При попытке межевания, соседи, находящиеся примерно на4дачных участка от нас выяснили что наш участок наложился на их участок, а на месте нашего пустырь

Здравствуйте.

Реестровая (кадастровая) ошибка

Что это: расхождение между фактическими границами и данными ЕГРН из‑за:

ошибок в межевом плане;
неточностей при внесении данных в реестр;
неверного определения координат.

Если Вам нужна очень подробная консультация по Вашему вопросу, напишите в личное сообщение (чат). Вот ссылка: pravoved.ru/lawyer/2384674/

Желаю Вам удачи!

 Здравствуйте!

 Ситуация, когда по документам Ваш участок «накладывается» на чужой, а фактически на его месте находится пустырь, скорее всего, свидетельствует о наличии реестровой ошибки. Это означает, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) неверно определены координаты границ Вашего участка.

Разрешить такую ситуацию можно двумя основными способами: во внесудебном порядке (через Росреестр) или в судебном. Ниже я подробно опишу каждый из них с указанием конкретных норм права.

1. Определение причины: Реестровая ошибка

Ваша ситуация подпадает под определение реестровой ошибки, которое дано в ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это ошибка, воспроизведенная в ЕГРН, которая возникла вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы (кадастровым инженером) при составлении межевого плана .

2. Досудебный порядок: Исправление ошибки в Росреестре

Это наиболее быстрый и менее затратный способ, но он возможен только если у всех собственников (Вашего участка и участка соседей, на который произошло наложение) нет спора о фактических границах.

Ваши действия:

1. Наймите кадастрового инженера. Он проведет анализ документов и фактическое измерение границ, чтобы подтвердить наличие ошибки.

2. Составьте акт согласования границ. Поскольку исправление ошибки затрагивает интересы соседей (даже через 4 участка), необходимо согласовать с ними фактические границы. Если они не возражают, подписывается соответствующий акт.

3. Подайте заявление в Росреестр. Инженер подготовит межевой план с исправленными сведениями. С этим планом и заявлением об исправлении реестровой ошибки нужно обратиться в МФЦ или Росреестр .

Нормативная база:

· Ч. 3, 4 ст. 61 Закона № 218-ФЗ: устанавливают, что реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав на основании заявления собственника или на основании решения суда .

· Статья 39.1 Федерального закона № 218-ФЗ: регулирует порядок согласования местоположения границ земельных участков.

3. Судебный порядок: Если соседи против или ошибка не исправляется

Если соседи (чьи права затронуты наложением) не согласны с новыми границами или Росреестр отказывает в исправлении ошибки во внесудебном порядке, спор решается в суде. Так как на месте Вашего участка пустырь (то есть Вы фактически не владеете им в заявленных границах), это усложняет защиту, но не лишает Вас права на исправление ошибки.

Нормы права для защиты в суде:

1. Восстановление положения (Статья 60 Земельного кодекса РФ)

   Это ключевая статья для вашей ситуации. Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия участка или в иных случаях. Суд может обязать ответчика (или Росреестр) восстановить положение, существовавшее до нарушения права, и пресечь действия, нарушающие право .

   · Судебная практика: Снос объектов или изменение сведений в ЕГРН производится, если нарушение права доказано .

2. Устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (Статья 304 Гражданского кодекса РФ)

   Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Это так называемый негаторный иск .

   · Важно: На это требование не распространяется исковая давность (ст. 208 ГК РФ). Это означает, что даже если ошибка существует много лет, вы можете подать иск в суд .

   · Разъяснение ВС РФ: В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 указано, что иск об устранении нарушений права подлежит удовлетворению, если истец докажет, что он является собственником и что действиями ответчика нарушается его право .

3. Установление границ земельного участка (Статья 59 ЗК РФ)

   Признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Решение суда является основанием для внесения изменений в ЕГРН .

4. Возмещение убытков (Статья 62 ЗК РФ)

   Если в результате ошибки вы не могли пользоваться участком или понесли расходы на восстановление границ, вы вправе требовать возмещения убытков (включая судебные расходы и оплату услуг кадастрового инженера) в полном объеме .

4. Рекомендации по действиям

1. Проведите независимую кадастровую экспертизу. Вам необходимо получить заключение кадастрового инженера о наличии реестровой ошибки. Это основание как для обращения в Росреестр, так и для суда.

2. Проверьте статус вашего участка. В выписке из ЕГРН посмотрите, стоят ли ваши границы на кадастровом учете (декларированные или уточненные). Если границы декларированные (старые, без координат), исправить ошибку проще.

3. Попробуйте договориться с соседями. Если в ходе межевания выяснилось, что наложение произошло на участки соседей, находящихся на расстоянии, скорее всего, это чисто техническая ошибка. Согласование с ними границ (подписание акта) позволит решить вопрос без суда.

Резюме норм права

Норма права Содержание Применение в вашей ситуации

Ч. 3 ст. 61 Закона № 218-ФЗ Исправление реестровой ошибки. Позволяет обратиться в Росреестр для исправления координат границ.

Ст. 60 ЗК РФ Восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Позволяет требовать в суде установления правильных границ.

Ст. 304 ГК РФ Защита прав от нарушений, не связанных с лишением владения. Позволяет подать иск об устранении препятствий в пользовании (негаторный иск) даже если вы не владеете участком физически .

Ст. 62 ЗК РФ Возмещение убытков. Позволяет взыскать расходы на исправление ошибки.

Вывод: Вам необходимо действовать через исправление реестровой ошибки. Начните с обращения к кадастровому инженеру. Если Росреестр откажет или соседи не согласуют границы, подавайте исковое заявление в суд на основании ст. 304 ГК РФ и ст. 60 ЗК РФ об установлении границ и исключении из ЕГРН сведений о координатах, содержащих ошибку.

Здравствуйте! 

Ваш участок существует только «на бумаге» (в ЕГРН), а физически на земле его границы не обозначены и не заняты вами. При этом произошла реестровая ошибка — координаты вашего участка ошибочно наложились на координаты чужих участков.

Если ничего не делать:
Соседи (или администрация) могут обратиться в суд об исключении сведений о вашем участке из ЕГРН в связи с отсутствием фактического владения. Вы рискуете потерять землю полностью.

Исправление реестровой ошибки — это ваша обязанность, потому что по закону именно собственник должен обеспечить точность сведений о своём участке в ЕГРН.

Для получения подробной консультации или помощи в подготовке документов, пожалуйста, напишите мне в чат. Обращаю ваше внимание, что детальная работа и юридическая помощь в чате, согласно правилам сервиса, являются платными услугами. 

С Уважением, юрист Анна Баимова!