Договорились с риэлтором осмотреть квартиру, при ознакомительном просмотре качество квартиры меня удовлетворило, после чего мы сразу же заключили договор и я перевёл риелтору комиссию

Здравствуйте Вадим.

Да, Закон о защите прав потребителей к риэлторским услугам применяется: Пленум ВС РФ прямо указал, что на посреднические услуги на рынке недвижимости распространяется действие ЗоЗПП  .

Но по вашей ситуации важное уточнение:

само по себе обнаружение тараканов в квартире не означает автоматически, что риэлтор обязан вернуть всю комиссию.
Нужно разделять:

недостаток квартиры
недостаток риэлторской услуги
Риэлтор обычно отвечает не за санитарное состояние квартиры как таковое, а за качество своей услуги, то есть за то, как он подбирал объект, какую информацию сообщил, не ввёл ли вас в заблуждение, не скрыл ли существенные обстоятельства, не обещал ли характеристики жилья, которые не соответствуют действительности.

Краткий вывод
Шанс требовать возврат комиссии есть, но наиболее сильная правовая конструкция — не «признать договор недействительным», а:

требовать соразмерного уменьшения цены услуги;
либо отказаться от договора и требовать возврата уплаченной суммы, если сможете доказать, что услуга оказана с недостатками;
дополнительно можно требовать убытки и компенсацию морального вреда.
Однако возврат 100% комиссии реален не всегда. На практике перспективы зависят от того, сможете ли вы доказать, что:

риэлтор знал о проблеме с тараканами и умолчал;
либо обязан был сообщить о ней как о существенном обстоятельстве;
либо по договору он обязался подобрать пригодное для проживания жильё;
либо в рекламе/переписке дал недостоверную информацию о состоянии квартиры.
Если таких доказательств нет, суд может прийти к выводу, что риэлтор выполнил именно посредническую функцию — организовал просмотр и заключение сделки, а недостатки жилья относятся к ответственности собственника/наймодателя, а не риэлтора.

Нормы закона
1. Применимость ЗоЗПП к риэлтору
Пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ № 17:

«На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги...), распространяется действие Закона о защите прав потребителей».
2. Качество услуги
Статья 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

«Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору».
3. Право на достоверную информацию
Пленум ВС РФ № 17 разъясняет, что исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию, обеспечивающую возможность компетентного выбора, а суд исходит из презумпции отсутствия у потребителя специальных познаний .

4. Требования при недостатках услуги
Из статьи 29 Закона следует, что если недостаток услуги не устранён или является неустранимым, потребитель вправе по своему выбору требовать:

соответствующего уменьшения цены услуги;
возмещения расходов по устранению недостатков;
отказа от исполнения договора и возмещения убытков.
5. Срок удовлетворения требования
Статья 31 Закона:

требования о возврате уплаченной за услугу денежной суммы, уменьшении цены услуги и возмещении убытков подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления требования.
Юридическая оценка вашей ситуации
Здесь возможны 3 сценария.

Сценарий 1. Риэлтор знал о тараканах или скрыл это
Тогда позиция у вас сильная.
Это можно квалифицировать как:

оказание услуги ненадлежащего качества;
предоставление неполной/недостоверной информации;
введение в заблуждение при выборе объекта.
В этом случае можно заявлять:

возврат комиссии полностью;
либо как минимум существенное уменьшение цены;
моральный вред;
при отказе добровольно — штраф 50% от присужденного по Закону о ЗПП.
Сценарий 2. Риэлтор не знал, но обещал «квартира в хорошем состоянии / пригодна для проживания / без проблем»
Тогда спор тоже возможен, но уже сложнее.
Нужно будет опираться на текст договора, объявления, переписку, аудио, сообщения. Если была создана определённая картина объекта, а фактически квартира имеет скрытый существенный бытовой дефект, это аргумент в вашу пользу.

Сценарий 3. Риэлтор просто организовал просмотр и свёл вас с собственником
Тогда перспектива против риэлтора слабее.
Суд может сказать: посредническая услуга оказана — объект показан, договор заключён, комиссия получена за факт совершения сделки, а тараканы — это недостаток объекта, за который отвечает собственник/наймодатель.

Именно поэтому оспаривание договора как недействительного здесь обычно не лучший путь. Для недействительности нужны специальные основания по ГК РФ: обман, существенное заблуждение и т.п. Это сложнее доказывать. По вашей фабуле более рабочий путь — иск по ЗоЗПП о недостатках услуги / недостоверной информации.

Что вам нужно доказать
Соберите максимум следующего:

договор с риэлтором;
чек, перевод, расписку о комиссии;
объявление о квартире;
переписку с риэлтором;
аудиосообщения/записи звонков, если есть;
фото и видео тараканов;
видео демонтажа экранов кухни и ванны;
акт дезинсекции или заключение службы обработки;
показания свидетелей;
переписку с собственником, если он признаёт проблему.
Особенно ценно, если удастся подтвердить, что:

тараканы были давно;
проблема была скрыта;
использовались средства маскировки запаха;
риэлтор или собственник знали о проблеме.
Что делать сейчас
Направьте письменную претензию риэлтору
Не в мессенджере, а официально:
заказным письмом с описью вложения;
или по юридическому адресу;
плюс дублируйте на email/в мессенджер.
В претензии укажите:
дату заключения договора;
сумму комиссии;
когда обнаружены тараканы;
почему недостаток был скрытым;
что вас не поставили в известность о существенном обстоятельстве;
что услуга оказана ненадлежащим образом.
Заявите требования на выбор:
возврат всей комиссии,
либо, если хотите более умеренную позицию,
уменьшение цены услуги на 80%.
Установите срок 10 дней на возврат денег по ст. 31 ЗоЗПП.
При отказе или игнорировании:
жалоба в Роспотребнадзор;
иск в суд.
Судебные перспективы
Средние, но сильно зависят от доказательств.

Хорошие перспективы
если у вас есть:

переписка, где риэлтор уверяет в хорошем состоянии квартиры;
доказательства, что проблема была явно старая и скрытая;
подтверждение, что без этой информации вы бы договор не заключили.
Слабые перспективы
если:

договор риэлтора очень формальный;
он лишь «информационно-консультационный»;
нет доказательств, что он что-либо скрывал;
комиссия прямо привязана к факту заключения сделки, а не к качеству объекта.
Практический вывод
Правомерность отказа риэлтора возвращать комиссию не очевидна.
У вас есть правовая основа требовать возврат или уменьшение комиссии, потому что риэлторские услуги подпадают под ЗоЗПП, а при недостатках услуги можно требовать уменьшения цены либо отказаться от договора и требовать возврата денег   .

Но не факт, что суд взыщет именно 100%, если не будет доказано, что риэлтор скрыл существенную информацию или оказал услугу ненадлежащего качества. Формулировка про 80% комиссии как компромиссное требование выглядит разумно и процессуально безопаснее, чем сразу строить позицию только на недействительности договора.