Возможность защиты прав собственника в связи с систематическим нарушением порядка пользования общим имуществом

Question

Добрый день! Мне необходима первичная юридическая консультация по вопросу защиты прав собственника доли в коммунальной квартире. Я являюсь собственницей комнаты в коммунальной квартире, находящейся в долевой собственности. Остальные собственники сдают комнаты третьим лицам без согласования со мной как сособственником. В квартире проживают неизвестные мне лица, не являющиеся собственниками помещений. На протяжении длительного времени возникают конфликтные ситуации, включая оскорбления, угрозы, агрессивное поведение в отношении моей пожилой матери, зарегистрированной и проживающей в квартире на законных основаниях. Также имеются проблемы с нарушением порядка пользования общими помещениями, антисанитарным состоянием мест общего пользования и ненадлежащим содержанием животных. Ранее вызывалась полиция, однако вопрос фактически не был разрешен. Имеются фотографии, документы, подтверждающие право собственности, а также иные материалы, которые могут быть представлены при необходимости. Нам необходима консультация по следующим вопросам: 1. Возможность оспаривания или признания недействительными договоров найма (при их наличии), заключенных без согласия сособственника. 2. Возможность выселения проживающих лиц через суд. 3. Возможность защиты прав собственника в связи с систематическим нарушением порядка пользования общим имуществом. 4. Перспективы взыскания причиненного материального и морального вреда. 5. Порядок дальнейших действий и необходимый пакет документов. Также интересует возможность дальнейшего юридического сопровождения данного дела. Буду благодарна за возможность телефонной консультации. С уважением, Алиса Белоцерковская.

Урал Таштимиров · Answer

Добрый день, Алиса! В соответствии со ст.247 ГК РФ владение, пользование общей собственностью осуществляется по соглашению собственников общего имущества. если договориться не получается, то спор разрешается судом. вы вправе обратиться в суд, если не возможно согласовать условия по соглашению, и просить суд определить порядок пользования общим имуществом. Если комнаты находятся в собственности каждого проживающего, то сам собственник определяет по своему усмотрению как пользоваться своей комнатой, т.е. кому проживать

Ольга Сидорова · Answer

Здравствуйте . Вы, как собственник доли (комнаты) в коммунальной квартире вправе требовать защиты своих прав, если остальные сособственники сдают свои комнаты третьим лицам без согласования, а проживающие нарушают порядок пользования общими помещениями, проявляют агрессию и причиняют вред. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК 1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. В силу ч. 1 ст. 30 ЖК РФ 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/249c5f90a05fa67bba29ea9aeccf535cdacf8307/ В силу п. 1 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/4fbca319cd5c706552b0dec2052b094709ad0b89/ Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об общей долевой собственности. В частности, нормы ст. 246 ГК гласят, что 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. и 247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из содержания приведенных норм собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению. Поскольку общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом собственниками комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом. Таким образом, вы как сособственник вправе оспорить договоры найма только в части, если затрагиваются его права на общее имущество. Сдача отдельной комнаты собственником третьим лицам не требует согласия других сособственников, кроме случаев передачи в пользование частей общих помещений. Выселение возможно, если лица проживают в квартире без законных оснований . Можно требовать устранения нарушений, обязания соблюдать порядок пользования, а при систематических нарушениях — ограничения в пользовании общими помещениями. Взыскание возможно при наличии доказательств причинения вреда (имущественного или морального) и вины причинителя. Начните с фиксации всех нарушений и досудебных претензий. Параллельно обратитесь в полицию и прокуратуру. При отсутствии результата — готовьте иски в суд.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. 1. Возможность оспаривания или признания недействительными договоров найма (при их наличии), заключенных без согласия сособственника. У Вас есть право требовать прекращения отношений найма в отсутствии согласования с Вами заключения соответствующих договоров, поскольку наниматели пользуются не только помещениями, которые им сданы, но и местами общего пользования, право пользования которыми имеют только собственники, а возможность использования иным образом должно согласовываться между всеми сособственниками (ст. 247 ГК РФ). Третьим кассационным судом общей юрисдикции в определении от 03.04.2024 N 88-6861/2024 было указано: " …предоставление со-собственником комнат в квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями необходимо согласовать с другими со-собственниками жилого помещения. Аналогичная позиция занята и Верховным судом РФ. 2. Возможность выселения проживающих лиц через суд. При прекращении договоров найма, указанные граждане утрачивают право пользования комнатой. Соответственно — да. 3. Возможность защиты прав собственника в связи с систематическим нарушением порядка пользования общим имуществом. Ну это представляется и есть защита прав собственника. А в целом необходимо заключать соглашение о порядке пользования квартирой 4. Перспективы взыскания причиненного материального и морального вреда. Если докажете, то перспектива есть. 5. Порядок дальнейших действий и необходимый пакет документов. Логично было бы направить официальную письменную претензию. Зафиксировать этот факт, а далее готовить иск в суд, если не будет никакой реакции. Также интересует возможность дальнейшего юридического сопровождения данного дела. Эти вопросы обсуждаются в персональном чате.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Я являюсь собственницей комнаты в коммунальной квартире, находящейся в долевой собственности. Даже несмотря на то, что комнаты находятся в коммунальной квартире, всё равно нужно получать согласие всех собственников. Это уже устоявшаяся судебная практика, в том числе на уровне Верховного суда РФ. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.01.2021 N 5-КГ20-149-К2 Предоставление собственником комнат в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнат другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом. Как установлено судом, какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире — истцами и ответчиками по данному делу — о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам. Поэтому можете требовать их выселения. Имеются фотографии, документы, подтверждающие право собственности, а также иные материалы, которые могут быть представлены при необходимости. По спорам о выселении не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок урегулирования спора. Поэтому уже можете подавать исковое заявление в суд. -------------------------------------- Если вам понадобится индивидуальная консультация или составление документов — можете написать мне в чат