Добрый день, у нас на двоих есть в аренде у Администрации два смежных участка по 6 соток под ИЖС. Аренда выдавалась без торгов по договору, можем ли мы обратиться в Администрацию для объединения участков, чтобы построить один дом на двоих, а не два как требует администрация для выкупа этих участков?
Здравствуйте.
Да, вы можете обратиться в администрацию с просьбой об объединении двух смежных арендных участков для строительства одного дома. Однако успех зависит от ряда условий и соблюдения процедур, предусмотренных законодательством.
Правовые основания
Согласно статье 11.6 Земельного кодекса РФ, при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, а существование исходных участков прекращается. Однако объединение земельных участков, предоставленных на праве аренды, требует согласия собственника земли (в данном случае — администрации).
Пункт 4 статьи 11.2 ЗК РФ прямо указывает, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Условия для объединения
Для успешного объединения участков необходимо соблюсти несколько условий:
Смежность участков. Они должны иметь общую юридически установленную границу. Если между участками есть полоска муниципальной земли, проезд или другой объект, объединение невозможно без дополнительных процедур (например, перераспределения).
Единство категории и вида разрешённого использования (ВРИ). Оба участка должны относиться к одной категории земель (например, «земли населённых пунктов») и иметь одинаковый ВРИ (в вашем случае — ИЖС). Если ВРИ отличается, необходимо предварительно изменить его на обоих участках.
Соответствие градостроительным нормам. Площадь образуемого участка не должна превышать максимальные и быть меньше минимальных размеров, установленных местными градостроительными регламентами (Правилами землепользования и застройки — ПЗЗ).
Уточнённые границы. Оба исходных участка должны иметь установленные координаты в ЕГРН. Без этого Росреестр не сможет провести объединение.
Отсутствие несовместимых обременений. На участках не должно быть арестов или других ограничений, которые препятствуют объединению.
Процедура объединения
Обращение в администрацию. Вам необходимо подать письменное заявление в администрацию с просьбой о согласовании объединения участков. В заявлении следует указать причины объединения и приложить документы, подтверждающие смежность участков и соответствие другим требованиям.
Подготовка межевого плана. Кадастровый инженер проведёт работы по уточнению границ и подготовке межевого плана нового участка. В план войдут схемы расположения, каталог координат нового контура и сведения о доступе к участку.
Согласование с администрацией. Если администрация одобрит объединение, это должно быть зафиксировано в письменном виде.
Подача документов в Росреестр. С готовым межевым планом и согласием администрации нужно обратиться в Росреестр через МФЦ для постановки нового участка на кадастровый учёт и регистрации прав.
Особенности для арендных участков
Если хотя бы один из участков был предоставлен на торгах, объединение и последующее предоставление в аренду без торгов может нарушать антимонопольное законодательство. В вашем случае, поскольку участки получены без торгов, это ограничение не применяется.
При объединении арендных участков важно учитывать, что срок действия договора аренды нового участка не может превышать срок действия исходных договоров.
После объединения администрация может заключить с вами новый договор аренды на образованный участок, если это предусмотрено её решением.
Возможные сложности
Отказ администрации. Администрация может отказать в согласовании, если объединение нарушает градостроительные нормы, интересы других лиц или противоречит местным правилам.
Ошибки в документах. Неверные координаты, пересечение границ с землями общего пользования или другие ошибки в межевом плане могут стать основанием для отказа в регистрации в Росреестре.
Разные сроки аренды. Если сроки аренды исходных участков различаются, это может усложнить оформление нового договора.
Рекомендации
Перед обращением в администрацию уточните в местной администрации или на сайте муниципального образования предельные размеры участков для вашей территориальной зоны.
Проведите предварительную проверку границ участков через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН.
Если администрация откажет в согласовании, вы вправе оспорить решение в судебном порядке, доказав соответствие ваших действий требованиям закона.
Если Вас устроил мой ответ, Вы можете меня отблагодарить по этой ссылке: pravoved.ru/lawyer/2384674/
Заранее большое спасибо!
Здравствуйте. Обратиться в администрацию за объединением можно. Если участки смежные, находятся в аренде у вас и вашего супруга и имеют одинаковый вид разрешенного использования (ИЖС), закон позволяет объединить их в один. Это решит проблему с требованием строить два отдельных дома.
Порядок действий такой:
1. Подаете в администрацию заявление о намерении объединить два смежных участка, предоставленных вам в аренду.
2. Предварительно закажите у кадастрового инженера межевой план объединенного участка.
3. К заявлению приложите договоры аренды и межевой план.
4. После объединения у вас будет один участок, например, на 12 соток, и право аренды на него, позволяющее строить один дом на две семьи и выкупать участок в будущем .
Отказ администрации в объединении можно обжаловать, сославшись на то, что строительство одного жилого дома на объединенном участке полностью соответствует градостроительным нормам для зоны ИЖС.
Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в мой чат — pravoved.ru/private/lawyer/
