Здравствуйте!
Ситуация у вас типичная для «старых» сделок по расписке, и в целом она решаема. Сразу скажу прямо: оформить сейчас «задним числом» полноценный договор купли-продажи не получится — это легко оспаривается. Но у вас есть более надежный путь.
Правильнее всего сейчас зафиксировать факт сделки и владения через ту женщину, которая продавала гараж. Для этого она может написать не новую «расписку о продаже», а подтверждение ранее совершённой сделки. По сути это будет письменное заявление, где она укажет, что в таком-то году действительно продала вашей бабушке этот гараж, деньги получила, претензий не имеет. Обязательно указать максимум деталей: примерную дату, описание гаража, место расположения, ФИО сторон. Лучше, чтобы это было оформлено в присутствии нотариуса — не как сделка, а как удостоверение подписи, чтобы потом в суде не было вопросов к подлинности.
Параллельно имеет смысл собрать доказательства владения: показания соседей, факт пользования, возможно какие-то старые фото, квитанции, любые косвенные подтверждения. То, что продавец жива и готова подтвердить — это для вас очень сильный плюс.
Теперь важный момент: вы правильно узнали, что сам по себе сборный металлический гараж часто не признаётся недвижимостью. В таком случае право собственности на него как на объект зарегистрировать сложно. Но это не мешает защищать фактическое владение. Если речь пойдёт о суде, обычно используют конструкцию признания права собственности на основании давности владения либо подтверждения факта приобретения.
С землёй ситуация сложнее. Если участок официально не оформлен, то «подписать документ на землю» просто так нельзя — у продавца, скорее всего, тоже нет оформленного права, которое можно передать. Поэтому тут не стоит рассчитывать на простой документ. Вопрос земли решается отдельно через местную администрацию — либо оформление пользования, либо выкуп, в зависимости от местных правил.
Если коротко, ваш план сейчас: взять письменное подтверждение от продавца + по возможности заверить подпись + собрать свидетелей и доказательства владения. Этого уже достаточно, чтобы при необходимости отстоять свою позицию в суде.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!
