УК подала иск в суд о том что остекление балкона нужно убирать , дом старый 1975 года постройки , квартиру купили в 2015 году уже с имеющимся балконом . Почти у всех в доме есть остекление
Добрый день.
Любые изменения фасада, включая остекление с козырьком, считаются использованием общего имущества дома. Это значит, что работы допустимы только с согласия всех собственников или по решению общего собрания (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Такой подход закреплен в определении Верховного суда РФ от 28.03.2023 № 5‑КГ22‑150‑К2 (оно, правда, касается кондиционера).
В Самаре существует практика удовлетворения таких исков (например, решение Октябрьского районного суда г. Самары №2-2794/2021решение Октябрьского районного суда г. Самары №2-2794/2021).
Вместе с тем, есть определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 6597/2021, которым отменены решения нижестоящих инстанций об удовлетворении таких требований УК РФ. Суд указал, что при отсутствии согласованной проектной или исполнительной документации на строительство МКД невозможно достоверно определить, было ли изначально предусмотрено остекление и устройство козырьков балконов. Нормативным требованиям существующее устройство балкона не противоречит, угрозу общедомовым конструкциям и безопасности граждан не создает.
Для того, чтобы оценить перспективы такого иска, нужно знать об основаниях его предъявления.
Тот факт, что остекление было сделано прежним собственником основанием для отказа в иске само по себе являться не может, так как в настоящее время Вы как собственник несете ответственность за соответствие квартиры требованиям жилищного законодательства(пункт 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 от 16.02.2017).
Здесь существенным моментом может быть, когда именно произведено остекление (после 01.03.2005 — момента введения в действие ЖК РФ — или до этого). В последнем случае можно ссылаться на отсутствие в момент монтажа остекления требований о согласовании с собственниками. В этом случае существует практика, когда в иске про таких обстоятельствах отказывали, установив наличие фактического согласия органа местного самоуправления (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88–2117/2024 и Липецкого областного суда № 33–1114/2024).
Здравствуйте, Татьяна.
У УК есть все шансы выиграть это дело в силу того что балконная плита является общим имуществом многоквартирного дома в силу статьи 36 ЖК и Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
Можете на процессуальных моментах строить свою защиту.
Могу подготовить Вам грамотные возражения на иск.
Вел такие дела.
Либо затянуть процесс можно попробовать.
Тот факт что не Вы устанавливали остекление не влияет на иск, Вас обяжут убрать остекление а Вы можете подать иск на взыскание убытков к тому кто устанавливал остекление.
С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев
Здравствуйте!
Иск может быть удовлетворен, поскольку суд может квалифицировать действия по остеклению балкона — как незаконная перепланировка, остекление изменяют архитектурный облик дома, остекление может вести нарушению прочности несущих конструкций. Кроме того, не получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В связи с этим, требования о демонтаже.
Из Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
Не допускается:
Самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Из Определения Конституционного Суда РФ от 10.04.2025 N 910-О
Часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, а часть 2 статьи 40 этого же Кодекса закрепляет требование о необходимости получения согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме.
Доброго дня желаю Вам!
Попробуем разобраться в Вашей ситуации.
Вопрос о демонтаже остекления балкона регулируется несколькими нормативными актами, и решение суда будет зависеть от конкретных обстоятельств дела.
Основные нормативные акты Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ):
Ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что балконные плиты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, которое принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности.
Ст. 29 ЖК РФ предусматривает, что собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние, если было совершено самовольное переустройство или перепланировка.
Ст. 40 ЖК РФ требует согласия всех собственников помещений в доме на переустройство, затрагивающее общее имущество МКД.
Постановление Правительства РФ №491 «О содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2) включает балконные плиты в состав общего имущества.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ №170) квалифицируют устройство остеклений, козырьков и обшивок ограждений как переустройство (переоборудование) балконов. Также в них содержится запрет на самовольную установку козырьков.
Постановление Правительства РФ №390 «О противопожарном режиме» запрещает остеклять балконы, лоджии и галереи, ведущие к незадымлённым лестничным клеткам.
ГОСТ 25697-83 «Плиты балконов и лоджий железобетонные. Общие технические условия», СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» и другие строительные нормы регулируют технические аспекты остекления.
Местные нормативные акты (правила благоустройства территории, решения органов местного самоуправления) могут устанавливать дополнительные требования к внешнему виду фасадов и остеклению балконов.
Когда УК может требовать демонтажа остекления Управляющая компания вправе требовать демонтажа остекления балкона, если:
Остекление выполнено самовольно, без согласования с органами местного самоуправления и согласия всех собственников помещений в доме.
Остекление нарушает правила пожарной безопасности (например, если балкон является выходом на пожарную лестницу).
Остекление ухудшает внешний вид фасада дома, нарушает архитектурное решение здания, особенно если дом относится к объектам культурного наследия или памятникам архитектуры.
Остекление увеличивает нагрузку на балконные плиты, что может привести к их разрушению.
Остекление мешает проведению капитального или текущего ремонта общего имущества дома (например, утеплению фасада, обновлению краски, ремонту коммуникаций).
Остекление создаёт угрозу жизни и здоровью граждан (например, из-за образования снежно-ледяных отложений).
Важные нюансы Факт покупки квартиры с уже имеющимся остеклением не освобождает текущего собственника от обязанности легализовать изменения или демонтировать их, если остекление было выполнено самовольно. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольную перепланировку лежит на нынешнем собственнике квартиры.
Суд при рассмотрении дела обязан установить, соблюдались ли строительные нормы и правила при монтаже остекления, не ведёт ли оно к разрушению балконной плиты, не нарушены ли права других лиц.
Если остекление было выполнено до вступления в силу новых правил, собственник может попытаться узаконить его, предоставив суду доказательства (сметы, договоры, чеки, фотофиксацию с указанием даты).
Судебная практика
Суды могут принимать разные решения в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Например, в некоторых случаях остекление признавалось перепланировкой или реконструкцией, требующей согласования. В других случаях суды отказывали в иске УК, если не было доказано, что остекление нарушает права других собственников или создаёт угрозу безопасности.
Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!
Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390 «О противопожарном режиме», на которое Вы ссылаетесь в ответе — утратило тратило силу 5 лет назад — с 1 января 2021 года на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11 июля 2020 года N 1034.
При использовании ответа нейросети — проверяйте актуальность указанных в нем нормативно-правовых актов.
Здравствуйте Татьяна
По статье 29 Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения допускаются только с согласия уполномоченных органов. Остекление балкона часто квалифицируется как переустройство
ст. 29 Жилищного кодекса РФ, переустройство и перепланировка жилого помещения допускаются только с согласия уполномоченных органов.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fd9f736212055883c499e75ae4c7d9d729b36168/
Остекление балкона может квалифицироваться как переустройство или перепланировка в зависимости от конкретных обстоятельств работ
В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, обязанность устранить самовольную перепланировку или переустройство лежит не на лице, которое её совершило, а на нынешнем собственнике квартиры. Это означает, что даже если остекление балкона было выполнено предыдущими владельцами без согласования, ответственность за приведение помещения в первоначальное состояние или узаконение работ возлагается на нового собственника
ч. 3 статьи 29 ЖК РФ:
«Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование»
https://base.garant.ru/12138291/7a69fb6632f5876efd3160114758a106/
Татьяна Вам следует проверить наличие документов, подтверждающих согласование остекления
Возможно заказать экспертизу, которая подтвердит, что остекление выполнено с соблюдением норм и не создаёт угрозы
Подготовить доказательства того, что остекление не нарушает права других собственников и не мешает эксплуатации дома
Управляющая компания (УК) может требовать демонтажа остекления балкона, если оно установлено самовольно, то есть без согласования с органами местного самоуправления и согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Факт того, что остекление было выполнено до покупки квартиры, не освобождает текущего собственника от обязанности привести помещение в первоначальное состояние
есть и противоположная практика, подтверждённая определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции по делу №88–6597/2021.
В этом деле суд отменил решения нижестоящих инстанций, которые удовлетворили требования управляющей компании о демонтаже остекления балкона и козырька. Кассационный суд указал, что при отсутствии согласованной проектной или исполнительной документации на строительство многоквартирного дома невозможно достоверно определить, было ли изначально предусмотрено остекление и устройство козырьков балконов
Кроме того, суд установил, что существующее устройство балкона не противоречит действующим нормативным требованиям, нарушений строительных норм и правил при его устройстве не выявлено. По результатам экспертизы конструкции балкона (включая остекление и козырёк) соответствовали требованиям безопасности. Угроза общедомовым конструкциям и безопасности жизни граждан также не была доказана.
Таким образом, Шестой кассационный суд подчеркнул, что:
управляющая компания обязана представить доказательства того, что остекление нарушает права и законные интересы граждан, создаёт угрозу их жизни или здоровью. В отсутствие таких доказательств требования о демонтаже подлежат отказу
https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KSOJ006&n=41608#OTwqmHVShvfL8yo2
Решение суда зависит от конкретных обстоятельств: наличия проектной документации, соответствия остекления нормативным требованиям, наличия угрозы безопасности и нарушения прав других собственников.
Если проект дома не предусматривал остекление, а оно было выполнено без согласования с собственниками и органами местного самоуправления, суд может обязать демонтировать конструкцию
Не обратила внимание на наличие прикрепленной копии иска.
Из данного иска следует, что УО ссылается на наличие проектной документации о том, что устройство остекления проектом не предусмотрено.
Кроме того, УО ссылается на превышение нагрузки, а также на то, что кроме остекления выполнен козырек, которые негативно влияет на теплозащиту стен и межпанельных швов. Возможно именно поэтому, иск предъявлен именно Вам, а не иным собственникам.
С учетом этого для сохранения остекления Вам необходимо, как минимум, доказать, что конструкция остекления не нарушает права других лиц и требований надежности строительных конструкций. Для этого можно обратиться в специализированную организацию для получения соответствующего заключения либо ходатайствовать о назначении судебной экспертизы (но это может быть значительно дороже).
В целом, даже если будут установлены незначительные нарушения при монтаже остекления и козырька, которые могут быть устранены иным способом помимо демонтажа конструкций, суд может обязать устранить нарушения иным способом.
Кроме того, в пункте 9 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном 13.12.2023, описан случай отказа в иске о демонтаже остекления. Но там речь шла О замене балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый, так что эта практика, едва ли применима в Вашем случае.