Споров по ней нет, хотим, чтоб был один собственник, но созаемщика также два останется, хотим сделать

Здравствуйте!
Ситуация у вас довольно типичная, и вы правильно заметили противоречие — банк и нотариус как будто «ждут друг друга».

По закону, если квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка, и любые изменения собственников требуют его согласия. Это прямо следует из положений Гражданского кодекса РФ и закона об ипотеке. Нотариус, соответственно, не может удостоверить соглашение о разделе без такого согласия, потому что затрагиваются права залогодержателя.

При этом банк часто формально просит «основание», но по сути ему нужен проект сделки, чтобы понять, что именно вы собираетесь изменить.

На практике это решается так: вы сначала составляете соглашение о разделе имущества (в виде проекта, без нотариального удостоверения), где прописываете, что право собственности переходит одному из вас, а обязательства по кредиту остаются на двоих. Этот проект передаёте в банк и просите письменное согласие на изменение собственника без изменения состава заемщиков.

После того как банк выдает согласие, вы уже идете к нотариусу и удостоверяете соглашение. Нотариус прикладывает согласие банка к сделке, и дальше можно регистрировать переход права собственности.

Обратите внимание, что для банка ключевое — чтобы его риски не ухудшились, поэтому если заемщики остаются прежними, обычно проблем не возникает, но банк вправе отказать.

Вы всё делаете грамотно, просто здесь действительно есть эта «формальная вилка», которая решается через проект документа. Спокойно доведете до результата.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Екатерина, здравствуйте!

Ваша ситуация — это классический юридический тупик,  банк не дает согласия без документа, а нотариус не подписывает документ без согласия банка. Я вижу здесь прямое столкновение интересов, которое можно решить по закону.

Согласно статье 346 Гражданского кодекса, пока квартира в ипотеке, банк — «хозяин положения». Без его письменного разрешения (согласия) любая сделка в Росреестре будет заблокирована.

Банк требует «документ-основание» (договор дарения или соглашение), но по закону (Основы законодательства о нотариате, ст. 40) нотариус не имеет права подписывать такой документ, пока банк не скажет «да». Это юридический абсурд, который мы обойдем.

Необходимо подготовить, так соглашение, что бы было прописано в тексте,  что квартира становится вашей, но долг перед банком по-прежнему висит на вас обоих. Для банка это идеальный вариант: залог один, а отвечают двое. 

️ Важные «подводные камни», о которых мой коллега забыл упомянуть в своем ответе: это три критических момента, на которых часто сыпятся такие сделки:

Материнский капитал: Если вы вкладывали его в ипотеку, то по закону № 256-ФЗ вы обязаны выделить доли детям. Банк никогда не разрешит оформить квартиру только на вас, если доли детей не учтены. Это может привести к отмене сделки прокуратурой в будущем.

Доходы и созаемщик: Если ваш бывший муж перестанет быть собственником, но останется созаемщиком, банк может потребовать подтверждения ваших доходов. 

Налоги: Чтобы после раздела имущества вам не пришел налог на «доход» (ведь вы получаете целую квартиру вместо половины), необходимо правильно прописывать условия раздела согласно Налоговому кодексу (ст. 217).

Екатерина, Вам необходимо подготовить юридически безупречное   соглашение, которое  решит проблему с банком и нотариусом, а также исключит риски по налогам и материнскому капиталу, обеспечив вам полную и безопасную собственность на квартиру.

Получив бесплатную юридическую консультацию, и в ответ закрыв вкладку, Вы обесцениваете мою  работу.

 Екатерина, надеюсь на взаимное уважение, и поэтому если  мой ответ был Вам полезен, пожалуйста, отметьте его кратким отзывом и поставьте «+» — это займет не более минуты.

С уважением, Антонина. 

P.S. Если Вам потребуется помощь в подготовке документов или более детальный разбор ситуации, Вы можете нажать на кнопку «Общаться в чате» рядом с моим фото.