Нужен практический ответ: стоит ли включать этот блок в иск и как корректнее его сформулировать, чтобы это не выглядело как недоказанная упущенная выгода от аренды

Question

Здравствуйте. Прошу дать точечное юридическое мнение, чтобы передать его моему юристу. Ситуация: квартира в МКД, г. Воронеж, угловая. Квартира не является единственным жильём собственника. Заключённого договора аренды на момент нарушения не было. В период отопительного сезона 2025–2026 в квартире длительное время отсутствовал нормативный температурный режим. Независимым заключением зафиксирована температура около +15,8…+16 °C при норме для углового помещения не ниже +20 °C. На момент проблемы в квартире шёл ремонт по договору подряда. Ремонт был на завершающей стадии: финишная отделка, обои, покраска, ламинат. Из-за низкой температуры, влажности и конденсата продолжать работы было технологически невозможно без риска повторного повреждения материалов. Подрядчик составил акт о вынужденной приостановке работ. Также есть документы о повреждении отделки, дополнительные расходы на восстановление, обращения в УК, акты, фото и экспертное заключение. Вопрос не про взыскание неполученной арендной платы и не про классическую упущенную выгоду от аренды, поскольку договора аренды не было. Меня интересует другое: можно ли в иске к управляющей организации заявить самостоятельный блок о невозможности использования жилого помещения по назначению вследствие ненадлежащего отопления? То есть просить суд признать, что из-за нарушения качества коммунальной услуги квартира фактически не могла использоваться собственником: ни для завершения ремонта, ни для нормального ввода в эксплуатацию, ни для проживания/пользования по назначению. Можно ли денежно оценить это как имущественный вред / экономический эквивалент лишения возможности пользоваться своим помещением, рассчитанный по рыночной стоимости пользования аналогичным жильём за период невозможности использования? Важно: мой юрист не хочет включать этот блок в иск. Прошу подсказать, есть ли правовое основание включить его хотя бы как отдельное или альтернативное требование/обстоятельство: ст. 15 ГК РФ, ЗоЗПП, ПП РФ №354, ЖК РФ, судебная практика. Также прошу подсказать, были ли в судебной практике успешные кейсы, где суд взыскивал или хотя бы признавал убытки/имущественный вред именно за невозможность пользоваться жилым помещением из-за ненадлежащего оказания коммунальных услуг, аварии, дефектов отопления, затопления, сырости, невозможности ремонта или эксплуатации помещения. Если есть такие решения, прошу указать номера дел или ссылки на судебные акты. Нужен практический ответ: стоит ли включать этот блок в иск и как корректнее его сформулировать, чтобы это не выглядело как недоказанная упущенная выгода от аренды.

Дмитрий Ненашев · Answer

Здравствуйте, Инна, Вы можете взыскать с поставщика тепла (или УК) — в зависимости от того, кто из них виновен: 1). Компенсацию морального вреда, в связи с нарушение температурного режима в жилом помещении. Пример судебного решения по делу № 2-93/2025 от 18.03.2025: https://www.zakonrf.info/gorsud/doc-81d43909-390d-5eed-820b-eb61922439bb/ В также решение № 2-2016/2024 2-2016/2024~М-1338/2024 М-1338/2024 от 5 августа 2024 г. по делу № 2-1409/2024~М-213/2024: sudact.ru/regular/doc/ThisRTXjAjJL/ 2). Вред, причиненный Вам (собственнику жилья) несоблюдением такого температурного режима. Вред взыскивается по общим правилам возмещения вреда (ответственен причинитель при наличии вины). ГК РФ Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.07.2020 N 32-П: По смыслу пункта 1 статьи 15 и статьи 1064 ГК Российской Федерации обязательства по возмещению вреда обусловлены, в первую очередь, причинной связью между противоправным деянием и наступившим вредом. Иное означало бы безосновательное и, следовательно, несправедливое привлечение к ответственности в нарушение конституционных прав человека и гражданина, прежде всего права частной собственности. Тем самым, д. б. противоправное деяние. Это имеется — несоблюдение температурного режима. А также — причинитель вреда. Это поставщик тепловой энергии или УК (либо солидарная ответственность). А также д. б. причинная связь между противоправном деянием и наступлением для Вас вреда. Основное — вред должен быть выражен не абстрактно (невозможность пользоваться жилищем), а конкретно — в причиненном Вам каком-то ущербе и понесенных Вами расходах по устранению этого ущерба. Допустим, из-за несоблюдения температурного режима не смогли завершить ремонт по такой-то причине (предположим, нельзя при такой температуре выполнять какие-то работы). Строителям выплатили неустойку за период простоя — в таком то размере. Просите это возместить. Допустим, из-за несоблюдения температурного режима «отвалилась» штукатурное покрытие со стен (маловероятно, но все таки). Стоимость новых работ по нанесению этого покрытия составила столько-то. Просите это возместить. Допустим, из-за несоблюдения температурного режима не могли пользоваться жилищем и были вынуждены арендовать другую квартиру для проживания. Просите возместить понесенные расходы в виде арендной платы. Основное требование — должна быть причинная связь между противоправным деянием (несоблюдением температурного режима) и причинением Вам вреда (простой строителей, повлекший неустойку, повреждение штукатурки). Суд будет эту связь устанавливать. Не установит — откажет в возмещении вреда. Пример — решение по делу № 2-671/2023 от 27.12.2023 (там полностью отопление отключили и нежилое помещение — но принцип аналогичный): https://www.zakonrf.info/gorsud/doc-a5d28056-2049-59ba-8de4-4cb33a5a0855/ То есть просить суд признать, что из-за нарушения качества коммунальной услуги квартира фактически не могла использоваться собственником: ни для завершения ремонта, ни для нормального ввода в эксплуатацию, ни для проживания/пользования по назначению. Можно ли денежно оценить это как имущественный вред / экономический эквивалент лишения возможности пользоваться своим помещением, рассчитанный по рыночной стоимости пользования аналогичным жильём за период невозможности использования? Нет, так как имущественный вред предполагает имущественные потери (прямые или предполагаемые в виде упущенной выгоды). А что именно и в каком размере Вы потеряли из-за нарушения температурного режима? Это надо указать и обосновать. Если не могли проживать — можно просить возместить Ваши затраты по аренде другого жилья в этом периоде или упущенную выгоду по несостоявшейся сделке по сдаче в наем этой квартиры конкретному лицу в этом периоде. Вред должен быть конкретный — это Вами имущественные потери. стоит ли включать этот блок в иск и как корректнее его сформулировать, чтобы это не выглядело как недоказанная упущенная выгода от аренды. Стоит, если Вы укажите конкретно причиненный вред (непосредственные имущественные потери) и обоснуете причинную связь между ними и несоблюдением температурного режима. Желаю удачи,

Герман Амвросов · Answer

Здравствуйте, Инна! УК при обслуживанию общего имущества МКД несет ответственность за убытки и за моральный вред причиненный собственникам жилых помещений (ПП РФ №354) Под убытками понимается реальный ущерб и упущенная выгода (ст.15 ГК РФ). По делам о возмещении убытков истец обязан доказать наличие убытков (Пленум ВС РФ №25) При этом для определения упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.(ст.393 ГК РФ) Можно ли денежно оценить это как имущественный вред / экономический эквивалент лишения возможности пользоваться своим помещением, рассчитанный по рыночной стоимости пользования аналогичным жильём за период невозможности использования? Можно, если предоставить доказательства наличия убытков. В том числе в виде упущенной выгоды, например предоставив предварительный договор аренды Судебной практикой подтверждается, что при наличии договора аренды собственник помещения может взыскать убытки с УК из-за непринятию мер по обеспечению помещения теплоснабжением и допустимой температурой воздуха. Такое решение суда, проверенное в кассации прикрепил к ответу.

Малика Чотчаева · Answer

Инна, добрый день! Вами заказана консультация трех специалистов. С учетом Ваших уточнений я бы позицию уточнила так, сам блок о невозможности пользоваться квартирой включать стоит, но не как самостоятельную “стоимость аренды аналогичного жилья”, а с подтверждением реальных убытков, Вам важно в суде доказать причинно следственную связь между действиями Управляющей компании и причиненным Вам вредом. 1. Согласно ч.1 ст. 15 ГК РФ: 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков , если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В данном случае, убытки кроме упущенной выгоды, могут включать в себя реальные расходы, утрату или повреждение имущества. В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред имуществу возмещается причинителем в полном объеме. При этом Вам следует понимать и то, что недостаточно указать в иске только «я не мог пользоваться квартирой из-за действий УК», а нужно расписать какой именно вред имуществу УК был нанесен (повреждение отделки, расходы на восстановление, просушку, обогрев, экспертизу, простой подрядчика, доплаты по договору подряда.) Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 12. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181602/ То есть обязательно нужны доказательства того, что именно действия УК стали причиной Ваших расходов ((убытков), доказать наличие этих убытков от действий УК, что вред причинен именно УК. 2. То есть просить суд признать, что из-за нарушения качества коммунальной услуги квартира фактически не могла использоваться собственником: Можно это указать, но лучше не делать это самостоятельным требованием. Лучше написать так: ненадлежащее оказание УК коммунальной услуги по отоплению повлекло невозможность нормального пользования жилым помещением, завершения ремонта и ввода квартиры в нормальную эксплуатацию. 3. Можно ли денежно оценить это как имущественный вред / экономический эквивалент лишения возможности пользоваться своим помещением, рассчитанный по рыночной стоимости пользования аналогичным жильём за период невозможности использования? Нет, это самый ненадлежаия способ защиты нарушенного права.Если договора аренды не было, предварительного договора не было, фактических расходов на другое жилье не было, суд может расценить расчет по рыночной аренде как недоказанную упущенную выгоду. По ст. 15 ГК РФ убытки должны выражаться в реальном ущербе или доказанной упущенной выгоде. Лучше всего Вам делать упор на возмещение реального ущерба . А именно, оценить стоимость восстановления отделки, расходы на материалы, повторные работы, просушку, обогрев, экспертизу, оценку, возможный простой подрядчика, если он подтвержден актом, договором и расчетом. КС РФ в Постановлении № 32-П от 02.07.2020 также указал, что причинная связь является необходимым условием возмещения вреда. Нужен практический ответ: стоит ли включать этот блок в иск и как корректнее его сформулировать, чтобы это не выглядело как недоказанная упущенная выгода от аренды. Блок включить стоит, но не как «неполученную аренду», а как доказательство нарушения права пользования собственностью и основание для взыскания конкретных убытков. Рыночную стоимость пользования аналогичной квартирой можно оставить только как альтернативный расчет, но основную позицию строить на реальных расходах, актах, фото, экспертном заключении и акте подрядчика. Таким образом, Вам не стоит требовать в суде от УК абстрактную плату за невозможность пользоваться квартирой (упущенную выгоду), лучше всего в иске расписать, конкретные убытки которые Вы понесли и которые подлежат взысканию с УК. С уважением, М.А.Чотчаева!