Кто должен делать ремонт квартирант или владелец?

 Здравствуйте.

 Это зависит от того, какой именно ремонт требуется (косметический или капитальный) и по чьей вине возникли повреждения.

Ниже приведен ответ с разделением по видам ремонта и ссылками на нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Общее правило (статья 681 ГК РФ)

Текущий (косметический) ремонт — обязанность нанимателя (квартиранта), если договором не предусмотрено иное.

Капитальный ремонт — обязанность наймодателя (собственника).

Однако на практике при аренде (частный найм) эти правила часто меняют договором.

1. Капитальный ремонт (делает собственник)

Собственник обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

Что относится к капитальному ремонту:

Замена или ремонт инженерных систем (трубы канализации, водопровода, отопления, электропроводки), если они износились естественным путем.

Ремонт крыши, фасада, межпанельных швов (если влияет на квартиру).

Замена оконных и дверных блоков в ветхом состоянии.

Замена полов из-за износа конструкции (не из-за пролитой воды квартирантом).

Важно: Если квартирант требует капитального ремонта, а собственник не делает, наниматель вправе потребовать расторжения договора или уменьшения платы (ст. 687 ГК РФ).

2. Текущий (косметический) ремонт (часто квартирант)

По умолчанию (ст. 681 ГК РФ) текущий ремонт — обязанность нанимателя, но суды отступают от этого правила, если иное не прописано в договоре.

Что обычно входит в текущий ремонт (делает квартирант):

Побелка, покраска потолков и стен.

Оклейка обоев.

Ремонт мелких неисправностей: замена розеток, выключателей, смесителей (если они пришли в негодность от обычного использования).

Устранение последствий естественного износа (мелкие царапины на линолеуме от мебели и т.п.).

3. Аварийный ремонт (экстренные ситуации)

При аварии (лопнула труба из-за ветхости, прорвало крышу, залили соседи) немедленный ремонт (вызов сантехника, перекрытие воды) может сделать квартирант для предотвращения ущерба, но стоимость работ и материалов обязан возместить собственник (ст. 980–981 ГК РФ «Действия в чужом интересе»).

4. Ремонт из-за повреждений по вине квартиранта (делает квартирант)

Если квартирант разбил дверь, повредил раковину, испортил полы или стены (прожёг, залил соседей по своей неосторожности), ремонтирует и оплачивает всё квартирант (ст. 1064 ГК РФ — возмещение вреда).

Владелец вправе удержать стоимость ремонта из обеспечительного (залогового) платежа, если так предусмотрено в договоре.

5. Спальня / мебель и техника

Исправность и ремонт мебели, бытовой техники, кондиционеров, которые переданы в аренду, зависит от договора. Если в договоре не указано, то по логике ст. 616 ГК РФ (аренда имущества) ремонт несет арендатор, если поломка произошла не из-за скрытого дефекта. Но для квартир суды часто требуют, чтобы собственник сам ремонтировал свою технику, если иное не оговорено.

Что делать, чтобы избежать споров?

Рекомендуется прописать в договоре найма (обязательно письменно, ст. 674 ГК РФ):

Чёткий перечень, что входит в обязанности квартиранта (например: замена лампочек, покраска стен раз в 3 года, поддержание чистоты).

Чёткий перечень того, что делает собственник (замена труб, окон, ремонт сантехники по естественному износу).

Размер обеспечительного платежа и условия его возврата (после мелкого косметического ремонта возвращается, после серьёзных повреждений — нет).

Права при авариях.

Итог (коротко)

Тип ремонта Кто обязан Основание

Капитальный (трубы, крыша, износ здания) Собственник ст. 681 ГК РФ

Текущий (обои, краска, мелкая сантехника) Квартирант (если иное не в договоре) ст. 681 ГК РФ

Аварийный (утечка газа, прорыв трубы) Сначала квартирант — остановить, деньги вернёт собственник ст. 980 ГК РФ

Из-за поломки/порчи по вине квартиранта Квартирант ст. 1064 ГК РФ

Важное предостережение: если в вашем договоре найма написано, что «все виды ремонта осуществляет наниматель (квартирант)», это не лишает права собственника делать капитальный ремонт, но наниматель может потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, так как капитальный ремонт — это обязанность собственника по закону, и переложить её полностью нельзя (судебная практика, определение ВС РФ № 5-КГ15-19).

Здравствуйте. Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 681 ГК РФ, 

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Чтобы обезопасить себя от непредвиденных трат и споров с собственниками, нужно составить подробный договор аренды, в котором будут чётко указаны права и обязанности сторон.