Здравствуйте, Лариса!
Ситуация у Вас разрешимая, но самый первый и обязательный шаг, это внимательно прочитать текст подписанного Вами соглашения о бронировании, потому что именно от его содержания зависит и правовая квалификация отношений, и набор оснований для возврата денег. Сам по себе договор бронирования закону не противоречит, по принципу свободы договора он допустим (статья 421 Гражданского кодекса РФ), однако значение имеет, какие конкретно обязательства приняла на себя каждая сторона, какой договор должен был последовать за бронированием и с кем именно Вы его подписали, с застройщиком или с третьим лицом. Это ключевой вопрос, без ответа на который любая консультация остаётся приблизительной.
Теперь по сути Вашей тревоги. Вы пишете, что в соглашении обозначена купля-продажа, а Вам предлагают вместо неё уступку права требования с переводом долга. Это действительно два разных по своей природе договора, и разница для Вас принципиальна. Если речь идёт о квартире в строящемся доме, который ещё не введён в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учёт как самостоятельный объект, то заключить договор купли-продажи именно квартиры юридически невозможно, поскольку предметом такого договора может быть только уже существующая недвижимая вещь (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ). До сдачи дома квартиры как объекта права ещё нет, поэтому в подобных схемах застройщики и продавцы используют уступку права требования по договору участия в долевом строительстве (статьи 4 и 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Сама по себе уступка не является обманом или нарушением закона, это нормальный механизм.
Но в Вашем случае важна не уступка как таковая, а то, что Вам предлагают её с переводом долга, и что об этом речи при просмотре и внесении денег не было. Перевод долга означает, что Вы принимаете на себя не только право требовать передачи квартиры, но и неисполненные денежные обязанности прежнего дольщика перед застройщиком. По смыслу статьи 11 Закона N 214-ФЗ уступка с одновременным переводом долга применяется как раз тогда, когда цена договора долевого участия оплачена прежним участником не полностью. Иными словами, Вам фактически предлагают войти в чужой договор и принять на себя чужие невыплаченные обязательства, а это совсем не то же самое, что простая покупка квартиры за оговорённую сумму. К тому же перевод долга на нового должника допускается только с согласия кредитора, то есть застройщика (статья 391 Гражданского кодекса РФ). Поэтому Ваше беспокойство обоснованно, условия сделки меняются существенно и не в Вашу пользу.
Что касается главного Вашего вопроса, можно ли отказаться от бронирования и вернуть 100 000 рублей, то ответ положительный, и оснований для этого несколько, выбор между ними зависит от текста соглашения.
Если по своему содержанию подписанный Вами документ является договором об оказании услуг по бронированию, Вы вправе отказаться от него в любое время, оплатив исполнителю только фактически понесённые им расходы (статья 782 Гражданского кодекса РФ). Реальные расходы по простому закреплению квартиры обычно минимальны, поэтому при таком варианте основная часть суммы подлежит возврату.
Если квартиру Вы приобретаете для личных, семейных нужд, а не для предпринимательства, к отношениям дополнительно применяется законодательство о защите прав потребителей. Право на отказ от договора с возвратом уплаченного закреплено статьёй 32 Закона о защите прав потребителей, а при необоснованной задержке возврата денег Вы вправе требовать ещё и компенсацию морального вреда и штраф за невыполнение требования потребителя в добровольном порядке (статьи 13 и 15 того же Закона). Именно на это ориентирует и практика Верховного Суда РФ, в частности Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.11.2018 N 42-КГ18-5, где по спору о возврате денег по договору бронирования квартиры суд указал на применимость потребительских гарантий.
Отдельно нужно разобраться с правовой природой внесённых 100 000 рублей. Если в соглашении эта сумма названа авансом или платежом в счёт будущего договора, то при незаключении основного договора она в любом случае подлежит возврату как неосновательное обогащение (статья 1102 Гражданского кодекса РФ), поскольку встречного предоставления Вы не получили. Если же сумма поименована именно задатком и документ по сути является предварительным договором, действует правило статьи 381 Гражданского кодекса РФ: при прекращении обязательства задаток возвращается, а если в незаключении основного договора виновата сторона, получившая задаток, она обязана вернуть его в двойном размере. В Вашем случае именно продавец отступает от согласованной модели сделки, предлагая вместо купли-продажи уступку с переводом долга, поэтому ответственность за несостоявшийся основной договор логично возлагать на него, а не на Вас.
Практически я рекомендую действовать так. Сначала направьте продавцу письменное уведомление об отказе от договора и претензию с требованием вернуть внесённую сумму, с указанием реквизитов для перечисления и разумного срока, например десять дней. Право на односторонний отказ реализуется именно путём уведомления другой стороны, и договор прекращается с момента его получения (статья 450.1 Гражданского кодекса РФ). Уведомление лучше вручить под подпись или направить заказным письмом с описью вложения, чтобы зафиксировать факт обращения. Если продавец добровольно деньги не вернёт, Вы вправе обратиться в суд, в том числе с требованием о расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий другой стороной (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ), а при потребительском характере отношений дополнительно взыскать неустойку, моральный вред и штраф.
И последнее, на что обращаю внимание. Прежде чем принимать предложенную уступку, обязательно выясните, существует ли реальный договор долевого участия, права по которому Вам уступают, кто является вашим контрагентом, сам застройщик или промежуточное лицо, в каком объёме оплачена цена и какова репутация и финансовое положение застройщика. Согласие на уступку с переводом долга без проверки этих обстоятельств может обернуться принятием на себя чужих долгов и рисков. С учётом того, что согласованная при бронировании модель сделки в одностороннем порядке меняется продавцом, Ваша позиция для возврата денег выглядит сильной.
Если потребуется, готов помочь оценить текст самого соглашения и подготовить уведомление и претензию.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Договор бронирования (или договор о бронировании) означает, как правило, временное закрепление конкретной квартиры за покупателем.
Принципу свободы договора (ст. 421 Гражданского кодекса РФ) такой договор не противоречит.
Но надо уточнять (путем анализа текста именно данного договора бронирования), о чём стороны договорились. О каких дальнейших действиях.
Не исключено, что в договоре бронирования предусмотрено, что продавец и покупатель в дальнейшем обязуются не заключить именно договор купли-продажи, а, к примеру, продавец обязуется произвести отчуждение квартиры (или отчуждение права требования передачи квартиры) покупателю.
Отчуждение квартиры путем уступки права требования также будет подпадать под такие условия договора.
К тому же надо понимать, что если это квартира в новостройке, и дом ещё не сдан в эксплуатацию (и, соответственно, квартира также не поставлена ещё на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества), то произвести отчуждение квартиры путем заключения договора купли-продажи до этого момента невозможно. Можно только уступить право требования передачи квартиры по ДДУ.