Также вопрос: одобрит ли опека мену детских долей с одной квартиры на вторую (28 метров)?

Здравствуйте!

В настоящее время семья хочет продать квартиру 45 метров и купить дом в московской области площадью примерно 150 кв м.

Одобрит ли опека такую сделку, с учетом того, что дом полностью готов к проживанию?

Если в результате сделки уменьшение имущества несовершеннолетних не будет произведено, то да, опека может одобрить сделку. 

Порядок выдачи предварительного разрешения на продажу квартиры, собственниками которой также являются несовершеннолетние дети, установлен Административным регламентом, принятом на уровне органа местного самоуправление. 

Так, необходимо будет предоставить отчет о рыночной стоимости жилого помещения отчуждаемого и приобретаемого для того, чтобы орган опеки смог установить, что уменьшение имущества несовершеннолетних не будет произведено в результате совершенной сделки. 

Согласно ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

На погашение ипотеки использовался маткапитал, двоим детям выделены доли по 1/48 на каждого, в соответствии с суммой маткапитала.

Таким образом опека может выдать предварительное разрешение на сделку, и если в приобретаемом жилом помещении будут несовершеннолетним выделены равноценные по стоимости доли. 

Здравствуйте, Виктория!

Продажу квартиры с одновременной покупкой жилого дома опека может одобрить, если детям выделят доли в доме и земельном участке, стоимость которых не ниже стоимости их нынешних долей в московской квартире. Учитывается не только площадь, но и стоимость, состояние дома, коммуникации и пригодность для постоянного проживания.

Ст. 37 ГК РФ предусматривает:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного

Обмен детских долей на доли в студии, принадлежащей матери, не одобрят (п.3 ст. 37ГК РФ). при этом, равенство кадастровой стоимости ситуацию не меняет.

Здравствуйте.

переезд из города в область опека может расценить как ухудшение условий?

Перемена места жительства это как раз одно из оснований, по которому орган опеки и попечительства разрешает продавать недвижимость несовершеннолетних детей.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
«Об опеке и попечительстве»

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

Поэтому это будет только в плюс.

В настоящее время семья хочет продать квартиру 45 метров и купить дом в московской области площадью примерно 150 кв м.

Одобрит ли опека такую сделку, с учетом того, что дом полностью готов к проживанию?

Вероятнее всего да, если будет равноценная доля предоставлена, хотя могут быть учтены и другие обстоятельства — благоустроенность, например.

 Также вопрос: одобрит ли опека мену детских долей с одной квартиры на вторую (28 метров)? Возможно ли по договору мены обменять детские доли в кв 45 метров на равноценные по кадастровой стоимости доли в квартире 28 метров? 

А вот такая сделка запрещена и является недействительной, потому что возмездные сделки между ребёнком и его родителями не допускаются (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

----------------------------------

Если понадобится индивидуальная консультация или составление документов — можете написать мне в чат.