Наниматель или наймодатель и чем это регламентировано?

Здравствуйте, Сергей!

В вашей ситуации замена электропроводки в квартире по договору социального найма — это обязанность наймодателя, а не нанимателя.

Согласно ст. 65 Жилищного кодекса РФ, наймодатель обязан обеспечивать надлежащее состояние жилого помещения и проводить капитальный ремонт. Электропроводка относится именно к элементам инженерного оборудования квартиры, а ее полная замена из-за износа — это не текущий, а капитальный ремонт.

Дополнительно ст. 67 ЖК РФ устанавливает, что наниматель обязан поддерживать жилье в исправном состоянии, но речь идет о текущем ремонте — замена розеток, выключателей, мелкий ремонт. Полная замена проводки сюда не относится.

Практика также идет по этому пути: если проводка обветшала по причине срока эксплуатации (как в вашем случае — дом 1984 года), суды возлагают обязанность на наймодателя (обычно это администрация или муниципалитет).

Важно понимать: если речь о локальной проблеме, возникшей по вине нанимателя, тогда расходы могут возложить на него. Но при естественном износе — это зона ответственности собственника жилья.

Рекомендую начать с письменного обращения в адрес наймодателя с требованием провести обследование и заменить электропроводку. Это фиксирует проблему и запускает процесс.

Подскажите, вы уже обращались в управляющую компанию или администрацию с письменным заявлением? Это важно для дальнейших действий.

Могу помочь грамотно сформулировать обращение или, при отказе, подготовить жалобу и иск в суд — в таких делах это часто дает результат.

С уважением,
Гайворонский Александр.

Если вам помог мой ответ, вы можете выразить благодарность здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/3833167/. Это займёт пару секунд, но позволит мне и дальше уделять время бесплатным вопросам. Спасибо за поддержку!

Здравствуйте!

Обязанность по замене обветшавшей электропроводки в квартире по договору социального найма лежит на наймодателе (муниципалитете или ином собственнике жилого фонда), а не на нанимателе.

Правовое обоснование:

Статья 67 ЖК РФ: наймодатель обязан обеспечивать надлежащее состояние жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в том числе проводить капитальный и текущий ремонт.

Статья 681 ГК РФ: наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем имущества, если иное не предусмотрено договором.
Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (п. 9): к капитальному ремонту относятся работы по замене внутриквартирных инженерных систем, включая электропроводку, если она пришла в негодность.
Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (п. 19): ответственность за содержание и ремонт общего имущества (включая внутридомовые инженерные системы) несет наймодатель или управляющая организация по договору управления.
Постановление Правительства РФ от 27.09.2003 № 170 (п. 7.4.8): замена электропроводки относится к капитальному ремонту, обязанность по проведению которого лежит на наймодателе.

Возможные варианты исхода:

Если повреждение электропроводки возникло по вине нанимателя (например, из-за неправильной эксплуатации), наймодатель может потребовать возмещения ущерба.
Если договором социального найма прямо предусмотрена обязанность нанимателя производить такие работы (что встречается крайне редко и противоречит типовым условиям), возможны споры, однако суд, как правило, встает на сторону нанимателя (см. Обзор судебной практики ВС РФ по спорам из договоров социального найма, 2016 г.).

Если речь идет о мелком ремонте (замена розеток, выключателей), это обязанность нанимателя (Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, п. 10).
Пошаговый алгоритм действий:

Зафиксируйте факт неисправности электропроводки (акт, фотографии, заключение электрика).
Обратитесь с письменным заявлением в уполномоченный орган (наймодатель: муниципалитет, департамент ЖКХ, управляющая компания), приложив доказательства.
Получите письменный ответ. Если отказали — потребуйте обоснования отказа.
В случае бездействия — обратитесь с жалобой в жилищную инспекцию или прокуратуру.
Если проблема не решается — обратитесь в суд с требованием обязать наймодателя выполнить капитальный ремонт.

Сроки:

На рассмотрение заявления — до 30 дней (ст. 12 ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан»).
На устранение аварийных ситуаций — немедленно (ПП РФ № 491, п. 10).
Судебное разбирательство — от 1 до 3 месяцев.
Документы:

Договор социального найма.
Акт осмотра/заключение специалиста.
Копии обращений и ответов
Органы для обращения:

Наймодатель (муниципалитет, департамент ЖКХ, управляющая компания).
Жилищная инспекция.
Прокуратура.
Суд.

Риски и последствия бездействия:

Возможность возникновения аварийных ситуаций (пожар, поражение электрическим током).
Привлечение к ответственности нанимателя за несанкционированный ремонт.
Отказ в проведении капитального ремонта в будущем.
 
Итог:

Замена обветшавшей электропроводки по договору социального найма — обязанность наймодателя. Рекомендуется действовать строго в соответствии с процедурой и документально фиксировать все обращения.

Если консультация оказалась полезна, можете поставить плюс