Игнорируя моё требование не устанавливать на 14 этаже прямо мне в окна 3 кондиционеров, сосед (из соседней парадной, через стену общую) самовольно установил их

Здравствуйте Елена ! 

Установка кондиционеров на фасадемногоквартирного дома регулируетсянесколькими нормативными актами, и в вашейситуации есть несколько юридических основанийдля оспаривания законности действий соседа.

1. Отсутствие согласования с собственниками помещений в доме

 
статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), фасад дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества (в том числе установка оборудования на фасаде) возможно только с согласия всех собственников помещений в доме. Для этого требуется решение общего собрания собственников. Если такое собрание не проводилось, установка кондиционера незаконна. 

 
2. Нарушение правил отвода конденсата

Вода из дренажной трубки не должна стекать на фасад здания, окна или балкон соседей, попадать на пешеходов. Если конденсат капает на подоконники и конструкции дома, это нарушает требования. 

В Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» указано, что организации по обслуживанию жилищного фонда должны следить за недопущением нарушений, в том числе за тем, чтобы вода из дренажной трубки не стекала на фасад здания, окна или балкон соседей, не попадала на пешеходов.

3. Нарушение технических требований к монтажу

 Расстояние от внешнего блока до стен и других объектов должно быть не менее 10 см, а лучше — 20–30 см. Это обеспечивает циркуляцию воздуха и снижает шум. Если кондиционеры установлены слишком близко к вашему окну (30 см), это может нарушать нормы.

Требования к расстоянию от внешнего блока до стен и других объектов (не менее 10 см, а лучше — 20–30 см) обычно содержатся в технических регламентах и стандартах, обеспечивающих циркуляцию воздуха и снижение шума. Конкретные нормативы могут варьироваться в зависимости от региона и местных правил.
 

4. Повреждение конструкции дома

 При монтаже креплений попали болтом в трещину монолитной плиты, что нарушает правила крепления оборудования. Конструкции должны выдерживать ветер, наледь и другие нагрузки.

Пункт 1.7.2 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 запрещает переоборудование и перепланировку, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов. Попадание болта в трещину монолитной плиты при монтаже нарушает эти требования. 

5. Превышение допустимого уровня шума

Свод правил 51.13330.2011 «Защита от шума»(актуализированная редакция СНиП 23-03-2003) устанавливает, что допустимый уровень шума от оборудования систем вентиляции, кондиционирования воздуха и воздушного отопления в жилых квартирах должен быть ниже 50 дБА днём и 45 дБА ночью. Если шум от кондиционеров превышает эти нормы, это является нарушением

6. Отсутствие необходимого согласования с органами власти

 В Санкт-Петербурге любые действия, связанные с размещением дополнительного оборудования на фасадах, должны быть согласованы с Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА). Для установки кондиционера требуется архитектурно-планировочное задание, которое выдаётся КГА после рассмотрения пакета документов. Если такого согласования не было, установка самовольна. 

Правила благоустройства территории Санкт-Петербурга (утверждены постановлением Правительства от 31.01.2017 №40) 

Елена Вам надо :

1) Подготовить письменное требование к соседу о демонтаже кондиционеров и приведении фасада в первоначальный вид. В требовании сошлите на статьи 36 ЖК РФ, правила отвода конденсата, технические требования к монтажу и нормы о допустимом уровне шума

2) Обратиться в УК (ТСЖ) с жалобой на нарушение правил эксплуатации общего имущества

3) Подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга. В обращении подробно опишите ситуацию, укажите нарушения норм и приложите фото/видео доказательства (например, лужи на подоконнике, потёки на фасаде)

4) Это обратиться в суд с иском  

Скажите пожалуйста, есть ли у вас какие‑либо письменные ответы от ТСЖ/УК на ваши обращения по этому вопросу? Если да, можете кратко описать их содержание?

Здравствуйте!

По данному поводу сложилась и судебная практика в вашу пользу.

Дело в том, что наружные стены дома входят в состав общего имущества собственников помещений в МКД, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В вязи с чем, нужно решения собрания собственников МКД из вашего вопроса, ст. 44 — 46 ЖК РФ. 

Подробнее тут: www.garant.ru/news/1621004/

Данная правовая позиция согласуется с изложенной в п. 39 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, где указано, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками собственности.

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, указано, что запрещено крепление к стенам зданий различных растяжек / подвесок, установка кондиционеров без соответствующего разрешения.

В связи с чем, вы вправе обратиться в суд и в судебном порядке понудить демонтировать кондиционеры.

Здравствуйте!

Фасад — это общее имущество. По ст. 36 ЖК РФ фасад МКД принадлежит всем собственникам квартир. Никто не вправе использовать его для своих нужд без согласия остальных жильцов. ТСЖ не может дать такое разрешение за всех.

Есть позиция Верховного суда. В своем определении от 28 марта 2023 года (дело № 5-КГ22-150-К2) Верховный суд указал, что установка кондиционера на фасаде требует обязательного согласия всех собственников дома на общем собрании. Без этого это нарушение прав соседей.

Кроме того, для Санкт-Петербурга наружные блоки кондиционеров рассматриваются как элементы благоустройства. Для их размещения на фасаде требуется лист согласования, который согласовывается через КГА. На лицевых фасадах размещение вообще запрещено, кроме скрытых для визуального восприятия мест. Если кондиционер установлен на фасаде без необходимого разрешения, это административное правонарушение, а сам кондиционер подлежит демонтажу. А если дом является объектом культурного наследия, согласование вообще идет не через КГА, а через КГИОП.

По СанПиН 1.2.3685-21 для жилых комнат квартиры допустимы 40 дБА эквивалентного и 55 дБА максимального уровня днем, 30 дБА и 45 дБА ночью. Для территории, непосредственно прилегающей к жилому дому, это 55 дБА и 70 дБА днем, 45 дБА и 60 дБА ночью. Причем для оборудования систем вентиляции и кондиционирования допустимые уровни берутся еще на 5 дБ ниже значений таблицы.

Я бы Вам порекомендовала одновременно направить жалобу в ГЖИ Санкт-Петербурга, потому что это вопрос содержания общего имущества и бездействия ТСЖ, и в КГА, потому что именно КГА проверяет наличие листа согласования и правила размещения оборудования на фасадах. Если дом памятник, тогда вместо КГА нужен КГИОП.

Просите провести внеплановую проверку по факту размещения на фасаде дома наружных блоков кондиционеров в непосредственной близости от Ваших окон и дать правовую оценку действиям собственника квартиры и бездействию ТСЖ и при наличии оснований решить вопрос о привлечении виновных лиц к установленной законом ответственности, либо направить материалы в уполномоченный орган по подведомственности.