Я являюсь учредителем и Единственным участником Общества. Могу ли я оформить договор дарения ЗУ, принадлежащего ООО на себя?.
Здравствуйте Александр!
Да вы можете сделать договор дарения на себя.
Важно правильно оформить документы:
Протокол общего собрания участников.
Договор дарения в письменной форме.
Акт приёма-передачи имущества.
Полученное имущество не будет облагаться налогом на прибыль, если вы владеете более 50% уставного капитала. Однако его нельзя будет передавать третьим лицам в течение года.
Для более подробной высокопрофессиональной персональной консультации по данному необходимому Вам вопросу в области права, а так же с правовыми анализом необходимых документов, Вы можете обратиться в личный чат.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
С уважением, Юрист Калюжная Екатерина Викторовна.
Здравствуйте, Александр. С учётом всех требований гражданского и налогового законодательства РФ, напрямую оформить договор дарения земельного участка от ООО на себя как на физическое лицо нельзя — Росреестр приостановит сделку, а налоговая инспекция начислит вам штрафы.
Хотя в Гражданском кодексе РФ (ст. 575 ГК РФ) запрет на дарение на сумму свыше 3 000 рублей установлен только для отношений между двумя коммерческими организациями, безвозмездная передача земли от компании её директору и единственному учредителю квалифицируется судами и ФНС как притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) с целью уклонения от налогов. Она влечет за собой начисление вам НДФЛ в размере 13% (или 15%) от полной рыночной стоимости участка как за получение дохода в натуральной форме (ст. 211 НК РФ).
Ниже представлены два абсолютно легальных, безопасных и экономически выгодных способа переоформить земельный участок на себя без двойного налогообложения.
Способ 1. Выплата дивидендов имуществом в натуральной форме (Самый быстрый путь)
Вместо договора дарения вы, как единственный участник, оформляете передачу земли в качестве распределения прибыли компании. Закон позволяет выплачивать дивиденды не только деньгами, но и имуществом (ст. 28 ФЗ № 14-ФЗ «Об ООО»).
Как это работает: Вы принимаете официальное Решение единственного участника о выплате дивидендов за прошедший период (или квартал) в натуральной форме. Объектом выплаты указывается ваш земельный участок. На основании этого решения составляется Передаточный акт.
Налоги: Вы, как физлицо, платите стандартный налог на дивиденды — 13% НДФЛ (или 15%, если рыночная стоимость участка превышает 5 млн рублей). ООО при этом не несёт дополнительных расходов на прибыль, так как безвозмездная передача активов учредителю не формирует у компании облагаемого дохода (ст. 270 НК РФ).
Росреестр: Переход права собственности регистрируется в МФЦ на основании Решения участника и Передаточного акта.
Ниже приведен разбор того, почему этот способ формально законен, но потребует от вашей компании готовности к спорам с налоговой инспекцией.
В чём заключается налоговый конфликт (Позиция ФНС против Судов)
Позиция налоговых органов (Минфина и ФНС России)
Налоговая инспекция считает, что при передаче земельного участка в счёт дивидендов происходит переход права собственности на имущество на возмездной основе (поскольку взамен ООО гасит свое обязательство по выплате денег перед вами).
Их вывод: С точки зрения ст. 39 Налогового кодекса РФ, такая передача признается реализацией товара (имущества).
Следствие для ООО: Если ваше ООО находится на упрощенной системе (УСН) или общем режиме (ОСНО), ФНС потребует от компании включить рыночную стоимость этого участка в состав доходов от реализации и заплатить с неё налог (6% по УСН или 25% налога на прибыль), а на общем режиме — ещё и начислить НДС.
Позиция судебных органов (Верховного Суда РФ)
Высшие судебные инстанции категорически не согласны с налоговиками. Судебная практика на протяжении многих лет защищает бизнес.
Позиция судов: Выплата дивидендов (в любой форме — денежной или натуральной) является не реализацией, а процессом распределения чистой прибыли компании между её участниками. Общество не получает никакой экономической выгоды или дохода при передаче этого участка, так как оно просто отдает имущество собственнику (ст. 41 НК РФ).
Главный судебный прецедент: Данный подход официально закреплен в Определении Верховного Суда РФ от 29.07.2021 № 302-ЭС21-11699 (по делу № А33-21086/2020), а также в ряде Постановлений Арбитражных судов округов (например, Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2021). Суды признают доначисления налогов на прибыль и НДС при выплате дивидендов имуществом незаконными.
Нарушает ли Способ 1 законодательство?
Гражданское и корпоративное право: Нет, не нарушает. Сделка абсолютно законна, Росреестр зарегистрирует переход права собственности на основании Решения единственного участника и Акта приема-передачи.
Налоговое право: Не нарушает, если опираться на позицию Верховного Суда РФ. Однако вы должны быть готовы к тому, что местная налоговая инспекция в Саратове при проверке декларации попытается доначислить ООО налог с «реализации» земли, и вам придется отменять это решение через вышестоящую УФНС или арбитражный суд, ссылаясь на указанное выше Определение ВС РФ.
Способ 2. Распределение имущества при добровольной ликвидации ООО (Самый дешевый по налогам)
Если это ООО вам больше не нужно для ведения бизнеса, этот способ является юридически самым чистым.
Как это работает: Вы запускаете процедуру добровольной ликвидации компании. После уведомления кредиторов и составления ликвидационного баланса всё оставшееся имущество фирмы (включая ваш земельный участок) на основании ст. 58 ФЗ № 14-ФЗ официально переходит к вам как к единственному участнику.
Налоги: Согласно ст. 214.10 НК РФ, при ликвидации ООО налог НДФЛ начисляется вам только в том случае, если рыночная стоимость передаваемого участка превышает сумму ваших первоначальных расходов на покупку долей или создание этого ООО. Если разницы нет или она минимальна — налог будет равен нулю.
Росреестр: Права оформляются на основании Решения о распределении ликвидационного остатка.
· Второй способ абсолютно не нарушает законодательство РФ и является самым безопасным, юридически чистым и неоспоримым методом переоформления участка.
· В отличие от первого способа (с дивидендами), где у Минфина и судов есть давний спор о «реализации», при добровольной ликвидации компании никакого конфликта трактовок не существует. Налоговый кодекс РФ и Федеральный закон «Об ООО» прямо и однозначно регулируют этот процесс. У ФНС не будет никаких законных оснований доначислить налоги вашей компании.
Возможные технические сложности (О чем нужно знать)
Способ идеален по закону, но требует строгого соблюдения бюрократической процедуры ликвидации:
Сроки: Процедуру нельзя завершить за один день. Добровольная ликвидация в г. Саратове займет от 3.5 до 6 месяцев (закон требует выждать минимум 2 месяца после публикации в «Вестнике государственной регистрации» для предъявления претензий кредиторами).
Проверка ИФНС: При закрытии компании налоговая инспекция имеет право назначить выездную проверку. Если у вашего ООО не было долгов перед бюджетом, скрытых сомнительных операций и контрагентов-однодневок, проверка пройдет формально и быстро.
Пошаговый алгоритм действий для Способа 1 (Дивиденды)
Чтобы переоформить участок через механизм дивидендов в г. Саратове, выполните следующие шаги:
Шаг 1. Проверка чистых активов. Убедитесь по бухгалтерскому балансу ООО, что стоимость чистых активов компании превышает её уставный капитал. По закону нельзя распределять прибыль, если общество имеет признаки банкротства.
Шаг 2. Оценка участка. Определите рыночную стоимость земли (она не должна быть ниже кадастровой стоимости из ЕГРН), чтобы ФНС не оспорила размер налога.
Шаг 3. Составление Решения. Оформите письменное Решение №1 Единственного участника:
«Направить чистую прибыль Общества на выплату дивидендов единственному участнику [Ваше ФИО] в натуральной форме путем передачи в собственность земельного участка [Кадастровый номер] стоимостью [Сумма] руб».
Шаг 4. Подписание Акта и МФЦ. Подпишите Акт приема-передачи между ООО (в лице директора) и вами (как физлицом). Подайте Решение и Акт в МФЦ г. Саратова, оплатив госпошлину 2 000 рублей. По окончании года задекларируйте полученные дивиденды и уплатите НДФЛ.
Адресная рекомендация для г. Саратова
Александр, при подаче документов в Росреестр по Саратовской области обязательно предоставьте нотариально заверенную копию Устава вашего ООО. Регистраторы будут детально проверять раздел Устава «Распределение прибыли». В нём должно быть прямо прописано (или не должно быть запрета), что общество вправе принимать решение о распределении прибыли как в денежной, так и в иной (натуральной) форме. Если такого пункта в Уставе нет, перед сделкой нужно будет утвердить изменения в Устав.
