Можно ли по закону их так расположить на 1 участке?

Здравствуйте, Евгений,

Согласно ст. 1 ГрК РФ: 

10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/

Таким образом, основные критерии некапитального строения:

— нет прочной связи с землей,

— можно переместить, демонтировать и собрать в другом месте без ущерба для этого строения.

Необходимо ли их оформлять, раз это модульные? Производитель заявляет, что они не являются капитальными строениями и не требуют оформления. Будут стоять на винтовых сваях.

Полагаю, что Вас вводят в заблуждение и такой дом надо оформлять как капитальное строение.

Дело в том, что к винтовым сваям неоднозначное отношения, многие суды считают их элементом капитального фундамента.

Пример - Решение АС Краснодарского края от 1 апреля 2021 г. по делу № А32-60719/2019:

sudact.ru/arbitral/doc/NnnDHEw2ZIZj/

Экспертиза показала, что дом на винтовых сваях не является объектом капитального строительства:

По третьему вопросу экспертом установлено, что исследуемый спорный объект не является объектом капитального строительства, то есть является временным строением, которое имеет винтовые фундаменты, также возможно его перемещение без причинения ему несоразмерного ущерба. Установить глубину залегания фундамента (винтовых свай) технически возможно. В материалах дела представлены «Проект некапитального здания из сборно-разборных конструкций» и «Паспорт некапитального здания из сборно-разборных конструкций», что так же свидетельствует о том, что спорный объект не является объектом капитального строительства.

Однако, суд игнорировал эксперта и занял противоположную позицию — признал здание капитальным строением, удовлетворил требования администрации о его сносе.

Суд указал:

Таким образом, с учетом проведенного экспертного исследования, но вопреки необоснованному выводу эксперта, суд полагает, что спорный объект имеет фундамент, в виде винтовых свай, которые способны нести тяжелые и массивные здания или сооружения, поэтому их следует считать капитальным фундаментом по праву.

Тем самым, при демонтаже спорного объекта, его перемещении, фундамент, как один из основных конструктивных элементов здания будет утрачен, то есть спорный объект имеет прочную связь с земельным участком, на котором он находится.

Спорное здание прочно связано с земельным участком, на котором расположено с учетом его функционального назначения, посредством винтовых железобетонных свай под опорными стойками, элементов металлического сварного каркаса в монолитный бетонный фундамент (основание), тем самым является капитальным объектом.

Судом также установлено, что спорное строение имеет непосредственную прочную связь с земельным участком посредством устройства заглубленных железобетонных фундаментов – винтовых свай (служат опорной конструкцией для каркаса стен), монолитных бетонных полов. Перемещение возведенного строения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно, так как отсутствует техническая возможность его перемещения без полного разрушения (фундаментов, ростверков, бетонных полов) или частичного (металлических колонн, стоек, балок, каркаса, облицовки стен и т.д.) разрушения значительной части его конструктивных элементов. После демонтажа невозможно использовать без капитального ремонта по назначению конструктивные элементы – отдельные металлические колонны, стойки, балки, каркас облицовки стен и т.д.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.07.2020 по делу № А32-27508/2019.

Вот такую вот оценку суд дал винтовым сваям.

Таким образом, полагаю, что заявление производителя не соответствует действительности. Все таки ему выгодно продавать такие модульные дома, а о последствиях он не думает.

Спросите у производителя, а есть ли у него судебные решения о том, что его дом на таких винтовых сваях суд признавал некапитальным строением. Возможно его сваи как то углублены по особенному/не сильно/нет сильной связи с землей и т. п. (в чем сомневаюсь).

Если таких решений судов нет, то считаю что утверждение производителя голословно и Вам лучше оформлять дом как капитальное строение. Иначе возможны правовые последствия — аналогичные вышеприведенному судебному решению по сносу строения.

Желаю удачи,

Здравствуйте,  Евгений.

Даже если допустить что указанные Вами сооружения не являются объектами недвижимости в силу статьи 130 ГК, то в любом случае нужно учитывать разрешенное использование земельного участка.

Если вид разрешенного использования участка не допускает его коммерческого использования, то размещение модульных домов и бани, с их сдачей в аренду будет нарушением разрешенного использования земельного участка. Что влечет возможное привлечение к административной отвественности по статье 8.8. КоАП РФ и выдачу предписаний об устранении нарушений.

Плюс указанные Вами сооружения могут быть в судебном порядке признаны капитальными объектами и тогда возможен их снос в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Если у Вас есть градостроительный план земельного участка выданный в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ, пришлите мне его в чат для более углубленного изучения и поиска вариантов решения Вашей задачи.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день, Евгений! На вопрос однозначно ответить сразу не получится. Для полного ответа важно какое назначение у земли. Если это ИЖС, ЛПХ или для ведения садоводства, то как правило в регионах разнится практика, но в целом администрация возражает когда несколько домов на участке (если надо получить согласование с администрацией по ст 51.1 ГрК РФ) с таким ВРИ, потому что в описании вида написано «размещение жилого дома» в единственном числе. 

В вашем случае если ври участка такое, как я предположила, до 2031 года согласование с администрацией не требуется при строительстве домов и бань, то есть можно возводить дома и бани и сразу их по упрощенному порядку регистрировать. Разрешение на строительство при этом не требуется. Росреестр также не возражает, когда на участке есть несколько жилых домов. 

При этом если вы считаете что объекты некапитальные, можете их не регистрировать, пока что у нас принудительной регистрации права в стране нет) Но если вы будете использовать дома для  сдачи в аренду + оказывать какие-то услуги, похожие на гостиничные, то администрация вас будет штрафовать, впрочем и Росеестр тоже. Проверят, вынесут предписание и скажут использовать участок по назначению.

При этом что оформите вы строения как капитальные, что будете считать их некапитальными,  соблюдать вид использования надо обязательно. Вопрос меньше, хотя тоже администрация пытается штрафовать, кога один жилой дом и одна баня и вы просто «сдаете» их гражданам в соответствии со ст 30 ЖК РФ.