При продаже квартиры после сдачи ее в аренду как ИП, налог будет повышенный как для ИП?

Здравствуйте, Дарья.

Можно ли сдавать квартиру в аренду как самозанятый?

 Сдавать квартиру в найм вправе любой гражданин, независимо от того, в каком он статусе, так как только ему принадлежит право распоряжения своим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ). Дело не в том.

Правильнее вопрос будет задать, как

«Вправе ли физ.лицо (или ИП) применять специальный налоговый режим „Налог на профессиональный доход“ в отношении доходов от сдачи квартиры в найм?»

Ответ: да, вправе, так как квартира -это жилое помещение. Законом же не отнесены к объекту налогооблажения НПД доходы от нежилой недвижимостисм. пп.3 п.2 ст.6 ФЗ от 27.11.2018 N 422-ФЗ  «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“. Ставки налога определены ст.10 того же закона, 4% если доход получен от физ.лиц, 6% -при получении дохода от юр.лиц и ИП в целях предпринимательства

При продаже квартиры после сдачи ее в аренду как ИП, налог будет повышенный как для ИП?

 При наличии  на дату продажи статуса ИП доходы будут облагаться в рамках применяемого им режима налогооблажения (либо ОСНО). При этом положения п.17.1 ст.217 НК РФ об освобождении от НДФЛ в связи с истечением срока владения применимы не будут, так как квартира используется в предпринимательстве.

При продаже после прекращения статуса ИП и при истечении минимального срока владения, определяемого в соответствии с п.п.2- 4 ст.217.1 НК РФ, доходы будут освобождены от НДФЛ.

Подробная консультация по вопросу возможна индивидуально в чате.

С уважением

Здравствуйте!

Сдавать в аренду жилую квартиру, как самозанятый можно. Но, нежилые помещения, апартаменты, офисы, гаражи по НПД нельзя. Налог: 4 %, если арендатор физлицо, 6 %, если арендатор юрлицо или ИП; чек нужно формировать в «Мой налог», лимит дохода по НПД 2,4 млн рублей в год.

Продажа квартиры не облагается НПД, потому что доход от продажи недвижимого имущества не является объектом НПД. Поэтому если физлицо или ИП на НПД сдает жилую квартиру, продажа считается отдельно, по правилам НДФЛ физлица. Если срок владения меньше минимального, налоговую базу по НДФЛ можно уменьшить либо на вычет до 1 млн рублей, либо на документальные расходы покупки квартиры. Если срок владения истёк, доход освобождается от НДФЛ. Общий срок сейчас пять лет, но три года применяются, например, при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте или если продаваемое жильё единственное по условиям п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Вообще у ИП нет отдельной собственности, всё оформляется на гражданина, поскольку ИП это и есть гражданин, только со статусом индивидуального предпринимателя. Но, если квартира сдавалась именно в предпринимательской деятельности ИП например на УСН или патенте: договоры от ИП, ОКВЭД аренды, платежи на счёт ИП, доходы от аренды отражались в УСН, тогда продажа будет предпринимательским доходом. Для УСН выручка включается в базу по ст. 346.15 НК РФ.

Поэтому, если Вы сдаёте квартиру как самозанятая на НПД, и если продадите квартиру раньше минимального срока, у Вас будет обычный НДФЛ с правом на вычет или расходы, а после минимального срока НДФЛ нет.

Если квартиру использовали в предпринимательской деятельности как ИП, тогда продажа облагается налогом по Вашему режиму налогообложения.

Здравствуйте!

Можно ли сдавать квартиру в аренду как самозанятый?

можно (пп.3 п.2 ст.6 Федеральный закон от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“) 

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:

.....

3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

Какие нюансы/какой налог?

для „самозанятых“ ставка налога

— 4% в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации физическим лицам;

— 6% в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации ИП/ЮЛ.

главное выдавайте чеки через система „Мой налог“

При продаже квартиры после сдачи ее в аренду как ИП, налог будет повышенный как для ИП?

При условии продажи раньше 5 лет владения/после 5 лет. 

если продажа произойдет при наличии ИП, применяющем спец. налоговый режим, то налог платится как ИП и срок владения квартирой не важен.

если продажа произойдет после закрытия ИП или ИП бyдет применять ОСНО, то при сроке владения квартирой 5 лет и более налог (НДФЛ) не платите на основании п.17.1 ст.217 НК, а при сроке владения менее 5 лет платите, но с правом применения налогового вычета.

Здравствуйте!

1.  Можно ли сдавать квартиру как самозанятый (НПД)?

В соответствии со ст. 2, 4,6 ФЗ-422 от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима “Налог на профессиональный доход”»:

Статус самозанятого (налог на профессиональный доход, НПД) допускает сдачу в аренду жилых помещений, если:

— Квартира принадлежит Вам как физическому лицу (на праве собственности).
2. «Какой налог и какие нюансы при сдаче квартиры как самозанятому?»

Ставки ст. 10 ФЗ-422
— 4% – если доход от физических лиц (наниматель – гражданин);
— 6% – если доход от юридических лиц или ИП.

Нюансы:

— Регистрируетесь как плательщик НПД (через приложение «Мой налог», ФНС, Госуслуги).
— Сдаёте квартиру по договору: с физ. лицом – договор найма жилого помещения или с юрлицом/ИП – договор аренды 
— По каждому платежу формируете чек в “Мой налог”:

— указываете сумму;
— тип плательщика (физлицо / юрлицо, ИП);
— дата оплаты.

Годовой лимит дохода – 2,4 млн руб. в год 
Если превысите – утратите право на НПД, и нужно будет переходить на иной режим.

3. Продажа квартиры, которая сдавалась в аренду как ИП/самозанятый
Ключевой момент: Вы пишете, что квартира приобретена на физическое лицо, которое сейчас ИП.

Продажа квартиры, принадлежащей физлицу, которое сдаёт её как самозанятый
Если квартира: собственность физлица(не оформлена как ОС ИП в учёте, не стоит на балансе предприятия);
сдавалась по НПД (самозанятость)- используется как личное имущество
ТО при продаже такая квартира: облагается НДФЛ как имущественный доход физлица, а не налогом по режиму ИП / НПД.

 применяется ст. ст. 217.1 НК РФ – освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости;

— минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения составляет — 5 лет.

   ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налогообложения — 3 года, если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком:

— в порядке наследования или при дарении между близкими родственниками;

— при приватизации;

— договор ренты;

— единственное жилье для налогоплательщика на момент продажи.

Если квартира в собственности меньше 5 (3) лет, то:

Можно уменьшить:

-либо на расходы на покупку ( ст. 220 НК РФ);
-либо на имущественный вычет 1 млн руб. (ст. 220 НК РФ) –
С разницы платите НДФЛ 13%.

-  Если продаете как ИП (использует в предпринимательской деятельности): учитывается как основное средство (по бухучёту/налоговому учёту, ведётся амортизация и т.п.).
Тогда при продаже есть риск квалификации дохода как дохода от предпринимательской деятельности, а не личной продажи физлица. 

Но в Вашем описании:

— Квартира была приобретена на физ.лицо, которое сейчас ИП
На практике — это трактуется как личное имущество физлица, если:

— не стоит на балансе ИП как основное средство: тогда применяется режим НДФЛ по ст. 217.1, 220 НК РФ.— Влияние срока владения 
Налог с продажи: НДФЛ 13 с разницы (доход – расходы или – 1 млн вычета).
Статус самозанятого / ИП на аренду:

— не делает ставку выше;
— не отменяет право на имущественный вычет;
— не переводит автоматически сделку в “доход ИП”.
Важно: корректно разделить:

— аренду – учитывайте доход по НПД, храня чеки;
— продажу – декларируйте по 3‑НДФЛ, если срок владения меньше минимального 5 лет или 3 года.

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

С уважением.