Д, если это не является имуществом ТСН, а частного лица?

Question

Добрый день! Мы приобрели дуплекс в апреле 2020 года в городе Краснодар в коттеджном поселке «ЗЕЛЕНАЯ ПОЛЯНА». В КП создано ТСН. Но все имущество, кроме земельных участков и домовладений собственников принадлежит одному человеку, который и строил этот КП (дороги, газоны, столбы, колодцы, детская площадка, кпп, заборы и прочее). Мы с момента приобретения жилья в КП не жили и взносы в ТСН не платили и не являемся членами ТСН. По уставу ТСН все решения принимаются не голосами собственников, а площадью земельных участков. Соответственно все решения принимаются единолично, в том числе смета расходов, где суммы сильно завышены и не обоснованы, т.к. официальных подтверждений расходов и услуг нет (работы выполняются без оформления). Вопрос такой: должны ли мы оплачивать полностью всю сумму, выставленную ТСН с пенями или только материальные расходы (уборка территории, освещение, охрана, полив и т.д.). И как согласуется требование платить за дороги, газоны, столбы и т.д, если это не является имуществом ТСН, а частного лица?

Ольга Романова · Answer

Добрый день! А какие условия были при покупке недвижимости? Был ли договор на обслуживание (благоустройство) отдельно заключен, каким образом вы пользуетесь дорогами? Установлен ли сервитут? (ст 274 ГК РФ). Если вы просто купили землю и дом и не было никаких договоров, по которым вы как-то оплачиваете использование имущества третьего лица, тогда по оплате много вопросов и по сумме начисления. Вы можете пробовать в судебном порядке установить сервитут для передвижения по дорогам. Насчет остального имущества, уточню ответ, после вашего ответа.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Но все имущество, кроме земельных участков и домовладений собственников принадлежит одному человеку По уставу ТСН все решения принимаются не голосами собственников, а площадью земельных участков. Не совсем понятно, как принимаются решения. Вы пишите, что площадью участков, но участки ему не принадлежат, и при этом всё же характер принятия единоличный. Если говорить в целом по ситуации, то Конституционынй суд РФ ещё в 2021 признал, что такое положение дел не соответствует Конституции РФ и дал указание законодателю внести соовтетствующие изменения в Закон. К сожалению, изменения до сих пор не внесены. Но при этом Конституционный суд РФ сделал важный вывод, согласно которому размер расходов должен быть разумным и экономически обоснованным, а собственники должны иметь право реально, а не номинально выражать свою волю при принятии решений: Постановление Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П ... при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности , а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений , касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений. Позднее Верховный суд РФ также добавил, что услуги нужно доказывать — и сам факт их оказания, и размер: «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023) 11. Основание возникновения задолженности за услуги по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников индивидуальных жилых домов при условии их фактического оказания входит в предмет доказывания и устанавливается судом при разрешении требований товарищества собственников жилья о взыскании такой задолженности. Поэтому технически расходы, конечно, могут «нарисовать» какие угодно, но в суде при взыскании им придётся предоставить обсонование и размера и фактического несений, если без суда этого не делают. в апреле 2020 года + учитывайте срок исковой давности — 3 года, возможно по части платежей уже истёк, о чём нужно будет заявить на суде. --------- Если Вам понадобится дополнительная помощь — выстраивание правовой позиции, консультации и др. — можете писать мне в чат .

Дарья Разина · Answer

Уважаемый Игорь, здравствуйте! У Вас ТСН. В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 05.12.2022 N 338-ФЗ «О гаражных объединениях и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — обязанность по внесению взносов (членских и целевых) возникает только у членов ТСН (п. 2 ст. 26). Ссылка на норму здесь www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452655/83041f1e9936ff5d10775e725a890991dc22ffed/ Вы не являетесь членом ТСН, соответственно, взыскивать с Вас такие взносы и пени ТСН не вправе. Однако, как собственник участка и дома, Вы вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования ТСН за плату на условиях письменного договора (аналогичные положения сейчас закреплены в ст. 26 ФЗ № 338-ФЗ). www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_452655/83041f1e9936ff5d10775e725a890991dc22ffed/ Размер платы за пользование такими объектами не может превышать размер платы для членов ТСН. При этом, плата взимается только за фактически оказанные услуги (уборка, охрана, освещение и др.), расходы должны быть подтверждены документально, а перечень и состав имущества, за которое выставляется счет, должен быть обоснован правоустанавливающими и бухгалтерскими документами. Требования об оплате обслуживания имущества, которое не принадлежит ТСН (например, дороги, газоны, столбы, если они зарегистрированы за третьим лицом), неправомерны — Вы не обязаны оплачивать содержание чужого имущества (ст. 210 ГК РФ, п. 5 ст. 26 ФЗ № 338-ФЗ). 5. Членские взносы могут быть использованы исключительно на расходы, связанные: 1) с содержанием имущества товарищества собственников недвижимости, в том числе уплатой арендных платежей за данное имущество;2) с проведением аудиторских проверок товарищества собственников недвижимости;3) с выплатой заработной платы лицам, с которыми товариществом собственников недвижимости заключены трудовые договоры;4) с организацией и проведением общих собраний членов товарищества собственников недвижимости, выполнением решений этих собраний;5) с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества собственников недвижимости, в соответствии с законодательством о налогах и сборах;6) с осуществлением бремени содержания общего имущества собственников гаражей, собственников машино-мест (статьи 10 и 17 настоящего Федерального закона), в том числе: а) с осуществлением расчетов с организациями, осуществляющими снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение на основании договоров, заключенных с этими организациями; б) с осуществлением расчетов с оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями; в) с благоустройством земельных участков. normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=452755 Взыскать с Вас такие суммы можно только в размере, соразмерном реально понесённым и подтверждённым расходам на содержание общего имущества, которым Вы фактически пользовались, и только на основании договора. Суды по аналогичным спорам (например, Решение Подольского городского суда Московской области по делу № 2-145/2020 от 12.02.2020) указывают: с лиц, не являющихся членами ТСН, могут быть взысканы только расходы, связанные с содержанием общего имущества, при наличии доказательств пользования и подтверждённых расходов; взыскание членских и целевых взносов, а также пеней — неправомерно. sudact.ru/regular/doc/qmin07Fr0aZg/ Резюмирую: оплачивать Вы обязаны только расходы на содержание общего имущества, которым реально пользовались, и только при наличии письменного договора и подтверждающих документов. Обязанность платить за обслуживание имущества, не принадлежащего ТСН, отсутствует. Взыскание с Вас членских и целевых взносов, а также пеней, не допустимо. Будут вопросы — обращайтесь! С уважением, Дарья