Но НДФЛ у Вас возникнет только в том случае, если налоговый орган обоснованно усомнится в равнозначности предоставляемого Вам взамен жилья. Как указано в Постановлении  Конституционного Суда РФ от 15.01.2026 N 1-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Селюковой Любови Александровны»

Впредь до внесения в правовое регулирование изменений, вытекающих из настоящего Постановления, при совершении налогоплательщиком мены объектов недвижимого имущества в целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности, НДФЛ взимается — в случае опровержения эквивалентности совершенной мены, а именно установления отсутствия разумных, в том числе внеэкономических, мотивов для ее совершения при существенном превышении кадастровой стоимости полученного в результате мены недвижимого имущества над кадастровой стоимостью отчужденного недвижимого имущества (при этом, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не определена или не подлежит применению в соответствии с законодательством о государственной кадастровой оценке, применяется рыночная стоимость, определяемая налоговым органом на основании отчета об оценке), в том числе с учетом всех выплаченных по такому договору денежных средств, — с соответствующей разницы.

При наличии программы КРТ и изъятии у Вас квартиры в ее рамках, а также того, что согласно договора квартиры равнозначны, такие доводы налогового органа крайне маловероятны, а значит экономическая выгода отсутствует.

— Я наниматель по договору соц. найма с Администрацией. По моей расселяемой квартире Застройщик заключил 2-х стороннее соглашение с администрацией, где он передает новую квартиру взамен моей старой. Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

 Вероятнее всего, застройщик в данном случае исполняет свои обязательства, выступая перед Вами фактически вместо Администрации, квартиру будет считаться предоставившей Вам именно она. Поскольку речь идет о  обмене квартиры, занимаемой Вами по договору соц.найма, нет оснований  говорить о ее реализации и получении дохода для целей НДФЛ.

С уважением

Здравствуйте!

С точки зрения ФНС такая операция будет считаться отчуждением?

Передача Вашей старой квартиры администрации по трехстороннему соглашению в обмен на новую квартиру будет считаться отчуждением.

Если минимальный срок владения к дате регистрации перехода права по старой квартире истек, доход освобождается от налога по ст. 217.1 НК РФ. Для единственного жилья срок составляет 3 года. При этом жилье, купленное в течение 90 дней до продажи, не учитывается. В остальных случаях действует срок 5 лет, если субъект РФ не сократил его своим законом.

Если срок не вышел, по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

По подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Если Ваша старая квартира когда то была куплена за те же 5 млн рублей и Вы это можете подтвердить документами, а доход по соглашению тоже 5 млн рублей, тогда сможете уменьшить сумму налога на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Я наниматель по договору соц. найма с Администрацией. По моей расселяемой квартире Застройщик заключил 2-х стороннее соглашение с администрацией, где он передает новую квартиру взамен моей старой. Возникают ли здесь у меня налог НДФЛ?

Если Вы наниматель по договору социального найма, НДФЛ не возникает. Вы не отчуждаете свою квартиру, потому что она Вам не принадлежит на праве собственности. Вам предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма. Если новую квартиру Вам предоставляют по соцнайму, объекта обложения НДФЛ здесь нет.

Если ее передают Вам в собственность, тогда применяется п. 41 ст. 217 НК РФ, который освобождает от НДФЛ жилое помещение, полученное из государственной или муниципальной собственности в случаях и порядке, установленных законом.