Здравствуйте 23 года назад в донецкой области тогда это была Украина отца умерла мать в наследство остался

Здравствуйте, Екатерина.

В Вашем описании нет исчерпывающей информации:

а) о том, что именно происходило 23 года назад, в частности, заключался ли договор купли-продажи письменно, передавались ли деньги и передавался ли дом, вселялся ли покупатель, какие действия вообще совершались сестрой отца или самим отцом и покупателем,  имеются ли всему этому доказательства, и если да, то какие именно.

б) о ситуации с изъятием аварийного ветхого дома (в какой стадии сейчас весь процесс).

в) из имеющихся вариантов Вашего возможного поведения, чего Вы сами хотели бы, в частности, по отношению к покупателю.

Все указанное следует учитывать для формирования возможных вариантов. Как поступить, учитывая их, тут решать только Вашему отцу.

Во-вторых, ситуация регулируется не только российским, но и украинским законодательством.

В-третьих, с учетом всего сказанного, Вам требуется консультация в формате «живого диалога», с опросом со стороны юриста, и таковые возможны индивидуально в чате, формат же консультирования «вопрос-ответ» в сжатом, кратком виде тут невозможен.

Здравствуйте, Екатерина! 

1. Вопрос с домом отца в Донецкой области будет решаться в соответствии с украинским законодательством, действовавшим 23 года назад, так как  здесь вступает в дело принцип  применения закона, действовавшего в момент совершения юридически значимого действия.  Покупатель, исходя из  предоставленных  данных: передача денег и заселение в дом, действительно имеет право обратиться в суд, на основании ГК Украины, Закона Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их обременений»..  При этом дело будет рассматриваться на основании ст. 215 «недействительность сделки», ст. 344 «приобретательная давность»  ГК Украины и т.д. Сказать какое решение примет суд, в данной ситуации, разумеется не представляется возможным.

2. Если сделка будет признана недействительной, а исходя из ваших данных шансы на этого велики, то у отца будет право собственности на другой объект недвижимости, что действительно  повлияет на факт получения жилья.

Согласно законодательству, при расселении аварийного жилья учитывается наличие у собственника другого жилья — Ст. 32 ЖК РФ. 

В вашем случае нужно, чтобы покупатель  того дома обратится в суд, маловероятно, конечно, но если сделку признают действительно, то у отца не будет права собственности на от дом, соответственно  его наличие не повлияет на получение компенсации за аварийное жилье. 

Уважаемая Екатерина, здравствуйте! Дополню ответы коллег, с учётом Вашего дополнения

Договора купли продажи не было покупатель жил просто в доме почему не оформили дом 23 года они на себя отвечают не было возможности на данный момент отец серьезно болен и не хочет заниматься этим домом но так назывемый покупатель хочет подать в суд

Здесь главное понимать следующее: с точки зрения закона сама передача денег и заселение в дом еще не означают переход права собственности на недвижимость.

Для продажи дома нужен договор купли-продажи в надлежащей форме, а право собственности у покупателя возникает только после государственной регистрации.

Это прямо следует из ст. 454 ГК РФ, а также из общих правил о продаже недвижимости и государственной регистрации прав.

 По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/c715ad796be8dcabecb564bcfa554f539136660d/

Раз договора купли-продажи не было, доверенность давно прекратила действие, регистрация перехода права не проводилась, значит юридически дом, скорее всего, так и остался за Вашим отцом как за наследником, принявшим наследство.

То, что покупатель проживал в доме 23 года, само по себе не делает его собственником автоматически.

Для суда ему нужно будет доказать конкретное основание возникновения права: заключенный договор, передачу денег именно за дом, согласование всех существенных условий сделки, исполнение сторонами обязательств.

Без письменного договора по недвижимости его позиция слабая.

См. НПА — ст. 454 ГК РФ, а по последствиям отсутствия надлежащего оформления и возможных расчетов между сторонами — ст. 167 ГК РФ.

Из ст. 167 ГК РФ следует, что недействительная сделка не влечет тех правовых последствий, на которые рассчитывали стороны, и каждая сторона должна вернуть другой все полученное.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/

Сейчас для Вашего отца самый «рискованный» вариант — срочно оформлять на себя этот старый дом и затем переоформлять его на покупателя.

Покупатель вправе обратиться в суд, но даже в суде через 23 года у него возникают серьезные проблемы со сроком исковой давностии с доказательствами.

При этом риск для отца связан не столько с признанием права покупателя, сколько с возможными денежными требованиями -  о возврате переданных когда-то денег, о неосновательном обогащении, о расходах на содержание дома. Но и такие требования также упираются в доказывание.

Практически я бы советовала занять  обычную позицию — ничего не подписывать, доверенности не выдавать, в Росреестр не обращаться.

Нужно изучить сначала все документы!

После этого уже готовится письменная позиция на случай иска.

По-хорошему, сейчас вопрос нужно решать не через «дооформление старой продажи», а через анализ, есть ли у покупателя вообще юридическое основание что-то требовать.

На данный момент без договора и без регистрации понудить Вашего отца просто «переоформить дом» покупатель не может.

С уважением, Дарья