Каким образом можно снизить налоговые последствия?

Доброй ночи, Елена.Прекращение предоставления юридического адреса и расторжение договора аренды не аннулируют факт использования помещения в бизнесе в прошлом. Налоговые органы при проверке анализируют всю историю использования объекта. Если в период владения помещение сдавалось в аренду или использовалось для нужд ООО, риск доначисления налога при продаже сохраняется, даже если на момент сделки договор уже расторгнут. 

Вы имеете право уменьшить полученный доход от продажи на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это позволит уплатить налог не со всей суммы продажи, а только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Так же, необходимо при продаже указывать цену  которая должна соответствовать  ст. 214.10 НК РФ, если цена продажи по договору ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, налоговая база для исчисления НДФЛ будет принята равной 70% от кадастровой стоимости. Учитывайте это при определении цены в договоре купли-продажи.

С уважением адвокат Чичигин Р.Н.

Здравствуйте!

Если я прекращу предоставлять юридический адрес, всё равно при продаже я буду платить налог по шкале доходов физического лица ?

это не поможет, если ФНС предъявит претензии, решив, что Вы вели предпринимательскую деятельность.

Вы говорите, что

они оплачивают за меня налог

я так понимаю, что арендатор как налоговый агент удерживает с Вашего «дохода» НДФЛ и перечисляет его в бюджет.         

всё верно? если нет поправьте.

при этом, как понимаю, ИП Вы не являетесь и  

в которых я по факту проживаю

если арендатор как налоговый агент удерживает с Вашего «дохода» НДФЛ и перечисляет его в бюджет, ИП Вы не являетесь и используете аппартаменты для личного проживания, то

Буду ли я платить налог при продаже аппартамента ?

я считаю, что не должны.

Каким образом если последуют налоговые последствия их можно максимально снизить?

доказывать, что предпринимательством не занимаетесь, пользуетесь аппартаментами для личного проживания, а также что налоговому органу было известно о природе доходов, но сомнений в правильности уплаты НДФЛ с данного дохода налоговый орган не выражал, поэтому вправе рассчитывать на применение норм гл.23 НК как к обычном гражданину, в частности, п.17.1 ст.217 НК освобождение от налога по срок владения

для повышения вероятности доказать, что налоговому органу было известно о природе доходов, можете декларировать полученный доход в соответствующих декларациях по НДФЛ, несмотря на то, что налог удерживается и перечисляется в бюджет налоговым агентом, (см. п.13 письма ФНС от 11.04.2018 N СА-4-7/6940 <Об Обзоре правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2018 года по вопросам налогообложения(

       Добрый день.

        Прежде всего аппартаменты не являются жилым помещением.  Сдача имущества в аренду, а именно так это будет видеть ФНС в Вашей ситуации,  будет рассматриваться как его использование в    предпринимательских целях, лишает Вас права на освобождение от налога при его продаже по давности владения — ст.217 НК РФ п.17.1

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые… физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности,

Поэтому, да, у Вас при продаже возникнет налог, даже если Вы прекратите сдачу. Факт сдачи уже имеет место быть. 

     Налоговый вычет применить Вы так же не вправе — Письмо Минфина РФ от 06.10.2011 N 03-04-05/3-711

Если данное нежилое помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, не предоставляется.

Можете пробовать применить налоговый вычет по ст.221 НК https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/43b2a4727390504760e272227648fa7e6355969d/

      Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

     С уважением Евгений Беляев

Добрый день, в отличие от жилых помещений (квартир, жилых домов), на апартаменты не распространяются многие льготы, предусмотренные для жилой недвижимости. Согласно позиции Минфина России, при налогообложении доходов от продажи апартаментов норма о минимальном сроке владения (3 года или 5 лет) не применяется, так как апартаменты являются нежилыми помещениями.

Более того, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, доходы от его продажи подлежат обложению НДФЛ независимо от срока нахождения в собственности.

2. Риски, связанные с предоставлением юридического адреса
Предоставление апартаментов для регистрации юридического лица (ООО) и оформление договора аренды (даже если фактически вы не получаете доход) создает серьезные налоговые риски:

Признание деятельности предпринимательской: Налоговые органы могут квалифицировать ваши действия как предпринимательскую деятельность, направленную на систематическое получение прибыли. Тот факт, что за вас уплачиваются налоги, лишь подтверждает наличие арендных отношений.
Отсутствие льгот: Поскольку апартаменты использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), доход от их продажи не освобождается от НДФЛ, даже если вы владеете ими более 5 лет.
Невозможность применения вычетов: При продаже имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, вы не имеете права на получение имущественного налогового вычета (в размере 1 млн руб.) и, по мнению Минфина, не можете уменьшить доход на сумму расходов на приобретение этого имущества.
3. Можно ли снизить налоговые последствия?
Если налоговый орган признает, что апартаменты использовались в предпринимательской деятельности, доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 13% (или 15% при превышении лимита доходов).

Чтобы снизить риски, вам необходимо:

Прекратить использование апартаментов в предпринимательских целях: Расторжение договора аренды и исключение адреса из ЕГРЮЛ — необходимые шаги. Однако это не гарантирует автоматического освобождения от налога, так как факт использования в прошлом уже зафиксирован.
Документальное подтверждение: Если вы решите продавать апартаменты, вам придется доказывать налоговой инспекции, что деятельность не носила систематического характера (хотя наличие договора аренды и уплата налогов за вас говорят об обратном).
Рекомендую обратиться в налоговый орган по месту учета за персональными разъяснениями (подп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ) относительно вашей конкретной ситуации.
4. Влияние прекращения предоставления адреса
Если вы прекратите предоставлять юридический адрес и расторгнете договор аренды, это снизит риск признания вашей деятельности предпринимательской в будущем. Однако, поскольку факт использования имущества в предпринимательских целях уже имел место (договор аренды, уплата налогов), налоговая инспекция при продаже может потребовать уплаты НДФЛ, ссылаясь на то, что объект «непосредственно использовался в предпринимательской деятельности».

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик при продаже имущества вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Однако, согласно подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, положения об имущественном налоговом вычете и об уменьшении доходов на расходы не распространяются на доходы, получаемые от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.                                                      Успех в учете расходов будет зависеть от того, удастся ли вам убедить налоговую (или суд), что на момент продажи апартаменты не являлись «предпринимательским имуществом