Здравствуйте, у меня в собственности строение и земля, хочу продать, строил и покупал землю в браке, в 2024 году

Уважаемый Евгений,

После развода общее имущество не теряет свой статус автоматически — оно остаётся в совместной собственности. Для продажи потребуется оформить согласие второго собственника (бывшей жены), которое можно получить даже из США. Ниже привожу детальный разбор вашей ситуации с опорой на законодательство, позицию Верховного Суда РФ и рекомендации Федеральной нотариальной палаты.

После расторжения брака в 2024 году, если раздел имущества не был произведён (по вашему соглашению или через суд), все объекты, построенные и приобретённые в браке, сохраняют правовой режим общей совместной собственности бывших супругов.

Росреестр прямо разъяснил, что с момента прекращения брака нормы статьи 35 Семейного кодекса РФ о нотариальном согласии супруга на сделку не действуют, однако применяются положения Гражданского кодекса РФ (ст. 253 ГК РФ): распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

Именно поэтому покупатель, регистрирующий орган и банк настаивают на наличии документально подтверждённого волеизъявления бывшей жены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ сформулировала ключевую правовую позицию: к сделкам с имуществом, совершённым после расторжения брака, применяется статья 253 ГК РФ, а не статья 35 СК РФ.

Бывшие супруги становятся «иными участниками гражданского оборота». Это означает, что нотариально удостоверенное согласие не является обязательным по прямому предписанию закона (как для действующих супругов). Согласие второго сособственника лишь предполагается (презумпция согласия). Однако Верховный Суд подчеркнул: если вторая сторона сделки (покупатель) знала или должна была знать об отсутствии согласия, сделка может быть признана недействительной.

Существует несколько легальных способов получения юридически значимого документа от лица, проживающего в США.

Способ 1: Оформление в консульском учреждении РФ в США
Ваша бывшая жена может лично явиться в консульский отдел Посольства России в США (или Генеральное консульство по месту её проживания). Должностные лица консульства уполномочены удостоверять согласия супругов, такие документы приравниваются к нотариальным и не требуют легализации на территории РФ. На приёме ей потребуются российский паспорт и свидетельство о расторжении брака.

Способ 2: Оформление у местного нотариуса (нотариуса США) с последующей легализацией
Бывшая супруга может обратиться к любому нотариусу по месту жительства в США. Чтобы документ действовал в России, требуется:

—          Проставить апостиль (штамп «APOSTILLE») на подписанном и удостоверенном согласии в офисе Секретаря того штата, где работает нотариус (Россия и США — участники Гаагской «Апостильной» конвенции 1961 года);

—          Выполнить нотариально заверенный перевод документа на русский язык (апостиль также подлежит переводу);

—          Предоставить оригинал согласия или его удостоверенную копию в комплекте с переводом.

—           

Способ 3: Дистанционная сделка у российского нотариуса (без поездки в консульство)
С 2024 года у нотариусов появилась возможность удостоверять согласие в электронном виде. Процедура выглядит так:

—          Вы находите нотариуса в России, готового провести дистанционное удостоверение.

—          Нотариус направляет бывшей супруге проект документа для согласования по видеосвязи.

—          Она подписывает документ усиленной квалифицированной электронной подписью (если есть, или нотариус разъяснит порядок получения) либо подтверждает волеизъявление по видео.

—          Электронный образ документа, подписанный нотариусом, направляется в Росреестр или участникам сделки.

Этот способ наиболее удобен при нахождении за границей, если у супруги нет возможности посетить консульство.

Закон не устанавливает конкретного срока действия согласия супруга (в отличие, например, от доверенности).

Федеральная нотариальная палата разъясняет: по умолчанию такое согласие является бессрочным, если в тексте документа самой бывшей супругой не указан иной срок. Однако на практике Росреестр и нотариусы рекомендуют оформлять согласие не ранее чем за 1–3 месяца до предполагаемой даты сделки во избежание вопросов о его «свежести».

Согласие, как любая односторонняя сделка, может быть отозвано супругой в любой момент до фактической регистрации перехода права собственности в Росреестре (ЕГРН). Поэтому, если с момента выдачи согласия прошло много времени, рекомендуется непосредственно перед сделкой убедиться (через нотариальную базу ЕИС), что согласие не было отменено.

Если у вас остались вопросы или возникают сложности с дистанционным удостоверением, вы можете обратиться через портал Федеральной нотариальной палаты (notariat.ru) для подбора нотариуса, который специализируется на зарубежных сделках.

Прошу, по возможности, поставить плюс / оставить отзыв

С уважением,

Адвокат Середа Михаил Юрьевич

Воронежская областная коллегия адвокатов.