И от нового собственника подавать иск или от меня?

Question

Мне подарила квартиру мама в 2020, а папа в этот момент лежал после инсульта и не мог ходить, не был признан недееспособным, соответственно сделку провели, но внесли в ЕГРН что сделка совершенна без согласия супруга и сделка является оспариваемой. Папа умер в 2020 году, мама вступила в наследство одна. Сейчас я продала квартиру и новые собственники просят убрать эту отметку через суд, так как это им будет в будущем мешать продать эту квартиру. на какой закон можно опереться в данном Иске к РОСРЕЕСТРУ об исключении данной записи из выписки ЕГРН? И от нового собственника подавать иск или от меня?

Сергей Николаев · Answer

на какой закон можно опереться в данном Иске к РОСРЕЕСТРУ об исключении данной записи из выписки ЕГРН? Добрый день! Раз Вы продали квартиру, то уже ничего не обязаны делать, и обращаться в суд, в том числе. Да и такое обращение в суд ни к чему не приведёт, поскольку если запись в ЕГРН была внесена на законных основаниях, а исходя из Вашего описания событий, это так, то суд откажет в удовлетворении требований об удалении этой записи из ЕГРН. Далее продолжу.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Андрей. Если мама продала квартиру, то проблем с этой записью нет и быть не может. Да и убрать эту запись сейчас не получится, факт ведь имел место. Вы по доверенности от мамы продали (статья 185.1 ГК) или как наследница мамы??

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Исключить эту отметку без получения согласия супруга невозможно. С другой стороны, времени прошло уже очень много — более 5 лет, ввиду чего та самая отметка, притом, что лицо, которое могло выдать такое согласие, ушло из жизни, не имеет никакого значения. Наследники определены — это Ваша мама, т.е. это единственное лицо, которое могло сделку оспорить. Естественно она этого делать не намерена, да и все сроки (оспоримая сделка — 1 год) уже вышли. Ну и поскольку Вы уже квартиру продали, то оснований для обращения в суд у Вас уже нет, Вы не являетесь собственником (ст. 209 ГК РФ).

Александр Чистяков · Answer

Доброго дня желаю Вам! Попробуем разобраться в Вашей ситуации. Чтобы исключить запись о том, что сделка совершена без согласия супруга, из ЕГРН, необходимо обратиться в суд. Действующее законодательство не предусматривает административного порядка исключения такой записи. Основания для обращения в суд Согласно части 5 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае — супруга), в ЕГРН вносится соответствующая запись. Эта запись носит информационный характер и указывает на то, что сделка является оспоримой. Однако сама по себе такая запись не является обременением и не препятствует реализации права собственности, в том числе распоряжению недвижимостью. Тем не менее её наличие может создавать риски для последующих сделок, как в вашем случае. Исключить такую запись можно только на основании судебного акта. Суд может принять решение об исключении записи, если будут установлены обстоятельства, исключающие возможность оспаривания сделки (например, отсутствие оснований для оспаривания в силу истечения срока исковой давности или иных обстоятельств). Кто может подать иск Иск может подать текущий собственник недвижимости (новый владелец квартиры), так как именно его права потенциально ограничиваются наличием спорной записи в ЕГРН. Истец должен доказать, что запись нарушает его права и создаёт препятствия для распоряжения имуществом. Первоначальный собственник (в вашем случае — вы) уже не является стороной правоотношений в отношении этой квартиры после её продажи, поэтому его иск, скорее всего, не будет удовлетворён, так как у него нет прямого интереса в исключении записи после перехода права собственности. В исковом заявлении можно ссылаться на следующие нормы: Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регулирует порядок внесения и исключения сведений в ЕГРН. Гражданский процессуальный кодекс РФ — определяет порядок подачи иска и рассмотрения дела в суде. Общие положения гражданского права о защите прав собственности и устранении препятствий к осуществлению правомочий собственника. Т акже важно учитывать, что запись в ЕГРН была внесена в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Однако поскольку папа не был признан недееспособным, а сделка уже совершена и зарегистрирована, его смерть и истечение срока исковой давности (1 год с момента, когда он мог узнать о сделке) могут служить основаниями для исключения записи, если будет доказано, что оспаривание сделки в настоящее время невозможно. Рекомендации Подготовьте исковое заявление, в котором чётко изложите обстоятельства дела, укажите на отсутствие оснований для оспаривания сделки в настоящее время (например, из-за смерти супруга и истечения срока исковой давности) и требуйте исключения записи из ЕГРН. Приложите к иску доказательства: выписку из ЕГРН с оспариваемой записью; свидетельство о смерти папы; документы, подтверждающие переход права собственности к новым собственникам; иные доказательства, которые могут подтвердить отсутствие рисков оспаривания сделки (например, отсутствие претензий со стороны наследников). После вступления судебного акта в силу его нужно будет представить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Важно : суд может отказать в удовлетворении иска, если установит, что запись в ЕГРН сохраняет правовое значение (например, если есть риск оспаривания сделки другими лицами). Понимаю, что ситуация неприятная, но по-другому вопрос не решить, поверьте. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте ФЗ О государственной регистрации недвижимости, а также Порядок ведения ЕГРН содержат исчерпывающий перечень сведений, подлежащих отражению в нем, и также и основания для исключения таких сведений. Так, например, ФЗ О государственной регистрации недвижимости содержат такие основания исключения сведений из ЕГРН: • о вещных правах на ранее учтенный объект недвижимости, которые были внесены в ЕГРН на основании документа о таком объекте. Эти сведения исключаются из ЕГРН одновременно с госрегистрацией права на него (п. 25 ч. 5 ст. 8, ч. 15 ст. 69.1); • наличии земельного спора о местоположении границ земельных участков. Они исключаются из ЕГРН в установленных случаях. В частности, при поступлении в орган регистрации прав копии документа о разрешении такого спора в судебном порядке (ч. 6 ст. 43); • наименовании здания, сооружения или помещения. Эти сведения могут быть исключены при условии наличия в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования этого объекта недвижимости либо одновременно с внесением таких сведений (ч. 19 ст. 70); • об объекте, который не является объектом недвижимости (например, в связи с изменениями в законодательстве, согласно которым объект больше не является недвижимостью) и (или) не подлежит кадастровому учету (ч. 20 ст. 70); • решении об изъятии земельного участка (и (или) расположенного на нем объекта недвижимости) для государственных или муниципальных нужд. Такие сведения подлежат исключению по истечении трех лет с даты принятия такого решения (п. 8 ч. 3 ст. 9, ч. 8 ст. 60); • публичном сервитуте. Эти сведения исключаются из реестра границ, являющегося частью ЕГРН, по истечении его срока или при поступлении решения о его прекращении (п. 3 ч. 2 ст. 7, ч. 7 ст. 10); • зоне с особыми условиями использования территории. Данные сведения исключаются по истечении срока, на который она была установлена, либо по причине прекращения существования объекта недвижимости, в связи с размещением которого она была установлена (ч. 18 ст. 34). Основания для исключения, предусмотренные Порядком ведения ЕГРН, названы, например, в пп. 14 и 15 п. 21 Таким образом, законодательство не содержит оснований для исключения записи, внесенной в соответствии с п.5 ст.38 ФЗ О государственной регистрации недвижимости. Поэтому какое-либо обращение в суд (с Вашей стороны, или со стороны покупателя) не приведет ни к чему, Вы просто не сможете обосновать нарушения каких-либо Ваших прав. Иными словами — есть запись и есть, внесена в соответствии с п.5 ст.38 ФЗ О государственной регистрации недвижимости, поскольку согласия действительно не было. При этом никто не лишен возможности оценить свои риски в связи с наличием записи, попросить покупателя предоставить документы об обстоятельствах ее внесения и отсутствия таких рисков. В Вашем случае покупателя при приобретении квартиры это устроило, причем сведения о наличии записи ему были доступны. Ввиду этого ответ на Ваш вопрос на какой закон можно опереться в данном Иске к РОСРЕЕСТРУ об исключении данной записи из выписки ЕГРН? И от нового собственника подавать иск или от меня? ни на какой, так как такой нормы нет. Само по себе право на обращение в суд есть как у Вас так и покупателя, но это не приведет ни к чему. Консультация в расширенном формате при необходимости возможна индивидуально в чате . С уважением .