Добрый день, у нас такая ситуация, взяли семейную ипотеку в конце 2024 года на однокомнатную квартиру в
Добрый день, у нас такая ситуация, взяли семейную ипотеку в конце 2024 года на однокомнатную квартиру в строящемся доме, с использованием материнского капитала и беспроцентного займа с работы, сейчас хотим взять квартиру большей площади, но банк не даёт заменить залог, ссылаясь на государственную программу, наверно подразумевая семейную ипотеку и материнский капитал, проживаем в Кемеровской области, отправили официальный запрос в банк с юристом, ждём ответ, отправили также запрос в пфр, пришел ответ, что невозможно заменить залог, дом еще строится, деньги лежат на эскроу счёте, читаю, ну опять же в интернете, что вообще все это возможно, но везде идут отказы, подскажите пожалуйста, на вашей практике такое было и что нам дальше делать, узнавали в других банках, изначально семейная ипотека у нас в ВТБ, что возможно решить нашу проблему рефинансированием, ну естественно мы "уходим" с семейной ипотеки, мы готовы и на это, но будет ли все юридически правильно, если мы не вернем обратно материнский и не переоформим его уже по новому договору жду (как вообще ПФ контролирует эту ситуацию, я просто не могу понять, почему все против, квартира больше, дороже, детям условия лучше), а все это как-то сделает банк, или подскажите правильный порядок наших действий, заранее спасибо.
Позиция СФР (ПФР) такова, что Фонд не «запрещает» замену залога как таковую, но он обязан следить за целевым использованием средств. Главная проблема — обязательство по выделению долей. Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, жилье должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи. Если вы продаете строящуюся квартиру (права требования по ДДУ), вы должны обеспечить соблюдение прав детей.
так же СФР не «контролирует» каждый шаг банка, но он контролирует исполнение вами обязательства по выделению долей. Если вы продаете квартиру, вы обязаны «перенести» доли детей в новый объект. Если вы этого не сделаете, это будет нарушением закона, которое может привести к требованию СФР вернуть средства МСК обратно.
В вашем случае, по моему мнению, подходит Рефинансирование — это погашение старого кредита за счет нового. С юридической точки зрения это допустимо, но требует соблюдения строгой последовательности.Поскольку в строящемся объекте уже использован МСК, вы обязаны выделить доли детям. Однако на этапе строительства (пока дом не сдан) выделить доли в натуре невозможно. В такой ситуации органы опеки и банки требуют гарантий, что права детей будут соблюдены в новом объекте.
Перенос обязательств: Если вы рефинансируете кредит, новый банк должен быть уведомлен о том, что в первоначальный взнос/погашение были вложены средства МСК.
Органы опеки и банки часто отказывают, потому что формально залог недвижимости, где есть доли детей, ухудшает их положение (в случае невыплаты кредита банк может забрать квартиру). Для них «улучшение условий» (большая площадь) — это субъективный фактор, а «наличие ипотеки на детских долях» — это объективный риск.
Если вы решили идти по пути рефинансирования то Вам необходимо обратиться в органы опеки и попечительства с заявлением о разрешении на продажу прав требования по ДДУ. В заявлении нужно четко прописать, что взамен вы приобретаете квартиру большей площади и обязуетесь выделить в ней доли детям.
Так же, необходимо согласование с новым банком. При рефинансировании новый банк должен дать согласие на то, что в залоге будет находиться квартира, в которой будут выделены доли несовершеннолетним. Не все банки на это идут.
После того как дом будет сдан и право собственности зарегистрировано, вы обязаны в течение 6 месяцев выделить доли детям. Важно: если вы рефинансируете кредит, вы не «возвращаете» МСК, вы просто меняете кредитора. Обязательство по выделению долей сохраняется за вами.
После выделения долей в новом объекте необходимо предоставить документы в СФР, подтверждающие, что права детей соблюдены (доли выделены в новом, более дорогом и просторном жилье).
С уважением адвокат Чичигин Р.Н.