Есть земельный участок в снт (категория сх, разрешенное использование - для садоводства и огородничества, вспомогательный вид использования - магазины). Участок граничит нвпрямую с городской застройкой. Есть здание на участке (нежилое). Можно ли открыть магазин. Или стоит перевести землю в ижс с разрешенным использованием магазины?
Здравствуйте!
В вашей ситуации ключевое значение имеет не факт наличия здания и не соседство с городской застройкой, а именно вид разрешённого использования земельного участка. Для земель СНТ с назначением «садоводство и огородничество» коммерческая торговля допускается только если это прямо предусмотрено градостроительным регламентом и классификатором ВРИ.
Фраза про «магазины как вспомогательный вид использования» обычно означает обслуживание нужд самого СНТ или садоводов, а не полноценную розничную торговлю для внешних покупателей. Поэтому открыть полноценный магазин с самостоятельной коммерческой деятельностью, как правило, на таком участке нельзя без изменения вида разрешённого использования.
Перевод земли в ИЖС сам по себе проблему магазина не решает, потому что для торговли всё равно потребуется изменение ВРИ на «магазины» либо перевод участка в категорию земель населённых пунктов с соответствующей территориальной зоной (например, общественно-деловой). Это уже сложная градостроительная процедура, которая зависит от правил землепользования и застройки конкретного муниципалитета и далеко не всегда возможна по желанию собственника.
Если говорить по сути, самый корректный путь — не ИЖС, а именно изменение ВРИ на торговый объект, если местные правила это допускают. Без этого работа магазина будет считаться использованием участка не по назначению, что может повлечь административные меры.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
В вашей ситуации не требуется переводить участок в ИЖС. Более того, перевод земель сельхозназначения (СХ) в земли населенных пунктов (для ИЖС) — крайне сложная и дорогая процедура, обосновать которую в данном случае будет практически невозможно.
Ключевой юридический нюанс: вспомогательный вид использования не может быть самостоятельным. Согласно п. 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, вспомогательный вид может быть установлен только дополнительно к основному. Если на вашем участке нет основного объекта садоводства (жилого/садового дома), то и реализовать вспомогательный вид «магазины» на практике будет нельзя — это нецелевое использование земли.
Порядок действий для законного открытия магазина:
Проверить Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета в части территориальной зоны СНТ. Нужно убедиться, что «магазины» значатся как вспомогательный вид именно для зоны СХ-2 (садоводство).
Убедиться в наличии основного объекта (садового дома), зарегистрированного в ЕГРН. Без него участок считается неосвоенным, и реализация вспомогательного вида (ВРИ) неправомерна.
Использовать имеющееся нежилое здание. Если оно зарегистрировано как «нежилое» и его площадь не превышает установленных ПЗЗ пределов для объектов торговли в этой зоне (обычно до 150-200 кв. м.), можно действовать в рамках существующего назначения.
Оформить уведомление о начале предпринимательской деятельности в Роспотребнадзор, не меняя вид разрешенного использования земли (если в ПЗЗ это явно разрешено).
Перевод в ИЖС не нужен, так как:
Магазины являются разрешенным видом использования и для земель населенных пунктов, и для сельхозземель в границах СНТ (если это предусмотрено ПЗЗ).
Смена категории земли с СХ на земли населенных пунктов — длительный (от 6 мес.) и затратный процесс, требующий согласия местной администрации и обоснования изменения генплана.
