Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Статус в ЕГРН и банке: Моя мама не значится в выписке ЕГРН как собственник и не является созаемщиком в кредитном договоре
2016 году, в период зарегистрированного брака, была приобретена квартира с использованием ипотечного кредита (ПАО ВТБ). Объект был оформлен исключительно на имя отца.
Статус в ЕГРН и банке: Моя мама не значится в выписке ЕГРН как собственник и не является созаемщиком в кредитном договоре. При оформлении ипотеки в банке ею подписывались внутренние анкеты/заявления об «отказе от претензий» для того, чтобы кредит выдали на одного человека.
История договоренностей: На момент оформления (2016 г.) родители устно условились в банке, что в случае раздела имущества мама получит фиксированную компенсацию в размере за первичный взнос и какие то еще расходы 300 000 рублей. Никаких нотариальных соглашений или брачных договоров при этом не заключалось.
Текущая ситуация:
Фактические брачные отношения прекращены 20 марта 2019 года. С этого момента отец выплачивает ипотеку самостоятельно. с 2022-23 единолично сдает квартиру в аренду, присваивая весь доход себе.
Мама настаивает на выплате именно 300 000 рублей, ссылаясь на старую договоренность в банке. Однако рыночная стоимость квартиры за 10 лет выросла многократно, и эта сумма не соответствует стоимости 1/2 доли на сегодняшний день.
Несмотря на отсутствие мамы в ЕГРН, квартира была куплена в браке на общие средства (ст. 34 СК РФ).
Прошу разъяснить:
Сохраняет ли мама законное право на 1/2 доли в праве собственности, несмотря на отсутствие её имени в ЕГРН и кредитном договоре ВТБ?
Имеет ли юридическую силу старая договоренность о выплате 300 000 рублей, если она не была оформлена как нотариальный раздел имущества (согласно ст. 38 СК РФ)?
Может ли мама в суде затребовать 50% дохода от аренды за последние 3 года в качестве взаимозачета по платежам, которые отец вносил за ипотеку после 2019 года?
Какие шансы у отца признать квартиру своей личной собственностью, основываясь только на банковских анкетах и единоличной оплате кредита в последние годы?
Здравствуйте.
Это сложный, но хорошо изученный судебной практикой вопрос. Отвечаю на каждый из четырёх вопросов.
1. Сохраняет ли мама право на 1/2 доли, несмотря на отсутствие в ЕГРН?
Да, однозначно сохраняет. Росреестр прямо разъяснял: квартира, купленная в браке и оформленная в ЕГРН на одного супруга, всё равно является совместной собственностью обоих. Это прямо следует из ст. 34 СК РФ — имущество, нажитое в браке, совместно, независимо от того, на кого оформлено.
Отсутствие имени мамы в ЕГРН — это лишь отсутствие регистрации права, но не отсутствие самого права. Право возникло в силу закона в момент покупки в браке. Банковские анкеты об «отказе от претензий» к банку не являются ни брачным договором, ни соглашением о разделе имущества — юридической силы в части отказа от супружеской доли они не имеют.
2. Имеет ли силу устная договорённость о 300 000 рублей?
Нет, юридической силы не имеет. Согласно ст. 38 СК РФ, соглашение о разделе совместно нажитого имущества требует нотариального удостоверения — без него оно ничтожно. Никакие устные договорённости в банке, даже при свидетелях, не могут заменить нотариально заверенного соглашения или брачного договора.
Это означает, что мама не связана этой договорённостью и вправе требовать полноценного раздела по рыночной стоимости. 300 000 рублей за половину квартиры сегодня — очевидно несправедливая компенсация, и суд её не утвердит.
3. Может ли мама взыскать 50% дохода от аренды за последние 3 года?
Да, это реально, но с нюансами. Доходы от совместного имущества (аренда) являются совместным имуществом по ст. 34 СК РФ. Верховный суд неоднократно подтверждал, что доходы от аренды совместной квартиры делятся между супругами поровну. Взыскать можно за период не более 3 лет назад от даты подачи иска.
Однако суд, скорее всего, проведёт взаимозачёт: доходы от аренды минус половина ипотечных платежей, которые отец вносил единолично с 2019 года. Логика здесь такова:
Мама имеет право на 50% дохода от аренды
Отец вправе требовать компенсацию 50% ипотечных платежей, сделанных из личных средств после фактического прекращения брака (с 20 марта 2019 года)
Суд сопоставит обе суммы и определит итоговое сальдо
4. Каковы шансы отца признать квартиру своей личной собственностью?
Шансы крайне низкие. Для признания квартиры личным имуществом необходимо доказать, что она куплена на личные (добрачные или подаренные/унаследованные) средства. В данном случае:
Ипотека оформлена в 2016 году, в период брака — это совместное обязательство
Банковские анкеты — внутренние документы банка для оценки кредитоспособности, а не семейно-правовые соглашения
Единоличная оплата ипотеки после 2019 года (после фактического прекращения брака) — это основание требовать компенсации, а не признания квартиры личной
Сам факт оплаты в браке из средств, сформированных во время брака, делает имущество совместным.
Итоговая картина для мамы
Позиция мамы
Шанс в суде
Право на 1/2 доли
Есть, несмотря на ЕГРН
Очень высокий
Устная договорённость о 300 000 руб.
Не обязывает маму — можно игнорировать
—
50% дохода от аренды (за 3 года)
Можно взыскать, вероятно, с взаимозачётом
Средний–высокий
Компенсация вместо выдела доли
Отец может получить квартиру, выплатив маме ½ от (рыночная цена − остаток долга по ипотеке)
Практическая рекомендация: маме нужно обратиться к семейному адвокату и подать иск о разделе совместно нажитого имущества. Срок исковой давности — 3 года, но считается не с даты развода, а с момента, когда мама узнала о нарушении своих прав (например, о том, что отец стал единолично сдавать квартиру в аренду с 2022–2023 года). Это значит, что срок с большой вероятностью ещё не истёк.
Буду признательна за положительный отзыв.