В 1989г мы получили кооперативную квартиру, в которой проживаем по настоящее время

Здравствуйте! Ситуация у вас, честно говоря, непростая, но не безнадёжная.

Если квартира была кооперативной, то по общему правилу после полной выплаты пая она должна была перейти в вашу собственность автоматически, даже без приватизации. Это прямо вытекает из норм жилищного законодательства того времени. То есть ключевой момент здесь — доказать факт полной выплаты пая, а не наличие квитанций как таковых.

Отсутствие квитанций — неприятно, но не критично. Такие факты можно подтверждать другими доказательствами: справками из ЖСК (если он существовал), архивными данными, показаниями свидетелей, выписками, косвенными документами. Суды такие вещи рассматривают.

То, что администрация сейчас оформляет квартиру как муниципальную и предлагает вам договор социального найма с перспективой приватизации через 5 лет — выглядит, мягко говоря, спорно. По сути, вас пытаются перевести из потенциальных собственников в наниматели, а это уже другое правовое положение.

Если пай действительно был выплачен, квартира не должна считаться муниципальной, и заключение договора найма в такой ситуации — это ухудшение ваших прав. Фактически речь может идти о признании права собственности через суд.

Сейчас важно не соглашаться автоматически с условиями администрации, особенно подписывать договор найма без понимания последствий. Подписав его, вы косвенно можете признать, что квартира не ваша.

Вам нужно двигаться в сторону установления факта выплаты пая и признания права собственности на квартиру. Это можно сделать в судебном порядке, даже спустя столько лет.

Понимаю, что ситуация вызывает тревогу, ощущение, будто «забирают своё», — это очень неприятно. Но при грамотном подходе такие дела нередко решаются в пользу жильцов.

С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Почему вы уже сейчас являетесь собственником, а не нанимателем
Самое важное — это разница между кооперативной квартирой и муниципальной (государственной).

Кооперативная квартира (ЖСК) — это ваша собственность. Вы с семьей вступили в жилищно-строительный кооператив, своими деньгами участвовали в строительстве дома и полностью выплатили паевой взнос. С этого момента квартира перестала быть собственностью кооператива и стала вашей.
Муниципальная квартира — это жилье, принадлежащее городу. Вам выдают ордер, и вы живете в ней по договору социального найма. Именно такие квартиры нужно приватизировать, чтобы стать собственником.
В вашем случае, поскольку вы получили ордер как член ЖСК и полностью выплатили пай в 1991 году, право собственности на квартиру возникло у вас автоматически в силу закона. Это прямо установлено пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ: член жилищного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на указанное имущество -1-5.

То, что у вас нет на руках свидетельства о праве собственности (выписки из ЕГРН), не отменяет самого права собственности. Просто это право не было зарегистрировано в современной системе учета (Росреестре), что для квартир, полученных до 1990-х годов, — обычная ситуация.

Почему предложение администрации — это ошибка или обман
Предлагая вам заключить договор найма и ждать еще 5 лет для приватизации, администрация поступает неверно по нескольким причинам:

Приватизировать то, что уже является собственностью, нельзя. Приватизация — это процесс передачи жилья из государственной или муниципальной собственности в частную. Ваша квартира никогда не была муниципальной, вы не стоите в очереди на приватизацию. Вы уже собственник. Заключая договор найма, вы фактически соглашаетесь с тем, что квартира принадлежит городу, и теряете свое законное право.
Это противоречит многочисленным судебным решениям. Судебная практика по таким делам однозначна. Если человек выплатил пай за кооперативную квартиру, он признается ее собственником, даже если нет документов. Например, в одном из дел, рассмотренных судом, истец также получил ордер на кооперативную квартиру в 1989 году и выплатил пай в 1991-м. Суд прямо указал, что с момента выплаты пая он приобрел право собственности, и удовлетворил его иск о признании этого права -5. В другом похожем решении суд подчеркнул, что отсутствие регистрации ЖСК или потеря документов кооператива не могут быть основанием для лишения гражданина права собственности, если пай выплачен -1.
Что делать? Пошаговый план действий
Вам нужно не соглашаться на договор найма, а оформлять уже имеющееся у вас право собственности. Вот как это можно сделать.

Первый и самый надежный шаг — обратиться в суд.

Поскольку кооператив, скорее всего, уже не существует, а выписки о праве собственности у вас нет, единственным способом подтвердить ваше право для Росреестра будет решение суда. Не пугайтесь суда, в вашей ситуации это стандартная процедура для оформления старых кооперативных квартир.

Какие документы нужно собрать:

Ордер на квартиру — это ваш главный документ, подтверждающий, что вы были членом ЖСК и получили это жилье.
Справка из ЖСК о выплате пая. Вы пишете, что квитанции не сохранились. Это проблема, но не критичная.

Вам нужно обратиться к председателю ЖСК (если кооператив еще существует) или в организацию, которая ведет сейчас его дела (часто это ТСЖ или управляющая компания), и попросить выдать справку о полной выплате паевого взноса. В судебных решениях такие справки фигурируют как основное доказательство -1.
Если кооператив ликвидирован и справку взять негде, придется доказывать выплату пая другими способами. Например, искать старые платежные ведомости, запрашивать архивные данные или искать бывших членов правления, которые могут подтвердить этот факт в суде в качестве свидетелей.
Справка о регистрации (форма 9) — чтобы подтвердить, что вы постоянно проживаете в квартире с момента вселения.
Технический паспорт на квартиру (можно заказать в БТИ).
Ваши паспорта и паспорта всех членов семьи, зарегистрированных в квартире.
Что писать в иске:
Вам нужно подать в районный суд по месту нахождения квартиры исковое заявление о признании права собственности на квартиру. В иске нужно подробно изложить всю историю: когда вступили в кооператив, когда получили ордер, что полностью выплатили пай в 1989-1991 годах, что документы не сохранились, но вы все это время проживаете в квартире и несете бремя ее содержания.

В качестве ответчика нужно указать Администрацию города, так как именно она сейчас претендует на квартиру и препятствует оформлению ваших прав. В качестве третьего лица можно привлечь Управление Росреестра.

Резюме
Ваша квартира — ваша собственность с момента выплаты пая (ориентировочно 1991 год).
Договор найма подписывать нельзя. Это шаг назад, который лишит вас права собственности и переведет квартиру в разряд муниципальной.
Ваш путь — суд. Соберите максимум доказательств (даже косвенных) выплаты пая и подавайте иск о признании права собственности.
Судебная практика — на вашей стороне. Суды в таких делах, как правило, встают на сторону граждан, полностью выплативших пай за квартиру.

Игорь!

Если вы получали эту квартиру, будучи членом ЖСК и выполнили все свои обязательства в плане финансирования квартиры, то формально должны были стать её собственником и сейчас имеет право требовать в суде признания права собственности на неё по правилам ГК РФ и ГПК РФ, если не можете предоставить необходимые подтверждающие документы от ЖСК. 

Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат, по правилам сайта услуги в чате платные.
Всего доброго!