И если я продолжаю сдавать свою жилую недвижимость при продаже я оплачу с этого 6% налог?

Question

Добрый день! Могу ли я как ИП на упрощенке сдавать коммерческую недвижимость в аренду, которая принадлежит моей маме, при том, что она не будет иметь с нее дохода. То есть я хочу полностью управлять недвижимость и весь доход идет мне. Какой договор необходимо составить? В этом случае только я буду платить налоги? И какой налог уплатит мама при продаже этой недвижимости? Второй вопрос: я сейчас сдаю жилую недвижимость как самозанятый. Правильно я понимаю, что я должна закрыть самозанятость и открыть ИП? И если я продолжаю сдавать свою жилую недвижимость при продаже я оплачу с этого 6% налог?

Андрей Власов · Answer

сдавать коммерческую недвижимость в аренду, которая принадлежит моей маме, при том, что она не будет иметь с нее дохода. То есть я хочу полностью управлять недвижимость и весь доход идет мне. Какой договор необходимо составить? Добрый день! Договор купли -продажи. Либо договор дарения, но ДО того, как Вы зарегистрируетесь в кач И какой налог уплатит мама при продаже этой недвижимости? естве ИП на УСН. При других вариантах либо Вы получаете дополнительную налоговую нагрузку в виде налога на внереализационный доход ( ст. 250 НК РФ) либо мама должна будет платить налога вне зависимости от того, кто будет фактически получать деньги от сдачи в аренду. Правильно я понимаю, что я должна закрыть самозанятость и открыть ИП? И если я продолжаю сдавать свою жилую недвижимость при продаже я оплачу с этого 6% налог? самозанятость надо закрывать т.к. нельзя применять одновременно два специальных налоговых режима, а сдавать нежилое на СМЗ нельзя. И какой налог уплатит мама при продаже этой недвижимости? зависит от того, какой именно договор Вы заключите.

Анна Баимова · Answer

Здравствуйте Договор купли‑продажи до регистрации ИП это оптимальный вариант для вашей ситуации вы становитесь полноправным собственником недвижимости можете сдавать её в аренду как ИП без дополнительных договоров с мамой Переход права собственности Тебует обязательной регистрации в Росреестре ст. 551 ГК РФ, С момента внесения записи в ЕГРН покупатель становится собственником «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025) ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/ в ЕГРИП можно добавить код ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» и официально вести деятельность по сдаче в аренду «ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 23.01.2026) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_163320/72304571aea41735016964be63961f2ac0b8c103/ нет необходимости оформлять договор аренды и субаренды с мамой при продаже недвижимости в будущем налог будет рассчитываться с ваших доходов как ИП по правилам УСН сделка должна быть реальной: вы действительно перечисляете маме деньги за недвижимость, а не просто оформляете документы цена в договоре не должна быть существенно ниже рыночной иначе налоговая может доначислить налоги, исходя из рыночной стоимости переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре Договор дарения до регистрации ИП подходит частично, но имеет существенные ограничения и риски плюсы это если даритель близкий родственник, вы не платите НДФЛ при получении недвижимости в дар вы становитесь собственником и можете сдавать недвижимость в аренду как ИП риски это срок минимального владения, для освобождения от НДФЛ при последующей продаже минимальный срок владения составляет 3 года если недвижимость подарена близким родственником при купле‑продаже тоже 3 года в льготных случаях или 5 лет по общему правилу, то есть по этому параметру разницы нет риск признания сделки притворной, если налоговая установит, что дарение прикрывает куплю‑продажу фактически вы заплатили маме, но оформили дарение, сделку могут признать недействительной, доначислить налоги и штрафы оптимальный вариант для вас Ольга договор купли‑продажи до регистрации ИП позволяет сразу использовать недвижимость в предпринимательской деятельности даёт возможность подтвердить расходы на приобретение, что важно при последующей продаже уменьшает налогооблагаемую базу не вызывает вопросов у налоговых органов при правильном оформлении Договор дарения возможен, но менее предпочтителен